现金流、解封、旧改与新项目 重生佳兆业正在释放复苏信号
这一次，佳兆业已开始展望复活后的未来了。
3月29日早间，佳兆业披露公司近期发展状况，这被市场人士称为“重要的进展”。公告显示，佳兆业约90%境内债务已结付或通过其它方式解决，境外债务重组方案也已获得包括Farallon和BFAM在内的相关债权人80.9%赞成。
从这份长达91页的公告披露内容来看，佳兆业重启虽未至最后一步，但形势已基本明朗化。截至3月1日，佳兆业共有24个项目处于锁定和冻结状态，较去年9月底减少11个。该公司乐观预计，若干债权人已经向法院提交撤销针对集团的相关诉讼，项目解封“有加快的趋势”。
经过一年多挣扎，佳兆业开始显露生机，境内外主要债权人陆续作出妥协，项目全部解封在望，团队正招兵买马。熬过漫长的寒冬，郭英成显然已在考虑佳兆业重启后最迫切需求了。
其中，现金流，现金流，现金流。最大限度获取现金流，这正是佳兆业积极向外界传递的信息。
据观点地产新媒体查阅公告，郭英成在截至2020年底止预测期间，获取现金流的将有如下几大手段：优质项目陆续解封入市销售，加快七个预期内旧改项目的开发计划，收购土地用以开发新项目。
旧改与现金流
实际上，2014年底深圳佳兆业前海广场、城市广场等四个项目被管理当局锁定，这给佳兆业带来了严重的多米诺骨牌效应。
房源被锁带来国内乃至海外大规模债务违约风险，数十家金融机构担忧坏账风险，选择查封佳兆业其它相关资产。同时由于项目被查封，佳兆业无法通过项目销售或转让维持公司正常的资金周转，引发流动性危机。
截至2015年3月2日，佳兆业现金余额由2014年上半年110亿元降至19亿元。而截至同年9月底，佳兆业的总流动资产约为人民币1040.03亿元，而总非流动资产约为130.20亿元；总流动负债约为968.28亿元，而总非流动负债约为102.72亿元。
在最新公告中，佳兆业首次披露了2014财年、2015财年首三个季度业务表现，收益分别为174.52亿元、39.84亿元，公司权益持有人所占溢利分别为-40.95亿元、-15.49亿元；毛利率分别为3.6%、-0.5%。
佳兆业在公告中披露，集团已产生现金流入约42亿元，且未能取得证据以确认集团能够收回受销售限制的被困现金，新融资需求甚至不及现金流预测所假设的严峻。而一份戴德梁行的估值报告则显示，佳兆业物业资产潜在市值较2015年9月底资产负债表的账面值低于人民币220亿元。
而随着目前境内外债务重组获得突破性进展，郭英成已不需要过多拘泥于此。企业重新步入正常运营，加上此前制定的“强地产、多元化、新事业；轻资产、重利润、控风险”战略，佳兆业亟需补充现金流以维系各项业务正常开展。
作为房地产开发企业，销售额是最直接也是最大的现金流来源。据观点地产新媒体了解，近期佳兆业旗下深圳、广州、武汉、杭州等多地项目均陆续开盘加推。其中3月19日，位于广州黄埔的佳兆业城市广场迎来春节后首次加推100套住宅，均价2万元/平，开发商披露项目当天去化八成。
数据显示，1-2月，佳兆业合约销售约38.06亿元，而总合约建筑面积约为23.19万平方米，平均售价为每平方米16411元。
从布局看，佳兆业的项目主要分布在珠三角、长三角及华中地带一二线城市。收益于去年下半年以来热点城市的成交回暖，这些尚未解封的项目价值也随之水涨船高。
佳兆业在最新公告中也披露，公司平均售价在解锁后，将从2015财年的2万元涨至3万元。
佳兆业在公告中也多次表达出对现金流的渴求。其表示，目前公司在一二线城市中有优质的土地资源，产生现金的十大项目陆续解锁，并且很多项目处在持有销售和正在建设阶段，“将在不久为公司提供较好的现金流”。
具体而言，上述十大项目中最重要的项目是深圳佳兆业城市广场，预计于预测期间（截至2020年底）将产生经营现金净额逾人民币110亿元，估计现金保证金为26%，较2014年财年、2015财年首三个季度的毛利率几近增加一倍（2014财年达到35%）。
