长三角楼市或迎拐点：苏州重启限购 南京二套首付比提至50%
人民网北京8月11日电(徐倩)政策的靴子终于落地。
今日下午，长三角热点二线城市南京和苏州同时出台楼市调控政策，其中，苏州成为首个重启限购政策的二线城市，而南京则规定二套房首付比例不低于50%。
对于上述城市同时出台调控政策，上海中原地产分析师卢文曦解读称：“两个城市都有调控压力，一个带头一个进跟，如果不同时出，有可能会让资金去不调控地方，赌住资金出口。”
苏州重启“限购”
据了解，此次苏州市人民政府发布的《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》被外界称为“新十五条”，其中，备受关注的限购政策正式落地，其规定“非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。”
这也意味着苏州将成为首个重启限购的二线城市。易居(博客)智库研究总监严跃进认为：“对于苏州非户籍居民信贷政策，和此前预期一样，此次需要提供纳税或社保正面，换而言之，此类政策有点类似上海的限购政策，但相对宽松，主要针对二套房的。首套房方面依然是宽松的政策，依然允许购房者进行购房，且不需要社保证明。”
卢文曦评价称：“苏州重启限购是‘因城施策’的表现，管理权下放到地方。毕竟是二线城市，人口数量没一线那么多，短期涨幅过快有资产会有泡沫。现在买房八成以上都用杠杆，变相风险转嫁到金融系统，风险不得不防。最重要的一点是出现政策拐点，原来政策一直维持宽松，现在来看开始收紧。对市场影响应该是比较明显的，首先是心理层面，政策口风转向，市场预期会发生转变。其次，从实际成交来看也会出现下滑，所以最终楼市降温效果会达到。”
此次，苏州还从供应端对土地供应量设定了明确的目标：今后三年市区住宅用地供应计划每年确定为400公顷左右，对住宅用地供应计划实行动态管理，根据市场供需状况作适时调整。提高住宅用地竞买保证金和土地出让金首付款比例，竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上，首付款由现行的50%提高到60%或以上；同时，缩短土地出让金付款期限，全额土地出让金支付期限调整为3个月内。
此外，针对苏州之前土地过热、地王频出的现状，苏州对部分地块设定土地出让市场指导价，其中，土地出让成交价超过市场指导价(不含市场指导价)的，工程结构封顶后方可申请预售许可；土地出让成交价超过市场指导价10%(不含10%)的，工程竣工验收后方可申请预售许可。土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)的，中止网上竞价，转为“一次报价出让方式”进行竞价。在一次报价出让环节，按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人。“一次报价出让方式”具体规则另行制订，与土地出让公告同步发布。
对此，卢文曦认为：“应该说这一轮行情是被土地市场给带起来的。现在对土地市场调控，可以降低市场恐慌情绪。竞价条件变得苛刻，等于从资金上给房企提出更高要求。最严苛的是“超出10%，竣工后预售，”。现在都是高杠杆、高负债运作，一遍预售一遍资金回笼。如果等竣工才能销售，等于前期只有投入没有回笼，先前投入量会非常大，对房企资金链是相当大考验。所以在最后拍卖的时候房企会有所顾忌，举牌的时候不会过于冲动。”
“通过设定土地出让的市场指导价，能够有效抑制高地价现象的出现。土地出让金缴付和工程项目等都有严格规定，需要2个月内付清全款，而且工程必须以准现房的模式销售，这都会增加房企的资金成本，所以拿地过程中自然会有所克制。而超过市场指导价10%的，那么就需要通过现房进行销售，这其实也暗示了现房销售的模式在苏州悄然启动。对于超过25%的指导价的土地，后续定价规则不是价高者得，而是最接近报价平均价的价格成为土地最终价，这会使得高价拍地房企失去拿地资格，最后会使得土地报价更接近房企意愿认可的价格。” 严跃进认为。
除了对非户籍居民实施限购之外，苏州还实施了差别化住房信贷政策，进行“限贷”或者“停贷”。其中，居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例，苏州市区(不含吴江区)由40%调整为50%。居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放“三套”及以上住房贷款。
事实上，经过长时间的上涨和政策收紧预期增强，苏州楼市正在步入降温通道。克而瑞统计数据显示，7月苏州商品房供应面积64.61万平方米，环比下跌31.95%，成交面积60万平方米，环比下跌17.36%，成交均价每平方米19744元，环比下跌4.49%。7月苏州商品房库存量为421.5万平方米，去化周期回升至5.7个月。
南京收紧“限贷”
在苏州出台严苛的楼市调控政策的同时，长三角另一个热点城市南京也同步出台以“限贷”为核心的调控政策。
南京市人民政府办公厅发布《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》规定：“首套房仍按前期政策首付25%(高淳、溧水20%)不变；对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭,最低首付款比例调整为不低于35%(除高淳、溧水)；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,最低首付款比例调整为不低于50%(除高淳、溧水)。”
卢文曦认为：“南京此次调控也抓了关键点，资金是绕不开的，信贷是楼市降温最有效手段，新政中二套房提高幅度还是蛮大的，会抑制改善力量，此前南京拿的地王项目也会有较大风险。”
此外，和苏州一样，南京此次也调整了土地公开出让竞价方式，其中规定，当网上竞价达到一定比例时，调整该地块所建商品住房预售条件。当网上竞价达到最高限价80%时，申领预售许可证应达到以下施工进度：七层及以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层及以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。
而在苏州、南京之前，另一个长三角城市合肥已经两度出台限贷政策来对楼市进行降温。
根据合肥8月9日最新出台的贷款细则，其明确规定有房2套及以上，有1次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清，停止贷款；有1套房，有2次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清，停止贷款；合肥市区无房，有2次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清，停止贷款。目前，这一限贷政策已经在合肥工商银行、建设银行、交通银行等多家银行正式执行。
而合肥此次限贷政策也被誉为楼市史上最严厉的贷款细则，合肥学院房地产研究所副所长凌斌发文认为：“如果实施起来估计会降低合肥市新建商品住房及二手房的成交量。据观察，合肥新房市场中，市区户籍的购房者约占40%，市外户籍的购房者占60%；在市区户籍的购房者中，八成都是二套房的改善性购买，这部分的购买会受到贷款细则的限制；市外户籍的购房者中，多为首次贷款的首套房，影响不大。据此计算，新房销量可能会下降30%左右。从二手房上半年430多万平方米的成交量看，下半年预计会降到300万平方米左右。”
对于长三角热点城市相继出台楼市调控政策，同策咨询研究部总监张宏伟(博客)认为：“三季度上述热点城市楼市调控已经进入限贷政策出台的‘前夜’，楼市在下半年及明年进入调整期是预料之中的事情，届时，由于政策面收紧、市场需求的透支与货币政策从严预期等因素，上述城市楼市预计下半年将进入真正的调整期。”
