全筑股份：江浙区域房地产精装项目特点分析
6月16日，百强优采·中国房地产采购大会暨中国房地产产业链电商大会杭州站正式召开，大会本着房地产工程采购痛点为主题，促进房地产供需对接的效率进一步优化。本次活动由中国房地产业协会主办，中国房地产采购平台承办，新浪地产(微博)作为独家网络媒体进行报道。全筑股份浙江区域总监胥超发表了题为《江浙区域房地产精装项目特点分析》的演讲。
全筑股份浙江区域总监胥超
以下是会议实录：
胥超：首先在这个下午，感谢所有的领导和同仁，让我有这样一个机会给大家做一个简短的演讲。现在已经快下午4点钟了，大家的思绪应该有点疲劳了，我想我今天开始说点什么东西呢？让我们先说说杭州，说说西湖，说说白娘子和许仙，为什么说到他们呢？我就想到一句话，叫做“修百年得同舟渡，修千年得共枕眠”，因此我得出结论，今天跟大家有面对面的交流，前生我们一定是吃过百顿饭喝过千杯酒，所以才有这样的缘份。开个小小的玩笑，希望大家的思绪有一点点的放松。
接下来我们把思绪拉回到现场，由我浅尝辄止给大家简单地分析一下杭州这两年精装修市场的现状。
第一，杭州精装修楼盘占比信息。我这个数据是源于2014年和2015年的数据，我们看一下在2014年杭州市在建楼盘总数251个，其中精装修楼盘总数56个，当年占比为22.3%。到了2015年，新开的在建楼盘总量是212个，全年精装修是77个，占比是36.5%。2015年新开在建楼盘虽然总略有下降，但是占比却增加了15%以上，预计到2020年杭州市场精装修楼盘的占比将达到60%以上。我这个数据是有推测，也有政策面上说从2020年以后杭州市场将全面精装修来替代。
杭州精装修楼盘调研之价格篇。大家都知道老百姓买房子，口袋里有多少钱呢？在杭州这个区域，截止到2015年底，将近一半的客户购房是150-200万，占45%左右，250-350万的占到了38%，这一段人群就是我们速成的刚需人群。去年年底到今年上半年，大家都知道整体的房价又有一拨快速地上涨，这个价钱上面再增加10-15%，就是我们目前2016年的状况。
客户对精装修的接受度是多少？120方以下我们还是叫刚需，精装修1500元每平的标准是19%，1500-2500元每平的标准是68%，买大房型对精装修的需求比刚需人群略高一点，在1500-2500的接受度是42%，2500-4000的接受度是47%，我们得出的结论是杭州购买120方以上户型比120方以下户型的精装修预期要高，同时精装修这一块，小业主对于大公司、装修质量的诉求也是相当得高。
杭州精装修调研报告之关注区域篇。很简单，我去买套房子，最关注的是什么。调研大概有200组客户的数据，很多人最看中的是客厅，第二个重要的有可能是厨房、卫生间，这是一个数据调研。那么我们在买了房子之后，有些客户觉得哪些地方是我最需要去提升的，在这一块，在厨房厨卫的五金件、收纳系统这些，包括洁具这一块也是小业主比较看中的，需要实用性、品质性高一些。
杭州精装修调研报告之厨卫篇。很多人买了房子，对五金件是看中品牌，还是实用性？这个数据很充分地表明了，不管是120方以上还是以下，这些客户最主要的是对实用性。这些五金件的品质是最看中的，在某种方面这个时候是不会主动去考虑品牌这一块的，要求是实用、质量好。这也是关于厨卫的数据。这一块当时为了去测试这个数据的真实性，我自己亲自跑了很多楼盘，所以说这个数据是有很强的现实性的。在杭州厨房五金这一块，在120方以下，高仪、科勒、摩恩占据了主要的市场。