在坚定布局一二线城市的同时，以旧改起家的佳兆业制定了继续推进旧改项目发展的计划。具体而言，公司拥有31个可发展旧改项目，旗下七个预期内的旧改项目将加快开发计划，“为公司带来较多的现金流”。
观点地产新媒体获得的一份不完全统计数据显示，佳兆业截至去年底仍持有8个旧改项目，占地面积134.7万平方米。其中包括南园新村项目、盐田项目、宝吉项目、南门墩项目、平湖红朱岭项目、平湖旧墟项目、大鹏第三工业区项目、横岗安良项目等。
佳兆业称，中信承诺向公司提供融资约170亿元，平安银行也达成战略合作协议，承诺提供人民币500亿元。“这些企业为旧改项目提供了资金支持。”
近日网上还传出消息称，佳兆业红朱岭旧改拆迁队相关人士对外透露，项目建成的“佳兆业中心一号”将于年内7月份开工。
一旦上述旧改项目未来入市，毫无疑问佳兆业将重新获得大规模的销售额。在过往，深圳区域为该公司贡献了大部分业绩。同时这部分资产或许价值将更高，据统计局发布数据，2月份深圳房价同比涨幅56.9%，目前突破4万，涨幅全国居首。
佳兆业预计，旧改项目占预测期间非杠杆现金流入净额约人民币150亿元。不过其也表示，部分即将到期的2016年财年旧改项目预测付款（第二季度为53亿元）已被延迟，若整体流动资金状况阻碍，这些项目存在延误风险。
佳兆业同时表示，现金流量预测包括来自多种来源的一次性现金流入，尤其是出售东莞项目（2015财政年度为13亿元）及出售开发中项目（主要于2015财政年度及2016财政年度，所得款项净额为25亿元）。未来出售三线城市开发中项目的现金流入，所得款净额约24.7亿元。
除此以外，佳兆业还透露，假如资金许可，集团将收购土地用来开发新项目，“进一步提成现金流”。据最新公告披露，于2015年9月30日，佳兆业的总土地储备约为2250万平方米。
重启关键阶段
过去的一年，佳兆业变化幅度之大让人“恍若隔世”。任何一段历史都有其不可替代的独特性，对于佳兆业而言，或许过去的这两年就是其最不想重复的岁月。
经过一年多挣扎，佳兆业开始显露生机，具体表现在境内受限的房地产项目开始陆续解禁销售。
据观点地产新媒体查询公告，境内债务重组方面，于2014年底，佳兆业的境内债务约为人民币481亿元，而截至今年3月30日当中约90%的相关债务已结付或通过其他方式解决。同时，公司接获境内法院的四宗裁定书，现已全部与相关申请人达成和解。
境外债务重组方面，佳兆业的重组方案已经获得了包括Farallon和BFAM在内的协议安排相关债权人持有的所有申索价值80.9%的赞成。根据佳兆业债券募集说明书，持有未偿还债券余额比例未达到25%的投资者，就不可以针对该公司采取强制措施。
这也意味着，佳兆充满艰辛博弈的重组之路已经进入收官。此前，包括知名并购重组专家武捷思在内的重组操盘手，均没有在此取得突破。
佳兆业表示，作为重组的下一步，将根据协议安排落实文件，并整合修改重组条款，预期于3月29日或之前向开曼群岛大法院及香港高等法院提出申请，要求豁免召开会议。
同时截至3月1日，佳兆业一二三线城市共有24个项目处在锁定和冻结状态，较2015年9月30日减少11个。其中在深圳有四个物业项目处于预售阶段，目前仍是被锁定及受司法查封。
观点地产新媒体在深圳国土房管局网站发现，目前佳兆业城市广场3期、佳兆业前海广场房源处于“管理局锁定”状态，KPR佳兆业广场则仍处于“司法查封”状态。其中，佳兆业城市广场此前已进行加推销售，目前仅有少量房源被锁。
不过佳兆业披露，若干债权人已经向法院提交撤销针对集团的相关诉讼，“项目解封有加快的趋势”。
跨过境外债务重组，重启启动项目销售，佳兆业的复活之路将豁然开朗。此前3月26日上午9点，佳兆业旗下地产、金融、文化、城市更新、足球等11家公司相关部门人士一起参加了2016春季专场招聘会，为即将开展的运营招募新的力量。
在此之后，佳兆业要面对的是财报审核以及港交所的询问。它甚至还需要尽快公布缺失已久的2014年、2015年完整年报，由此才能获得国际投资机构评级，以便开展发债融资——这将成为投资者的参考风向标之一。
撰文：钟凯
审校：劳蓉蓉
