广州楼市：2016年或延续旺势
广州二手房市场政策利好叠加“火上加油”，去年二手房交易宗数超10万宗
2014年二手房成交萎缩，让业界人士伤透心。然而，坚持下来的地产中介却在2015年收获成交大年，自年初“3·30”新政推出，营业税“五改二”，多次降准降息以及贷款政策持续放松，二手房成交逐月环比上升，据广州市房地产中介协会统计的中介成交宗数显示，2015年头3个月尚是在“2字头”徘徊，但得益于“3·30”新政的推动，4月份成交即迈上4000多宗，自此开始一个个台阶攀升至11月的7137宗，达到今年的峰值。
广州市二手楼市在过去一年经历了起起伏伏，无论是政策、市场还是行业来说，2015年的里程碑值得深深铭记。2016年已经来到，从政策来看，楼市获得正面支持的趋势不可逆转，成交旺势依然会持续。就行业而言，巨头间喊话增多，明争暗斗成为“新常态”。2016年最终的市场走向会是如何？广州市“三大行”分析人士给出他们的答案，元芳，你又怎样看呢？ 文/图：广州日报记者 李凤荷
2015年政策回顾：新政叠加促成交
本想着“勒紧裤腰带过苦年”的中介人士突然在2015年3月30日获得从天而降的大礼——“3·30”新政横空出世：调整公积金贷款首付比例，二套房商业贷款从此前的7成首付降低为4成首付；营业税免征5年改2年。这个政策延续了2014年“9·30”松贷的新政，从政策效力看，对二手房市场推动尤为明显。5.6%的营业税，占据二手房成交税费的近半成本，普通住房营业税减免的门槛从证满5年降低到2年，“减负”一半，以百万总价房屋为例，证满2~5年的房屋营业税从5.6万降为0。市场上大部分房源都符合减免条件，买家入市积极性大增，行业协会统计的数据基本上可看出自2015年4月后每月递增成交1000套房屋。
除了税费松绑外，贷款宽松条件持续放松。虽然广州市属于一线城市，受“穗六条”等政策约束，二套房贷依然需要首付7成，但是只要付清贷款，购房者就可以享受首次贷款待遇，改善型置业者不再受贷款记录所羁绊。更重要的是，2015年，央行进行了5次降息，五年以上的商业贷款基准利率从年初的6.15%，降至目前的4.9%。对于绝大多数有房贷的市民而言，降息的福利在次年生效。据计算，从2016年元旦起，“房奴”的还贷压力将减轻，20年期的100万元商贷，每月可少还700多元。对于新入市的买家来说，他们自签合同开始就享受到政策利好，首先房贷利率获得下调优惠，基准利率9折或8.5折基本上都可以拿到，再算上“央妈”实打实的降息，“房奴”负担减轻，购房决策也做得更快。
2015年行业回顾：电商低佣抢市场
广州中介三大行格局在2015年首次被打破平衡，互联网房产电商以低佣抢占市场份额，外来大鳄对广州市三大行进行并购，本地大行满堂红被链家地产兼并，链家地产全国布局版图初现。
2014年，国家和地方相继取消房地产中介3点佣的限价规定，原本市场人士预期佣金有可能上调，但互联网电商的大举进军打破了行业人士的美梦，无论是0.5%还是1点佣，这大大低于行业2%~2.2%的收佣水平。同样是品牌中介，一边是低佣，一边是高佣，消费者的选择可想而知。不过从记者报道消费者体验来说，互联网房产电商的初体验未必那么好，网络信息的混乱让奔0.5%佣金去的购房者失望而回，而中介网签刷单造假的阴影一直笼罩在行业上空。中介协会尚未找到刷单造假的“黑手”，而互联网电商却第一时间透露公司退单率低于行业水平，行业协会至今仍未有正式说法。
对传统中介行业来说，链家并购满堂红后，实体中介行依然维持三大行格局，未来互联网电商也开始线下布点，搜 房预计将开50家门店。对于有志上市的中原集团和链家地产来说，仍需在业绩上拿出靓丽成绩单，而在纳斯达克上市的搜 房网，中介佣金也对其年度业绩有重大影响，行业比拼佣金和成交额将是大佬们相互喊话的一大内容。
2015年市场回顾：中介成交近6万宗
据广州市房地产中介协会统计，经中介公司成交的宗数从年初2000多宗一直攀升到11月的过7000宗，全年中介公司成交宗数为59554宗(含自助交易)。中介促成二手房交易约占市场总额52%~56%，由此看全年广州二手房交易宗数过10万宗。从成交大区看，天河、番禺、花都和海珠稳坐前四，由于天河和海珠两个老城区域位居前四，广州市二手房月度成交均价基本在1.6万元/m2以上。
成交大区天河区在全市量价排名都占据前列位置，中介促成的成交宗数过万宗，均价过2.4万元/m2，越秀区宗数虽然只有4000多宗，但以24321元/m2的成交均价排名全市第一，成交均价第三位置属海珠区，成交均价过2万元/m2。花都、从化、南沙、增城是全市二手房成交均价万元以下的区域。
2016年展望：
政策或会更宽松 仍会是成交大年
合富房地产经济研究院院长龙斌(微博 博客)表示，2015年进入收官战的12月，开发商整装待发，广州楼市成交或平稳增长。而二手房方面，由于时近年底，“刚需”客出手的迫切性正逐步增加。购房需求集中在农历年前释放，市场需求的增加将带动广州二手楼市交投活跃度进一步提升。中央经济工作会议所传达的信息非常清楚，2016年房地产政策更为宽松，预计去库存这个政策主旋律会让二、三、四线城市直接受惠，一线城市政策全面放开的机会不大，但存在微调机会。2016年货币信贷环境趋于宽松，房地产政策要去库存，保开发投资，或许比2015年更为宽松，因而明年房地产市场应该较为乐观，当然，三四线城市去库存需要地方政策到位，有力度，否则市场去库存会持续更长时间。2016年广州房价看涨，而且是中心区领涨趋势。市中心项目必定继续涨价，2016年第三、第四季度涨势更加明显。
中原地产区域营业总监丁振公认为，在2016年，楼市利好政策有望出台，或楼市限购政策解限，或外地人社保年限从3年放宽至1年等。若日后政策放松，会将此前积压的置业需求释放，无论是“刚需”或是改善户型，相信成交都会十分火爆。若从目前的买方市场向卖方市场转变，相信业主的心态也会更加强势。而投资型买家方面，即便出台楼市利好政策，广州的投资客也较为冷静、理性，会认真分析政策的动向走势，并在观望市场一段时间后才会入市。
展望2016年，中原地产丁振公预期，“如果楼市政策没有明显放松，广州二手楼市的交投有望比2015年更活跃，成交量也会增加，楼价方面则会呈现出稳中有升的态势。”
满堂红链家市场部研究主任刘镜棠表示，2016年仍有可能出现降息降准，但频率和空间会明显低于2015年，持续性的信贷利好有利于楼市活跃，但受“限购”影响，市场需求依然会受到压制，预计2016年第一季度初市场成交量仍会延续2015年年末的行情，如政策或信贷方面均无明显变化，第二、第三季度二手房成交量有可能会出现一个调整期，第四季度成交量由于受换房客、婚房客入市，市场活跃度会明显上升，成交量亦会有所增加。预计2016年二手房价格不会出现太大的波动，呈现平稳向上的可能性较高。
