保利上海退地风波证误 引首创置业入股的地王补缺逻辑
大型房企在上海这样的重点城市都是有扩张压力的，单个项目不能占用太多资金，毕竟还要做别的扩张，这也是一种平衡术。
传了数周上海保利将退出周浦地王的市场消息，终于以引入合作伙伴的结果而证误。6月27日，首创置业公告透露，将以27.8亿元代价入股上海保利周浦地王项目，持股51%。
据观点地产新媒体了解，保利地产于5月18日以总价54.5亿元获得了上海浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元的A-03-11地块，折合楼板价43607元/平方米，溢价率近300%。
首创置业资本管理中心金融分析经理蒋松涛在接受观点地产新媒体采访时透露，上海保利将仍然保持项目操盘权力，首创置业持股51%后则可以将项目并表。“持股比例和谁来操盘，都是双方在合作谈判时协商好的。”
蒋松涛指出，去年下半年开始，上海楼市成交量和价格的涨幅都比较大，首创置业此前重点加码上海，也得到了比价好的回报。“上海需求空间和价格涨幅都还有较大空间，未来区域有比较大的增值潜力，而且首创在跟当地政府洽谈土地开发业务，周浦也是集团未来重点关注区域，以期形成规模效应。”
地王不易追
事实上，在上海保利拿下周浦地王一个月后，市场即有传闻称保利地产决定退出该宗地。不过保利地产上海公司随即辟谣称，“公司无退地打算。上海作为长三角地区的核心城市，保利地产坚定看好上海房地产市场，对于上海城市发展保持高度信心。”
上海保利指出，公司已与上海市浦东新区规划和土地管理局签订《上海市国有建设用地使用权出让合同》，并按合同要求支付了土地价款。该地块目前处于前期规划设计阶段，公司已组织国内多家优秀设计单位，对该地块规划设计方案进行提报和研讨。
但比起拿下地王那一刻的喜悦，地王带来的压力则是真实而残酷的。据观点地产新媒体了解，周浦项目总面积为6.94万平方米，成交楼板价43607元/平方米，溢价率近300%。在扣除5%的保障房与15%的自持面积后，实际可售面积楼板价高达54500元/平方米左右。早有市场人士预计，项目未来的售价将超过7.9万元/平方米。
据观点地产新媒体了解，截至2015年底，上海保利在开发住宅项目包括保利香槟花园、保利叶上海、保利叶之林、保利大场镇项目、保利蔚蓝林语、绿城御园、保利茉莉公馆、保利西岸、保利艾庐、保利赵巷镇项目。
根据2015年卓越100指数统计，上海保利以134亿元销售位列当年区域成交榜单第四位。但是公司尚未有明确的高端产品线。“招保万金在上海的认可度都挺高的。但是相比于万科、绿城等企业，上海保利的品牌鲜明度不突出。这可以说是综合能力强，另一方面也可以说还缺乏个性。”
上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦对观点地产新媒体分析称，合作应该是上海保利在综合测算后得出的结果。“大型房企在上海这样的重点城市都是有扩张压力的，单个项目不能占用太多资金，毕竟还要做别的扩张，这也是一种平衡术。”
首创置业淘金上海
而以合作身份介入项目的首创置业一开始其实就青睐周浦地王。据观点地产新媒体了解，在5月18日参与该宗地拍卖的37家企业中，首创置业赫然在列。
蒋松涛向观点地产新媒体介绍，首创置业去年70%的投资都投向了北京和上海。公司自从做战略转型，聚焦北京、上海、天津、重庆和成都五大核心城市后，明显感到一线城市在销售去化方面的优势，“不愁卖”。同时，在财务指标方面也全面胜出。
“去年下半年到今年上半年，因为上海市场表现好，带来的财务成本的节省以及其他指标，都是好于前期在二三线的投资。”
观点地产新媒体查阅首创置业去年报告发现，截至2015年底，首创置业在上海的项目共有六个，包括位于松江的上海锦悦，位于青浦的上海禧悦，位于杨浦平凉的天阅滨江、位于嘉定的首创旭辉城，以及位于松江永丰街道的锦辰公馆和云间锦院。
上海去年签约均价为公司聚焦的五大核心城中最高，达到23197元/平方米，远高于北京的13852元/平方米。公司2015年签约销售均价也直接拉高17%至11664元/平方米。
蒋松涛透露，首创置业正在跟当地政府协商土地开发业务，后期将持续深耕区域，以形成规模效应。
对此，卢文曦也表示这是一种较为长远的打算。“比起做一个项目就走，长期深耕，甚至是跟政府合作一些土地开发业务，很有可能用后续的利润来填补前期地王可能带来的一些压力。”
另一位不愿透露姓名的市场人士则对观点地产新媒体表示，首创置业的深耕计划在没有土地到手的情况下都尚只是“规划”。“上海寸土寸金，而且市场愈渐透明，那么多人都盯着这里，最后是否会落到首创置业还不一定。”
不过即使风险再大、条件再苛刻，在地王永远不乏趋之若鹜的追求者。“流动性宽松，房企普遍融资成本较低。对于上市公司来说，稀缺的土地资源还有利于估值。这个时代，就是资产价格永远比钱值钱。”
