广佛一体化揭示了楼价“软着陆”路径
在一片涨声中，同为一线城市的广州，近几年房价却相对稳定。因为近年间广州和佛山之间致力于建设“广佛同城化”，通过高密度的轨道交通、道路交通的无缝对接，真正实现了区域一体化，这使楼市范围扩大，住房供应体系分层化，客观上压住了楼价的涨势。如今广州已建立起了以越秀、天河和海珠CBD为第一层，荔湾、番禺、佛山为第二层，增城、从化、南沙为第三层的都市圈。而深莞惠、江浙沪等一体化喊了多年，效果差得太远。
为平抑房价过快上涨，控制投机炒作，上海和深圳相继发布实施了强化限购、限制杠杆等楼市调控政策，北京周边(如燕郊)也欲采取限购措施，南京、苏州等重点二线城市紧随其后。事实上，在过去10年间，所有重点城市都实施过调控政策，但房价却依然大幅上涨，需求抑制更严格的一线城市，房价上涨得更快。因此，在“需求端”着力能否稳住房价，很多人持怀疑态度。
在一片涨声中，同为一线城市的广州，近几年房价却相对稳定。2015年，根据CRIC(微博)的统计，广州新房均价为15060元，不仅低于均价3万元左右的京沪深，也低于南京、厦门、杭州等城市和省内的珠海市。去年是一线城市楼市最火爆的一年，但广州新房价格仅上涨0.52%，与京沪深8.16%、17.6%和33.4%的涨幅相去甚远。2014年至2015年，广州新批商住用地平均楼面价仅7939元，比“地王”频出的北京和上海要低约70%。这预示着，未来广州房价依旧稳定。
当然，新房均价较低，与广州城市骨架大，远郊(增城、从化、花都、南沙)成交量占比达到52%，而远郊房价水平多在每平方米1万元左右的地域特点有关。但是，以更能代表市场走向的中心六区来看，2015年广州二手住房均价水平在每平方米3万元左右，远低于京沪深5至6万元的水平。在广州CBD珠江新城，目前在售的二手楼盘价格在3万至4万元之间，仅为深圳南山中心区、上海徐家汇和人民广场地带均价(约7万至8万元)的一半。
论基本面，广州区域经济文化中心地位不容置疑。广州是我国商贸旅游、文化教育和经济中心之一。根据国家统计局数据，2015年，广州GDP 总量18100亿，连续27年居全国第三，高出深圳500亿；固定资产投资5406亿，高出深圳2100亿；常住人口1667万，比京沪少了400万，但比深圳多了近600万；社会消费品零售总额7933亿，列全国第三，比京沪低2000亿，比深圳多了近300亿。在教育、医疗、体育和生活服务等公共配套上，广州稳居全国三甲，部分领域还领先。
以如此强势的楼市基本面，缘何广州楼价仅为京沪深的一半，中心区房价甚至还不足京沪深的一半？其实，城市骨架大、远郊房价低并非主因，因为京沪也存在类似格局。也有人分析说，近年来京沪深分享到了资本市场快速发展的利好影响，而广州金融中心地位则在下降。同时，不像京沪深互联网等新兴产业和大众创业发展快速，广州主打产业如重化工业(如造船、汽车、港口等)受产能过剩的冲击较大，商业外贸受出口低迷和电商的挤压，收入和财富集聚能力下降。这些或许都是原因，但笔者认为，产业结构和转型是一个长期的过程，京沪深也正处于转型中，也碰到类似问题，只不过广州略微明显罢了。因此，上述原因并非短期内广州房价低、停涨的原因。
真正的原因，笔者认为是广州和佛山之间的“广佛同城化”，并通过高密度的轨道交通、道路交通的无缝对接，真正实现了区域一体化，这使楼市范围扩大，住房供应体系分层化。广州与佛山两市居民在语言文化、风俗习惯、产业结构上具有很高的契合度。以产业结构为例，广州呈第三产业主导型，三大产业的比重分别是1.7%、36.8%和61.5%，而佛山则是制造业主导型，三大产业的比重分别是1.9%、62.3和35.8%。在零件与整件、制造与服业、商贸与物流等分工上，佛山与广州呈现出极好的合作性结构。
2009年12月，全国首个跨区域综合规划《广佛同城化发展规划(2009-2020年)》出台，广佛同城化随之启动，高密度的交通体系是广佛同城的载体。2010年，广佛开通了国内首条跨越两个城市的全地下城际快速轨道线路，从广州的海珠区到佛山禅城区全程仅需40分钟。目前，广佛之间已开通了5条地铁线，广州规划建设的2号、6号、7号和12号等延长线，均预留了与佛山地铁的接口，再加上快速干线17个路口对接，广佛200公里边界线已被打通，并顺利将两地主城区连接。
2015年，广佛边界佛山一边的房价仅为广州一边房价的一半，比如广州荔湾广钢新城的房价在每平方米3万元左右，而靠近广州荔湾的佛山南海区房价是每平方米1.5万元。2015年，佛山商品房销售面积达1421万平方米，超过广州、深圳，为广东省内第一，其中60%为广州居民购房。广佛地铁开通5年来，日均客流由8万升至18万多人次，两地穿梭乘客占总客流的70%多，南海居住了70多万广州人。如果将佛山算在内，则“大广州”2015年的新房成交达到2681万平方米，为全国第一，销售量TOP5的楼盘均位于广佛边界内。
广州已建立起了类似于东京都市圈(包括市、都、圈三个层次)、总面积为1.1万平方公里、常住人口2000万的分层住房供应体系，即以越秀、天河和海珠CBD的第一层(占供应的10%)，房价在3至4万元；以荔湾、番禺、佛山为第二层(占供应的50%)，房价在每平方米1.5至2万元左右；以远郊增城、从化、南沙为第三层(占供应的40%)，房价在每平方米万元左右。广佛同城化建立起来的住房分层体系，降低了中心区房价、分流了购房人群，这才是广州房价涨幅小的主因。当然，广佛在公共服务、产业协同上还存在问题，但前期一体化的效应，特别是在抑制房价上的作用，无疑值得充分肯定。
相比广佛一体化，京津冀、深莞惠、江浙沪等一体化喊了多年，但效果差得太远。尽管京沪深轨道交通在主城区密度很高，但主城区连接郊区的效率还有待提高，特别是轨道交通对接，产业协同、人口疏导还有巨大的潜力。
广佛一体化的路径和效果，对京沪深实现房价“软着陆”不无裨益。
(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)
