土地市场暗潮汹涌 地王背后的各方利益博弈

总的来看,今年上述城市“地王”频现背后,无论是对于政府,还是对于宏观经济,还是对于楼市,还是对于房企,都有说不尽的五味杂陈。 其次,从二线城市来看,春节之后,市场基本面已经出现好转的城市“地王”抬头,比如苏州、南京、合肥、郑州、杭州、武汉等二线城市。

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  今年春节之后,市场基本面已经出现好转的城市“地王”抬头,比如苏州、南京、郑州、合肥、杭州、武汉等二线城市;1-4月一线城市似乎风平浪静,由于土地供应等因素,还没有“地王”出现,但这只是表象,一线城市土地市场风平浪静背后其实是暗潮汹涌,进入5月份之后,由于政府开始推地,“地王”也开始频现,并且“地王”的成交似乎让人不可理喻,比如上海的泗泾地王、周浦地王、顾村地王等等。总的来看,今年上述城市“地王”频现背后,无论是对于政府,还是对于宏观经济,还是对于楼市,还是对于房企,都有说不尽的五味杂陈。

  首先,我们来看,楼市调控从严与土地供应不足的京沪深等一线城市。前4个月,从北上广深等一线城市来看,供地计划推出较晚,甚至至今为止上海仍然没有公示2016年土地供应计划,这一定程度上导致今年一线城市土地出让节奏也在放缓。这一定程度上给市场造成假象,好像京沪深土地市场并没有出现过热的现象。

  但这并不代表京沪深土地市场不再会出现“地王”,当前京沪深等一线城市土地市场风平浪静背后其实是暗潮汹涌。从市场预期来看,品牌开发商们深知,在京沪深调控政策已经严厉执行的市场背景下,今年下半年楼市势必会进入调整期,销售端势必会有所损失,此时,谋划布局土地市场,谋划下一轮市场的增长机会已成为大多数品牌开发商的策略;一线城市土地市场“寸土寸金”,积极抢滩土地市场方能够在一线城市立足和发展,品牌房企不会放弃一线城市这块“肥肉”。因此,虽然当前京沪深等一线城市土地市场表现“风平浪静”,但背后其实是暗潮汹涌,品牌房企在暗中较劲厮杀,一线城市势必还会迎来“地王”大战。从结果来看,以上海为例,上海的泗泾地王、周浦地王、顾村地王等等或多或少有这方面因素的考量。

  其次,从二线城市来看,春节之后,市场基本面已经出现好转的城市“地王”抬头,比如苏州、南京、合肥、郑州、杭州、武汉等二线城市。

  从上述城市“地王”频现的几个直接原因来看,一是,上述城市比如南京、合肥、苏州、武汉等楼市已经出现过热的现象,甚至个别城市出现“无房可售”的局面,同时也出台了调控措施,但这些调控措施手段较为温和,这一定程度上助长了开发企业继续在土地市场上兴风作浪拿“地王”的热情;二是,政府此次推出的地块还不错,比如4月份苏州推出的18宗土地、5月底合肥推地的地块,由于大多数地块地段不错,受到房企的追捧,于是,众多房企厮杀出现了大量“地王”;三是,在市场已经出现供不应求的市场背景下,地方政府有意控制土地出让节奏,比如南京,使土地市场保持相对热度,并且在土地市场明显频现“地王”后并没有主动出手制止,比如苏州。

  当然,无论是对于一线城市还是对于上述“地王”频现的二线城市,当下“地王”频现还有几个共同的经济背景和楼市背景,对于政府、楼市和房企来讲有无奈也有有意为之,这其中存在着多方利益博弈的问题。同策咨询研究部总监张宏伟(博客)认为:

  首先,从经济背景来看,当前全国经济下行压力较大,货币政策及其他刺激政策的出台并未改变经济继续下行的基本面,短期内来看,在经济继续下行的市场背景下,仍然需要楼市继续拉动宏观经济的增长。因此,楼市还有去库存压力的城市频繁出台去库存的措施,甚至大学生“零首付”的措施也被提出;楼市已经出现过热的城市,虽然调控政策出台,但仍然较为温和,甚至深圳也提出调控措施延后至6月份执行。这一定程度上助长了房企在一线城市、市场基本面已经恢复较好的上述二线城市的拿地热情,导致“地王”频出。

  其次,从资本市场来看,去年下半年以来,房企融资成本大幅降低,以房企发债为例,融资成本普遍降低至5-6%,并且发债规模也较大,品牌房企几十亿的发债规模很常见,200亿的发债审批也被通过,再加上去年下半年至今房企销售业绩不错,房企资金面并不存在太大的压力。这说明,在较低融资成本与销售回笼资金等驱动之下,房企势必会积极布局市场基本面较好一二线城市的优质地块,此时也势必会“地王”频现。

  第三、对于央企来讲,央企地产企业不惜成本拿“地王”,扩充在一线城市、核心二线城市的土地储备,增加公司的估值,其背后更大的局是为自己在央企地产企业整合与重组过程中增加“话语权”。

  比如,近期,保利地产、招商、葛洲坝等众央企拿地均较为激进,拿“地王”是常态化的,甚至出现了“面粉贵过面包”的难以理解的拿地结果。确实,如果按照成本和收益的常规测算,这些地块确实难以短期内入市,短期内也确实不可能盈利。但是,从央企地产整合的角度来看,如果一个央企没有充裕的土地储备,并且从企业估值的角度来看处于“弱势”,极有可能会被其他央企合并。由此来看,央企地产企业不惜成本拿“地王”,扩充在一线城市、核心二线城市的土地储备,其考虑的出发点并不完全是按照成本和收益的常规测算,其背后更大的局是谋求自己在央企地产企业整合与重组过程中增加“话语权”。

  第四,从城市布局策略来看, 由于大多数三四线城市存在较大的去库存压力,品牌房企不得不调整布局策略,重返或聚焦北上广深等一二线核心城市。因此,近两年由于房企布局策略的调整,土地市场热点也发生了变化,热点主要还是聚焦到了一二线城市,尤其是一线城市。尤其是2013年以来,品牌房企积极抢滩一二线城市优质地块,优势资源开始向品牌房企集中,突显出品牌房企布局战略的变化,一定程度上也进一步推升一线城市的投资价值,也推升一二线城市土地市场“地王”频现。

  第五,外来开发商不惜一切代价挺进市场基本面较好的一线城市、部分二线城市。比如,2013年以来,以闽系房企为代表的第三第四梯队房企也在逆袭一线、市场基本面较好的二线城市土地市场,以期短期内谋求上位,通过布局一二线核心城市辐射带动周边整个区域市场开发,实现区域深耕或全国化布局。而这样的直接结果就是不惜一切代价拿地,导致“地王”频现,地价成本陡升。

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