保利地产拿“地王”的底气：靠资产证券化变现商业物业
5月18日，保利地产以54.5亿元的高价抢得上海周浦镇地块，《每日经济新闻》记者查看保利地产年报发现，2015年全年保利一共购地50宗，总成本为656亿元，其中一二线城市611亿元，占比93%。周浦镇一块地花费其去年全年土地支出的1/12，如此大手笔豪购土地，背后资金来自哪里？
此前，保利还提出了商业地产扩张的路线图，未来5年经营管理商业物业面积逾1000万平方米。增加土地储备要钱，扩张商业也要钱，保利如何解决资金压力？
保利资本的面世也许是解决资金需求的关键。在保利资本的成立仪式上，保利商业的资产证券化发展思路被多次提及，这似乎是在解释保利大手笔拿地以及踊跃进军商业地产的战略。资产证券化能给保利带来怎样的改变？商业地产能否站在资产证券化的风口，打破商业地产发展的“魔咒”？
●逆势扩张 剑指千万
保利商业购物中心、酒店、社区商业三大核心业务的七个品牌全部面世，保利商业地产投资管理有限公司副总经理方长斌表示，未来5年，保利商业将实现在全国范围内运营管理50家购物中心、50家酒店、千余家若比邻社区商业中心的发展蓝图，经营管理商业物业面积逾1000万平方米。
据《每日经济新闻》记者了解，截至2016年，保利商业已开业运营13个商业项目，包括4个购物中心、8家国际品牌酒店、1个国际会议中心及多个若比邻社区商业中心，总开业面积达百万平方米。
在规模逐步壮大同时，在财务指标方面，保利商业公开了自己的财物目标，经营收入将以每年超过20%的复合增长率发展。
方长斌在接受《每日经济新闻》记者采访时坦言，目前保利商业处于扩张以及投资阶段，保利集团也会对保利商业进行考核，2020年会有指标，但目前不方便透露。
方长斌在采访中透露了保利商业扩张期的一些不确定性。从目前的市场情况来看，商业地产处境艰难，尤其是在非核心城市的商业项目，库存去化压力大。
根据国家统计局数据，2016年1~4月，商品房待售面积中办公楼和商业营业用房面积达到1.85亿平方米，较去年底增加608万平方米。当前，商业地产库存十分严重，去化周期远超过住宅。
仲量联行数据显示，2015年，全国30个大中城市约有1300万平米商业项目入市。预计2016年将有1800万平方米左右的商业物业开业，同比增长38.5%。商业物业空置率与住宅市场空置率一样，呈现出由一二线城市向三四线城市递增的特点。
在库存高压的背景下，保利为何有勇气发起对商业地产的冲击？
方长斌认为，商业物业的业态不是一成不变的，可以寻找到好的业态，进行相互之间的转化，购物中心可以有医院、教育等多种业态。保利商业不会设定标准，将依据地块、城市、商业消费的特点进行创新改造，呈现符合市场需求的业态形式。
对于1000万平方米的经营目标，保利商业似乎有了清晰的扩展线路。
“保利商业对外获取项目的过程中，会有收购、并购、长期租赁，也会有委托管理等方式。”据方长斌介绍，保利商业将通过多种方式拓展项目，积极寻求产业链上下游的投资并购机会，尤其是在健康养老、物业管理、工程建设、智能家装、核心地段优质商用物业等领域。
●资产证券化风口
2016年，保利地产坚持一二线城市发展战略，在一二线城市房价大涨，地价飞涨的背景下，布局一二线城市意味着要付出数倍的土地成本。商业地产同样是个“烧钱”的行当，为解决地产发展融资问题，保利资本应市场需要而生。
方长斌在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，保利资本并不仅仅服务于保利商业，同时服务于保利的其他产业，走上资本证券化的道路，有了资金的支持，保利地产如虎添翼。
保利地产在2015年年报中提到，保利继续在房地产金融领域发力，保利地产与保利投资、中金公司共同成立保利资本，为进一步探索和发展房地产金融业务开辟新的通道。
近几年，房地产私募基金方兴未艾，地产与金融存在明显互补，参考欧美等国经验，房地产企业未来重心也将逐渐由开发运营向金融运作转移。未来随着资产证券化相关条件的逐步放开，针对商办类物业的REITs将迎来全新的发展机遇。
相关负责人表示，保利资本将通过并购基金、杠杆收购、PE、Pre-IPO等股权基金投资方式获取权益，利用ABS、REITs、IPO等多元化资本运作手段，实现自持物业的融资功能。
方长斌在采访中表示，每一家做商业地产的企业都会走上资本化的道路，保利的商业物业是长期持有的物业，无论是私有化或者上市，都是资本化的路径。
有保利强大的品牌做支撑，相对于解决商业地产资金周转慢、回报率较低的困境，保利商业的规模扩张较容易实现。资产证券化能在多大程度上解决商业物业发展的问题？
房地产与金融资深评论人黄立冲在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前，国内资产证券化法律环境不太成熟，资产证券化存在一定风险。就行业来说，商业地产面临库存与现金流两大问题，商业地产通过实现资产证券化可以在融资上获得一定的便利。
通过资产证券化，可以将需要持续资金投入运营的商业地产打包成金融产品进行融资，利用商业物业获得持续稳定的资金收入，并且可以获得租金回报。从这一点来看，商业地产不是“红海”，而是一片资产的“蓝海”。
商业地产的租金回报率在2%~3%之间，商业地产要解决盈利低的问题并不容易。保利商业处于扩张阶段，主要的考核指标不是利润，但盈利问题始终是保利商业必须面对的现实。
方长斌表示，保利的商业物业主要集中在一线城市以及部分省会城市，在扩大规模的同时也会严格把关，在地段和产品设计上下功夫，做优质的商业物业。核心城市，核心地段的商业物业变现能力较强，实现资产证券化较为容易。考虑到地段不好的商业物业难度相对较大。方长斌表示，保利商业的资产证券化将会进行分级处理。
国泰君安分析师刘斐凡认为，资产证券化一个很大的魅力在于能够解决商业地产资金沉淀的问题，可以获得持续稳定的现金流，解决商业地产持续资金投入的难题，减轻企业资金链压力，是商业地产的一个重大利好。
从目前形势来看，万科、万达等大型开发商纷纷加码商业地产，万达在资产证券化中寻找突破口。刘斐凡认为，未来商业地产处于升值通道，长期持有能让开发商享受物业升值带来的资产估值提升。
存量房时代到来，资产证券化对商业地产的运营能力提出较高的要求，在减轻资金压力之后，保利商业能否凭借资本化的方式打破商业地产的魔咒，还有待市场检验。
但不可否认，通过优质资产的证券化操作，带来更多的融资便利，将为房地产发展提供强大的资金支持，开发商具备了驰骋一二线土地市场的资本。
