泰禾集团黄其森：规模不是唯一追求的目标
地产家系列访谈
泰禾考虑把规模稳定在足够支撑企业发展的前提下，做新的战略布局。在商业地产方面，泰禾正在考虑轻资产运作，同时向支付、文化院线等方向延伸。金融方面以获取金融牌照为目的来进行布局。
泰禾是近几年来表现最为亮眼的房企之一。作为一家福建企业，在早早完成全国化布局后，其业绩开始迅速增长——2015年销售金额为323亿元，最近三年的销售金额复合增长率达61.4%。随着业绩的迅速提升，对于此前其高成本借贷、高价拿地的质疑也烟消云散。
泰禾还顺应大势，在房地产业务上实施“轻资产”战略。同时布局多元化，除金融外，还将触角延伸至高端医疗领域。这一系列动作都得到资本市场认可。
近日，21世纪经济报道记者专访泰禾集团董事长兼总裁黄其森。他表示，当达到一定程度时，规模就不再是泰禾追求的唯一指标。同时，“轻资产”战略和多元化布局，也不仅仅是迫于外界压力的尝试，而更多是企业的主动选择。
策略之变
《21世纪》：泰禾近几年公司销售金额的复合增长率维持在50%以上。这是如何做到的？你认为是否能够持续？
黄其森：去年的销售业绩主要取决于2013年、2014年在土地市场的一系列果断动作。这两年，泰禾通过招拍挂方式拿了约350亿元土地，大部分分布在一线城市。从销售周期来看，这两年布局的项目，在2015年陆续进入销售阶段。所以说，前两年的布局，奠定了2015年销售高速增长的基础。
今年的情况来看，近期市场虽有一定程度降温，但根据我们对整体市场的研判，和旗下项目货值的梳理，我们认为，销售还会保持比较高的增长。
《21世纪》：泰禾近期进入了一些新城市，如苏州、佛山、东莞等。加上一线城市普遍收紧了调控政策，这是否意味着，在今年的布局中，一线城市所占比重会有下降？
黄其森：从目前我们的布局来看，北京仍然是销售贡献的重点区域，然后是福建大本营和华东区域，这三个区域贡献了我们去年的大部分业绩。在去年下半年增加了深圳、杭州，今年又布局一些二线城市之后，泰禾的区域布局有了进一步优化和完善，珠三角也成为一个重点。
这并不意味着一线城市的重要程度在下降。一线城市的调控政策普遍收紧，这可能影响短期销量，但不会影响项目价值。我们的策略是，对于一线城市项目，会继续深耕并做出溢价。或者说，通过适度控制节奏，在量价之间找一个新的平衡点。对于苏州、佛山、东莞等强二线城市的项目，则主要通过做量来补充销售规模。
布局“强二线”
《21世纪》：泰禾对于“强二线”的选择有哪些标准？
黄其森：有一定的产业基础、人口基础，房地产价格在前些年发展比较平稳，没有经过飙涨。比如我们已经成立分公司的武汉，武汉是中部长江经济带的核心城市，每年又有几百万高校毕业生，潜在需求庞大。郑州也符合这个标准，它属于人口大省河南的省会，市场潜力也很大。另外还有苏州、南京等，但这两个城市的地价已经很高了。
《21世纪》：除泰禾外，很多房企都在对重点二线城市做研究，并尝试进入。这其中的竞争必然很激烈，也造成了地价高企。面对这种情况，泰禾的扩张策略是什么？
黄其森：泰禾进入新的城市和区域，既有公开拿地，又有股权收购方式，这都取决于具体情况。如果公开拿地，我们会对土地价值和成长性做综合判断，并确定策略。
相比之下，股权收购方式更划算，因为能够获得一些优质的低成本项目，如旧改项目。但这些项目的操作难度往往也比较大。我们的标准是，在充分论证的基础上，消除一些不确定因素后，整个项目的成本相对便宜的话，就可以去拿。我们获取南京项目就属于这种情况。
当然，我们对合作方的选择中，也尽量希望能做到优势互补。泰禾的优势是开发能力和品牌价值，可以应对越来越苛刻的开发条件。我们目前选择的合作方，也都具有土地或资金方面的优势。
规模与多元化
《21世纪》：规模是每个房地产开发企业都要面对的命题，在多年快速扩张后，泰禾的选择是什么？
