沪上37家房企“跳价”抢地 保利54.5亿创外环外地价新高
今日上午，央企保利力挫37家房企以54.5亿元竞得浦东周浦镇西社区PDP0-1001A-03-11地块，溢价297.8%，成交楼板价每平方米43607元。
该地块是5月份上海市区推出的面积最大的住宅地块，也是上海住宅土地新政之后出让的第一个地块，该地块规定有15%的面积需要自持70年不能出售。
尽管如此，今日的竞拍现场共有世茂、中骏、阳光城、九龙仓、保利地产、万科、华发、融创、大名城、融侨、金辉、龙湖、招商、中粮、金茂、华润、正荣、融信、禹洲、城开、恒 大、富力、建发、旭辉、首创、新城、景瑞、信达、平安、陆家嘴、格力、海尔、合景泰富、嘉宝、葛洲坝、三湘、奉贤城投等37家房企参与竞拍。
在竞拍伊始，世茂就从起始价直接加价近10亿元，随后开发商直接进入“跳价”竞拍，跳价幅度达到数亿元，在开场几分钟后该地块的的总价已经被抬高到50亿元，而在此期间，主持人也先后两次提醒“理性报价”。进入最后阶段，在信达和电建金茂的联合体陷入“胶着”状态时，央企保利杀出并一举拿下该地块。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示：“由于此前土地热拍，导致市场预期提高，因此该幅地块也是“未拍先热”。从楼板价推算，未来售价将达到每平方米7.5万元以上。显然这个价格水平相当高，现在也不能用理性二字来形容房企行为，市场风险不言而喻。”
上海土地交易中心竞拍现场
15%的面积需自持70年
周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块出让面积为69433.10平方米，东至渡桥路，南至年家浜路防护绿带，西至林海公路防护绿带，北至百曲港防护绿带，为70年住宅产权，容积率1.8，该地块起始价约为13.7亿元，起始楼板价为每平方米11018元。
据了解，该地块与闵行的浦江镇为邻，靠近林海公路上南路出口。周边有世茂云图、中骏柏景湾、阳光城丽景湾PLUS三个项目，其余均为荒地。 ，
该地块的出让条件甚为苛刻，被认为是上海史上“最严出让条件地块”，在出让文件中，该地块规定：“该幅地块规定有15%的面积需要自持70年不能出售，5%的面积作为保障房无偿移交给政府。”
对于“15%的面积需要自持70年不能出售”的出让条件，卢文曦分析称：“这个条件对开发商的资金实力要求较高，该出让条件主要是‘资金沉淀’，意味着这部分不能转化成回笼资金。”
“举个例子，房企是可以贷款的，也用一部分资金做杠杆，假如房屋建造30%就可以全部卖了回笼资金，但是现在不能出售，等于全部资金要进去。”卢文曦补充。
如果开发商选择出售的话，租金回报率也难以覆盖资金利率，卢文曦称“租金的回报率回报率约为2-3%，如果资金成本高的公司持有物业，压力会很大”。但是，从今天的竞拍结果来看，这样严苛的出让条件依然未能让上海土地市场得以冷却。
开发商称“上海地价存在泡沫”
据业内人士估算，根据目前的楼板价，再扣除5%的保障房与15%的自持面积后，实际楼板价已经达到每平方米54500元，保利未来的售价单价很可能会超过每平方米7.5万元。而目前该区域的新房售价在每平方米3.3-4.4万元。
而就在上周，融创以30.05亿元竞得松江区泗泾镇地块，溢价111.62%，成交楼板价每平方米38291.33元，同一天，象屿地产也斥资21.5亿元以126%的溢价率竞得上海奉贤南桥新城的宅地，楼板价高达每平方米22625元。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示：从泗泾地王到周浦地王，房企拿地越来越激进，其背后是土地市场准入门槛越来越高，优质土地资源越来越少。而这次要求土地“自持”也是开了先例，原先这种条件多出现在商业用地中。随着调控深入，今后拿地条件会越来越苛刻，因此尽可能早得去拿一些地块。
而开发商也认为目前一线城市的地价存在泡沫，融创董事长孙宏斌在融创昨日的发布会上表示：“北京、上海、苏州的房价我觉得还没有泡沫，我不认为是泡沫，而地价是一定有泡沫的。”
此前，新城地产副总裁欧阳捷也表示：“拿地需要谨慎，今天的地王不等于明天的楼王，房价地价比去年已经达到了70%，过去这么多年还没有达到这么高。房价地价差，去年只有六千块钱，就是建安成本，加上税收和三项费用，再加上税，都要包含，所以我们看到，企业很可能在这时候拿高价地就会亏损。”
