北京最大棚改规划出炉 中海地产隐现中央集权下地方窘境
文章来源：浙江在线。如果煽情一点，在如今寸土寸金的一线城市，几乎每一块开发用地都写得出一个故事，更遑论以曲折隐秘而著称的棚户区改造。
近日，北京市规划委下发了石景山北辛安棚户区改造项目的规划条件，据悉该项目也是北京市最大的棚户区改造项目。北京市规划委表示，今年本市71个棚改项目将全力推进，多个项目将同时推进拆迁。
观点地产新媒体查阅该文件发现，北辛安棚户区改造项目是石景山区重点民生工程，2013年底纳入北京市中心城区棚户区改造和环境整治项目任务计划，项目北起阜石路、南至石景山路、西起北辛安路、东至特钢厂区，总用地面积约142公顷，规划总建筑规模约218万平方米。该项目的实施可改进当地5000余户、2.59万人的居住环境。
资料显示，中海地产集团有限公司于2015年12月30日中标了石景山区北辛安棚户区改造A区项目前期工作及拟改造土地使用权。这也是中海地产2015年在北京新增的唯一项目。
观点地产新媒体获悉，中海地产今年上半年在北京已经没有纯住宅货源可供销售，只有同样位于石景山区的商住、商铺类项目在支撑区域的业绩。整个北京公司受制于集团中央集权下的投资策略，眼下正处在无米下炊的尴尬境地。
北京最大棚改
发改委文件显示，北辛安棚户区改造项目于2015年11月完成控规调整，并取得市政府批复。
为加快推进项目实施，该棚户区改造项目分为A、B两区实施。A区为纯国地，总用地面积约40公顷，采用一次性招标模式；B区为国集地交织用地，总用地面积约102公顷，采用一级开发+经营性地块上市交易模式。目前石景山分局已完成A、B两区规划条件核发工作，并且在规划条件中明确A、B区同步实施拆迁，优先建设安置房和各类公共服务设施的相关要求。
年初发布的《2016年石景山区重点工程建设项目》显示，北辛安棚户区改造作为“民生保障”中的一项，将于今年8月开工。北辛安将不仅解决棚户区改造，还将开辟商业面积。作为“长安金轴”的落脚点，发展金融业。
观点地产新媒体了解到，项目A区整体规划用途为R2二类居住用地、混合住宅用地、其他类多功能用地，建设用地面积28.95万平方米，规划建筑面积为97.99万平方米，总成交价格185.26亿元。
目前AB两区的建设单位均为北京市安泰兴业置业有限公司，该公司的出资人均为中海地产集团有限公司，公司董事长为中海华北区域的掌门人欧阳国欣。根据规划透露的信息，采用一次性招标模式的A区已经为中海地产落袋为安。但B区在一级开发后，还要经过经营性用地上市交易的步骤。
不过中海地产早已于石景山区域上演过一二级联动的戏码。2013年1月以及2014年11月，中海地产先后以20.18亿元和59亿元吞下石景山老古城综合改造项目两宗地块。
且不说B区地块尚没有到达出让条件，即使是中海地产已经拿下的A区也没有那么快为北京区域贡献销售。观点地产新媒体发现， 《石景山区北辛安棚户区改造A、B区项目-住宅房屋拆除招标公告》，于近日才开始发布，项目拆迁尚未进行。
中海地产断炊
一位接近北京中海的人士向观点地产新媒体透露，为了走专业化路线，中海地产营销和工程业务已经单独从集团分立出来成立公司。北京公司仅保留了投资、行政、财务等职能。从结构上来说，营销公司和工程公司和北京公司是平行的，但是两个公司的负责人比区域公司老总低半级。
在中央集权的语境下，北京公司在诸多实质性业务方面受到集团的管辖。一方面，地方公司没有营销费用，几乎不做品牌活动或推广，只有单个项目会投一些具体的楼盘广告、或在售楼处做暖场活动。
至于投资方面，北京公司可以看地，做可行性报告，然后汇报到集团。集团同意后，会设置投资上限，派代表跟地方公司相关人士一起出席土地拍卖举牌。除了公开市场，北京活跃的并购市场上也寻觅不到中海的身影。“北京公司没有这个权力，只有集团可以洽谈并购事宜。”
中央集权式的公司制度，直接导致北京公司无米下炊，很难想象这样的事情发生在一家龙头千亿房企。有消息称，中海北京去年之所以还有100多亿销售入账，全赖中建地产的项目贡献。观点地产新媒体查阅中海地产2015年报发现，北京区域去年主要结算的两个项目红杉溪谷和国际港，均是整合的中建地产项目。
该人士还称，因为中海地产和中信地产的整合正在进行，北京公司正在等待重组落定，以接手中信地产亦庄在内的京内项目。“整合还需要进一步落实，这直接导致北京公司下半年的计划无法制定。”
但中信亦庄项目是否是救命稻草还未可知。这个拿地时即头顶亦庄地王的项目，是中信地产开发的第二个大型住宅，规划建面170多万方。但因为户型设计等原因，项目去化一直较为困难。中海地产日后接手势必也会要直面这些问题。