黄其森：当规模达到一定程度时，它就不再是我们追求的唯一指标。到那个时候，我们希望规模能够稳住，足够支撑企业的发展就可以，然后做新的战略布局。
在商业地产方面，我们正在考虑轻资产运作，同时向支付、文化院线等方向延伸。另外金融方面的布局还要延续，以获取金融牌照为目的来进行布局。
《21世纪》：今年3月，泰禾收购了在美国上市的阿莱恩斯医疗服务公司，这是泰禾首次涉足医疗产业。在这个产业上，泰禾将做怎样的布局？
黄其森：高端医疗是我们未来重要的战略选择。近期发生的百度事件，一定会对医疗改革有所触动，未来监管部门会加大该领域的规划，并强化监管。在这种情况下，如果真正掌握相关资源，又高举高打、规划和定位清晰的话，布局健康医疗的机会非常大。
医疗产业既有经济效应，也有社会效应，未来会成为支撑泰禾发展的重要支柱，相信对泰禾做百年企业有很大帮助。泰禾经过20年的发展积累，有很多高净值客户资源，可以支撑这一产业的发展。当然，医疗产业不可能是立竿见影的，它的回报周期长。
《21世纪》：做出这种多元化尝试，是基于对房地产市场空间有限的考虑吗？如何判断未来市场走势？
黄其森：外部环境是一方面，但更多还是出于我们自身发展的考虑。当前的市场环境是，一线城市受到严厉调控，但这种调控只是把短期的需求抑制住，需求还是存在的，因为一线城市对各种资源的聚集、吸附能力非常强。二线城市的外溢效应已经出现，这部分城市未来的发展空间比较大。三四线城市则需要去库存。
从国际经验来看，大城市化、中心化都是重要趋势，所以房地产市场未来一定是分化的，纽约、东京等这些大城市，都是由核心区域向外辐射，偏远地区的支撑能力和价格都比较差。这也是我们布局一二线城市的理由所在。
我国房地产业既跟宏观经济、金融体系有密切关系，又有保障居民需求的民生属性，还是家庭资产配置的主要渠道。基于这种属性，在当前相对宽松的货币政策下，国家会适度调整。但不必过分担忧，在可预见的未来，经济走势、城镇化等方面都蕴藏着很多利好。而且适当的回落和调整，是有利于市场中长期发展的。
资本运作之道
《21世纪》：这几年，房地产行业利润率整体下降，往往也被理解为盈利能力下滑，这种趋势会否持续？
黄其森：房地产企业的盈利能力包含很多方面，体现在报表上的，其实跟当期结算的产品种类、产品类型有很大关系。现在有一个趋势能够弥补，就是土地价格上涨，对资产价值是有提升的。
对于泰禾来说，还有另一个因素。在2013年、2014年，泰禾的资金大部分是通过信托等方式取得，资金成本偏高。2015年我们通过股权融资、定增、公司债、中票及银行贷款等方式，把成本降下来了。现在泰禾的信用债、开发贷在资金来源中的比重都在提升，资金成本大幅下降，能够对冲利润率下滑。
《21世纪》：2013年和2014年的市场环境并不好，泰禾大规模通过信托进行融资，令外界十分意外，当时有没有考虑到风险？
黄其森：当金融机构不敢给房地产企业做融资的时候，泰禾还能够拿到融资，一方面说明泰禾在金融界的资源比较好，另一方面也证明了我们的策略是对的。如果泰禾项目都在三四线城市，金融机构打死也不敢给你钱，正因为我们项目都在一线，机构才敢于投资。
我们的判断也是一样，预感到一线城市未来有很大市场空间，才能够承受这个成本。而且通过较快的周转速度，也在一定程度上降低了资金成本。现在我们有上市平台，在资本市场能够得到更多支持，未来也会进一步发挥这种优势。
《21世纪》：面对资本市场越来越高的要求，泰禾如何做市值管理？
黄其森：整体来讲，泰禾的市值管理一直很好。我们一直有很清晰的战略规划，在面对市场波动的时候，也能够做到及时应对。更重要的是，通过加强与股东、机构投资者的交流，获得足够的理解和支持。这些年，泰禾的每一个动作都能获得股东和投资者的认可。
另外，不管在地产主业还是其他业务上，泰禾的执行力都比较强，这不仅能保证我们做出很好的业绩，也会给市场带来良好预期。通过各方面推动，泰禾在资本市场的价值一定会有很好的体现。
