深圳买房租金不抵月供一半 租售比超国际标准3倍

  新浪乐居讯  新房4972元/平、二手房51352元/平,深圳房价从去年到现在已经保持了连续15个月的上涨。据乐居统计,目前深圳各区的租金回报率均在2%以下,甚至低于部分银行的一年期存款利息。

  以房抵租的年代早已一去不复返,按揭贷款的业主们,放租后租金收入仅占月供的40%左右,投资风险显现。而如果以租售比的标准来看,深圳最高的龙岗已经接近1:800,远高于200-300的国际正常范围。

  租金回报率走低 租金仅占月供四成左右

  据机构数据显示,2月份深圳的住宅租金为80元/平方米/月,同比去年上涨18元/平方米/月,涨幅为29.0%。

  记者近日以近期深圳各区租金和房价均价为例,分别各区进行全款买房租金回报率计算,目前在深圳各区的投资住宅租金回报率均低于2%,即低于部分银行的一年期存款利息。其中,龙岗的租金回报率最低,仅为1.29%,最高的罗湖也只有1.82%。对此,有分析指出,租金回报率的下降也显示市场蕴含的投资风险增加。

  从租金回本所需要的年数表格中可以看出,按照目前的房价和租金计算,投资住宅仅靠出租投资回报率偏低。

  在全款买房出租对比中,龙岗的租金回报率最低,仅为1.29%。以目前的租金水平计算,即使无间断地出租,需要67年才能回本。宝安和南山的租金回报率约为1.32%、1.56%,盐田和南山几乎一样,需要55年才能通过租金收回成本。

  以按揭买房的方式进行计算显然更符合实际,但是让我们看看租售比最低的罗湖:2月罗湖二手房均价为49665元/平米,租金价格为80元/平米。我们来算一笔账,如果要买下罗湖一套100平米左右的房子,总价需要500万左右,首付150万,贷款350万,按照基准利率4.9%,贷款30年,等额本息还款法,每月的按揭月供款是18575元。而每月的租金价格为8000元左右,除开购房成本、租金税、房屋空置期,房屋租金收入也仅占月供四成左右。

  深圳中原研究中心经理王飞曾表示,在深圳,租金的涨幅远不及房价,通过“以租养房”基本是没有机会的。现在的房产投资客主要追求资本利得和投机收益,价低时入市,价高时出手。

  深圳租售比超国际标准3倍以上 

  相比国内常见的租金回报率,国际上一般是通过租售比(即房屋月租金与售价之比)来衡量住房投资价值,正常范围应该在1:200至1:300之间。这个比值意味着,如果把房子按现在的租金出租,200个月至300个月内能收回购房款,买房就是合算的。以最低值计算,其租金回报率也应该在5%以上。

  加拿大皇家银行资深风险投资顾问陈思进表示由于中国国情和北上深的特殊情况,合理租售比可进一步调高至240倍。但从图表中可以看出,深圳各区的租售比仍然超过国内标准的两倍多,最高的龙岗已经接近1:800。

  房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一,租售比的比值越高,说明房价中的投资需求越大。

  收租回报不理想 深圳房价还能涨吗?

  事实上,自去年“330”刺激政策以来,深圳房价快速上涨,领涨全国。国家统计局上周发布的70城房价数据显示,2016年2月,深圳房价同比大涨57.6%,环比上涨3.6%,均位居全国首位。

  多数分析认为,此轮上涨的最直接原因还是金融杠杆在起作用。于是,打击众筹、首付贷等炒房情况、提高了二手房交易税费等调控举措最近轮番出台。昨日(3月24日),网传的金融学会深9条,甚至表明将从包括“首付贷款资金来源审查”、“购房人婚姻状况核实”、“购房人偿债能力核查”等内容对深圳楼市进行调控。

  调控传闻的轮番上台,深圳楼市成交量高位回落,呈现降温势头,深圳的投资者和房产中介也都开始心慌。

  据乐居了解,近期市场上二手房的放盘量有了明显的增加,部分片区的二手房报价进行了10%-15%的下调。“不过都是相对于放盘价,但起码说明业主心态开始有了变化。”有中介如此说道。

  当前市场买卖双方博弈加剧,多为怀疑观望态度。是购房者入手的意愿减弱,而持有多套房的投资客希望出售部分房源。尤其是在上海调控政策发布后,不少人都在忐忑深圳从年初开始传的政策到底出不出来。新浪乐居记者昨日致电深圳官方官方研究政策的相关专业人士,该人士说:“没那么快,在今年出比较困难,我能说的就这么多。”

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关键词:市场动态  

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