澳大利亚2015财年即将在6月结束，在2016/17新财年，各州政府将对海外人士购房实施额外印花税新政，其中维多利亚州政府将额外印花税从3%的基础上增加至7%。这意味着，海外购房人士在墨尔本购房，最高可能面临12.5%的高额印花税！

　　除了维州外，新南威尔士州和昆士兰州也分别增加对海外购房人士4%和3%的印花税，以用于平衡海外购房人士以及当地购房者的购置比例。那么在新政下，我们应该如何应对如此高额的印花税比例呢？

　　著巢网商务拓展经理郑菲朦表示，对于投资者而言，此刻需要及时了解最新购房政策，根据自身的投资目标及需求调整投资策略，避免不必要的支出；此外澳洲的商业地产、房地产投资基金等也不失为可考虑的投资对象。

　　一、投资商业地产

　　无论是哪个州，所有的额外印花税均针对公寓、别墅类住宅性质的项目。而并没有对商业地产做任何的说明和要求。如果客户此时选择购买酒店、门面、办公空间或仓储等商业类项目，则可以节省一大笔额外印花税。

　　商业地产的增值幅度在过去几年没有住宅地产高，但胜在十分稳定。得益于日益增长的人口和多样化的需求，澳洲的酒店和商铺类项目租金回报已经稳定在8%左右。同时租客群体比独立的个人要稳定许多。

　　在未来，我们可以预期投资者会大量参与到商业地产的投资，从而进一步推高商业地产的价格，我们建议投资人现在就行动起来。

　　二、投资地产投资基金

　　持有房地产投资基金REITs本就是一种分散风险的极佳投资渠道。REITs在能够做到尽可能的分散风险的同时，还能够每年提供约5%的固定分红。而在海外人士印花税增加的现在，这项投资意味着能够节省大量税收。

　　由于澳洲税务局的穿透法则，在澳洲不超过19人的私募地产信托将会被追查实际控制人是否为海外成分。私募信托基金一旦被税务局认定为海外人士控制，那么额外印花税也会被立刻要求征收。

　　但如果投资澳洲A-REITs体系下，充分风险和购买人分散的REITs产品，则能完全避免掉这一点。因为澳洲本地的REITs产品的主力购买人群为当地保险公司，养老金机构等，完全不用担心海外成分过多。

　　三、继续投资住宅地产

　　对于刚需人群来说，拥有一套自己梦寐以求的住宅是一种追求。而相对于前两种投资产品，中国人也更习惯于投资住宅地产，更能把握好市场的动态和发展。针对于住宅地产，我们应该如何应对？

　　首先，在维州，正常的印花税税率还是享有印花税减免政策，所以选择远期交割的公寓，仍然能够节省一笔印花税。其次，可以选择一些位于发展中区域，比如墨尔本东南30公里圈附近，悉尼西北面新开发别墅区等的低总价住宅，作为投资房。而等到远期自己绿卡办好或者决定在澳洲居住时，投资人再购买自己理想中的住宅。

　　虽然时间已经临近，但已经看好房屋的朋友，可以选择尽快进行合同签署，赶在7月1日前完成合同交换。

　　总结

　　最后，我们可以分析一下澳洲各州政府推出额外印花税的原因。财政预算，也就是钱，是一个主要因素。而在选举年，抓住选民的心理则是另外一个重要因素。

　　政府考虑到海外买家在对澳洲房产进行购置，享受到澳洲住宅市场过去几年高增长的投资回报后，却并没有对澳洲人文社会提供相应的促进，也没有对社区的建设提供相应的支持。因此政府希望对海外人士增收额外的税收，用来加强本地社区的建设。而这部分的建设投入对海外投资人其实是有益的，新的基建会进一步推高社区质量，从而带动房价增长。

　　而在选举年，就像当前严厉的贷款政策一样，有很大一部分原因是因为当地人不满意过高的房价。政党此时选择顺应选民的需求，在选举年通过一定的政策手段，吸引更多选票。而在选举过后，一切尘埃落定时，政党的方向则会重新回到拉动经济。而到那时，不差钱的中国人，又会成为政党的香饽饽。相应的政策也会陆续开放，重新吸引海外投资。

　　附：海外人士购房政策的相关数据一览

　　图片来源：著巢网

　　备注1：额外的印花税仅针对住宅地产，如果地产性质是多用途性质，那么取决于此地块的主要用途。

　　备注2：以企业或信托形式购买物业，税务局会利用穿透法则追查实际控制权是否在海外人士手中。如果是，那么额外的印花税即会被征收。

　　备注3：维州政府提出的额外土地印花税仅适用于“缺席海外人士”，详细的定义可以访问此普通话视频。

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