毕马威：深圳地铁注入万科地块应以公允价值入账
7月3日，万科企业股份有限公司公布了毕马威华振会计师事务所对于重组议案中土地价值的相关回复。
观点地产新媒体查阅文件发现，作为重组对象方深圳地铁前海国际发展有限公司的审计师，毕马威指出，按企业会计准则的规定，前海国际获地铁集团增资时，三项地块土地使用权应以公充价值入账。
2016年4月22日和2016年5月26日，地铁集团分别与前海国际签署增资协议，分别将前海枢纽项日T201一0074号地块和安托山项日T4O7一0026、T407-0027号地块两个项目的土地使用权增资注入前海国际。
根据《企业会计准则第1号一存货》第十一条“投资者投入存货的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外”；以及《企业会计准则讲解2010》的补充解释：“在投资合同或协议约定价值不公允的情况下按照该项存货的公允价值作为其入账价值”为准则依据，前海国际对于投资者增资注入的土地使用权应以公允价值作为该土地使用权的入账价值。
根据《企业会计准刘第39号-公允价值计量》第六章估值技术第十八条“企业以公允价值计量相关资产或负债，应当采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。企业使用估值技术的目的，是为了估计在计量日当前市场条件下，市场参与者在有序交易中出售一项资产或者转移一项负债的价格”，而依据估值技术得出的投资者增值投入时点的土地使用权公允价值预佑值为人民币455.74亿元，该公允价值最终以具有证券期货业务资格的评估机构出具的评信值为依据确定。
毕马威指出，由于前海国际接受地铁集团增资的时间与交易的评佑基准日间隔极短，土地相关的条件及市场环境没有发生本质变化，阂此上述公允价值的预估值与《万科企股份有限公司发行股份购买资产暨关联交易须案》中披露的前海枢纽项目地块及安托山项日地块于评估基准日2016年5月31日时的预估值人民币325.03亿元及人民币130.71亿元的合计数一致。
同时，增资作价与当时可参考市场价之间的差异情况及其对前海国际净资产的影响也为深交所关注。对此，毕马威称，土地使用权的公允价值与增资合同中约定的土地作价人民币235.90亿元的差额人民币219.84亿，一次性记入资本公积科目。土地使用权以公允价值反映在前海国际2016年5月31日的净资产中，若土地使用权公允价值的预估值与公允价值的录终值没有差异，则对前海国际于2016年5月31日的净资产不会再有额外影响。
毕马威会计师提出，前海国际以公允价值作为投资者作价增资投入的土地使用权的入账价值，相关影响计入净资产的会计处理方法符合《企业会计准则》的相关规定。
但同时也称，由于其对前海国际财务报表的审计工作尚在进行中，且审计的目的是对财务报表的整体发表意见，因此毕马威对上述土地使用权的公允价值的预估值的合理性不发表任何意见。