杭州精装修调研报告之客厅篇。这一块业主对哪些比较关注呢？就是说客厅用的一些墙纸，还有玻璃门等等。有一个关注的百分比，对于装修客厅地板这一块，其实这个数据摆在这儿我就想简单地说一下，早些年有些客户对复合地板的接受度不高，现在很多楼盘都做了地板，包括我们现在品牌的质量也在提升，所以说客户对于实木复合地板的接受度也越来越高，不像以前只要求实木地板，导致变形等等。
公共空间这一块，也要做得相当地符合大家的认知和接受度。其实现在很多小区，两层的挑高大厅，门厅要做得漂亮、大，要做得气派一点，需要有好一点的软装和休息区，这是一个普遍的对公区的需求。绿化方面，客户普遍需要更多的绿化，增加居住的舒适性，增加一些比较实用的配套设施。
这是杭州精装修调研报告的案例。去年年底的时候，很多人也参加了优采，看到这个数据的时候他们很感兴趣。我们也为了了解市场上，开发商们和小业主们到底有什么样的需求，就有了这样的数据产生。因为我们自己也去定制需求，我们要知道什么是业主最需要的，同时对开发商来用这个品牌也是比较放心的。
杭州市场精装修品牌常见的搭配是，外墙是真石漆加涂料，电梯厅石材，局部有些吊顶，入户大堂，石材铺贴，局部拼花等。其实我就是想通过这个东西表现出来，我们常规去做一个精装修楼盘最常用的搭配方式是什么样的，可以看到在厨卫这一块，地砖马可波罗，欧派的橱柜，厨房的用品等等，是在杭州的接受度相对比较高的。在水槽和龙露头这一块，摩恩高于弗兰卡。
杭州精装修楼盘调研报告之总结篇。我们做了一个总结，总体来说杭州用户群讲究实用性、协调性、功能性较高的装修风格。客厅这一块，业主希望地面和墙纸装修得要有点档次，但是又不希望花里胡哨，简单地说希望大气一点，卧室这一块要色调舒服、安静、要有一定的储物空间。餐厅这一块简单地说要通透，厨房这一块五金件的质量要好，除此之外现在对于厨房的布局客户要求也比较高，还有是对于厨房的一些品牌，认知度也比较高。卫生间这一块，一个是采光要好，还有一个东西是现在对于品牌的认知度也相对比较高。其他的，中央空调对于客户来说，大家希望减少将来的返修，修起来方便，不要是那种水管埋被石灰包掉了。如果里面漏水，需要把里面全部敲掉重新修，这种情况客户是非常反感的。
最后有个总结，精装修仍然是影响客户购买的重要因素。就品牌而言，客户对于厨卫品牌最为重要，但是客户关注的不仅仅是品牌，而是更加注重细节，更加注重实用和便利。我在听前面樱花品牌讲解关于油网的时候，这就是人文关怀和对细节的关怀。
目前客户对精装修的质量有一定的担忧，市场上还是经常会收到这样那样的投诉，小业主抱怨，上海也好、杭州也好，应该说是全国小业主比较精通于精装修，对这个领域他们的要求也是最高的。材料上他们愿意选择知名度较高的品牌，保证材料的品质，装修上他们同时希望一些知名的企业，老牌的装修公司，并且还希望有自己的个性化空间、私人定制等。
对于细微的人性化设计他们比较能接受，潜在的配置化精装修需求日益增多，这就是为什么我们现在这些装修企业，都推出了自己的定制化精装修，因为这是未来市场发展的趋势。需求120方以下的客户群对空间的利用率要比120方以上的客户群要求要高，需求120方以上的客户群比120方以下的客户群精装的品质要求更高，但两种对整体精装修设计风格相差不大。基本上是这样的情况。
非常感谢大家聆听我的演讲，其实我今天的演讲不是一味地在宣传我们全筑，但是我们全筑会跟大家建立了一个群，我会把关于我们全筑集团的一些名片发送到里面，我也希望能有机会跟在座的开发商和材料商有机会合作，请大家能记住一个有人文关怀的全筑股份有限公司，谢谢大家！
