泰禾集团董事长黄其森：房地产去库存要有“加”有“减”
◎每经记者 王杰
“三、四线城市去库存,开发商不能‘等、靠、要’,更多地是要靠自身降价、‘割肉’”,今年全国两会期间,全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森的一番直言,在业界引起争议。
对很多开发商来说,“割肉”、“换仓”的确是眼下的最好策略,可以使企业从三四线城市的泥潭里爬出来,重新驶向快车道。可心里的那道坎,却很难过去。一旦“割肉”形成亏损,怎样向股东交代,又如何确保公司在资本市场再融资不受影响?
因此很多开发商虽然知道黄其森给出的是良药,但要付诸实践,却难以做到。
供给侧改革:好房子太少了
在黄其森眼里,泰禾的发展得益于战略清晰、坚决。他认为只要能把一线城市的产品做好,最后入市的时候在价值上都会有体现。
黄其森与北京的机缘始于2002年。当年初,他率领泰禾团队从福州毅然进京,开发中国院子。目前,在上海、北京和深圳三个一线城市,以及福州、南京等二线城市都有布局。
对房企调整布局,黄其森的观点是,高库存城市,如果一味“等、靠、要”,肯定没有出路。开发商应当放弃侥幸心理,该降价就降价,以价换量,才能争取主动,这是“做减法”。开发品质上,则要努力“做加法”。库存再大的城市,依然有热销的楼盘。哪怕夕阳行业,也有朝阳企业、朝阳产品。况且,房地产市场依然大有可为,现在以及将来一段时间都是国民经济的支柱产业。只是,当下房地产行业特征,改善型渐成主流。像过去,什么房子都好卖的日子肯定一去不返了。
黄其森说,去库存体现在“供给侧改革”,开发单位就要从供给端刺激新需求、新市场,用高品质、高附加值、差异化的产品满足改善型客户不断升级的置业需求。“看看存量二手房市场,我们可以得出结论,好房子,太少了。想改善的客户,大量且现实存在着。”
对于一些开发企业模仿泰禾“院子”产品,黄其森表示,院子产品不仅仅是房地产,更多的是建筑和文化,泰禾在院子系列文化方面已经潜心研究了十几年,产品的打造要有工匠精神,单纯的模仿还是有很多需要提高的地方。
三四线城市:今后更没理由布局
在大多数三四线城市库存积压的同时,一二线城市被房企视为“香饽饽”。
一二线城市的热地,也引来了房企的争夺。中原地产研究部统计数据显示:2015年,40大城市土地出让金合计成交了18826.1亿元,同比2014年全年的18250.9亿元上涨3.2%。大部分城市土地出让金均出现了上涨,其中超过千亿的城市有北京、上海、重庆。其他土地出让金较多的有广州、南京、苏州等城市。
40个城市中,楼面价上涨的城市达到22个,大部分一二线城市的楼面价均出现了明显上涨。
前几年就已经开始集中在一线城市布局的泰禾集团,目前在北京的销售货值已经占到了集团货值的一半以上,现在泰禾集团名下共计12个地产项目里,一线城市的占比在8成左右。
据了解,2015年泰禾集团将6宗地块收入囊中,其中3宗地块是合作项目,泰禾方面输出品牌和管理。另外,泰禾去年的拿地布局中,除了上半年在杭州拿到一宗地块外,其他地块都位于北京、上海和深圳。
即便一线城市市场一片大好,但黄其森对于市场的判断依然敏锐。
“在北京什么项目都可以做,什么项目都能做得好。”早在2013年8月,黄其森曾经这样判断市场。
黄其森表示,现在市场行情已经验证了当时泰禾坚决执行一线城市布局的判断,而此前市场认为泰禾在2013年和2014年密集拿地相对激进。“前两年,泰禾除福建以外主要是布局北京和上海,当时土地耗费了350亿元,如果等到2015年拿地,预计要花费700亿元。”
但是,跑步进入全国30强的泰禾集团,在楼市火热的一线城市反倒更加谨慎。
黄其森指出,目前泰禾的拿地思路开始变化,不像前两年拿地是志在必得,“2013年,泰禾集团参加9次招拍挂最后拿下了7块地。”
黄其森说,即便现在土地价格上涨非常快,已经累积一定风险,但是对泰禾而言,公司在一线城市做高端精品项目,对地价的承受能力要比一般开发商更强。
黄其森表示,泰禾继续坚持深耕一线城市,拿地形式上也会更加多样化。比如并购、合作开发等,也输出品牌和管理获取土地。
“泰禾未来的布局还是会坚持在一线城市,以及二线核心城市。原来泰禾没有去三四线城市,今后更没有布局的理由。”黄其森说。
“现在泰禾的布局除了一线城市以外,还有二线核心城市,比如南京、杭州、厦门和福州,今后也会选择进入更多二线核心城市,这足以支撑泰禾的规模化发展。”黄其森说。
