写字楼、商铺历来被作为是绝佳的投资品，尤其是核心地段核心区域的优质写字楼和商铺。而在深圳当下，动辄数十万元/平方米的写字楼和商铺已经让普通投资者无法参与其中了。

  而现在，一种投资基金的出现让普通投资者可以十万元起就投资深圳最核心区域前海的超甲级写字楼。从6月26日起，投资者最低投资10万元即可成为深圳前海万科企业公馆的“二房东”了。

  经证监会批准，“鹏华前海万科封闭式混合型证券投资基金”（以下简称“前海REITs”）将于26日正式登陆深圳证券交易所挂牌交易。据悉，这只基金为国内首只真正意义上的公募REITs产品，该产品成功试水对房地产企业的转型、前海日后的开发建设以及对深圳资本市场的丰富都产生深远的意义。

  ■何为REITs？

  REITs即为房地产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。数据统计，全球REITs产品目前大概有700多只，总市值达1.5万亿元。

??REITs来了，对于投资者意味着什么？

  答：低门槛投资商业地产

  此次发行的前海REITs主要以位于深圳前海合作区内的万科企业公馆租金收益为投资标的，封闭运作期为10年，总募集规模约30亿元。该基金将有约一半投资于万科企业公馆的股权，另一半投资于依法发行或上市的股票、债券和货币市场工具等，投资者可因此获得固定收益类理财产品和万科企业公馆租金收益的分红。

  （深圳前海万科企业公馆）

  该基金的投资标的万科企业公馆是前海管理局及前海金控积极推动金融创新改革与实际业务相结合，由万科率先投入打造的超甲级写字公馆，该项目分为特区馆区和企业公馆区，其中特区馆区内的特区馆面积为1.2万平方米，企业公馆区包含36栋建筑面积由200—1600平方米不等的企业公馆、一座约3300平方米的商务中心、3000平方米的商业配套以及约6000平方米的半地下停车场，该项目租金大概为每月每平方米250元。

  而截至今年3月，前海企业公馆项目已签约或确认入住意向的面积比例已达到100%。业内人士分析，随着前海商业生态圈的逐步成形，各项优惠政策措施的不断落实，前海公馆项目租金收益有较好成长空间，这将为未来基金的运作提供良性稳定的现金流保障，预计年化收益率可达8%。

  （万科前海企业公馆）

  REITs来了，对于资本市场意味着什么？

  增加资本市场投资品种

  由于万科企业公馆是一个BOT（build—operate—transfer，即建设—经营—转让）项目，按照约定，万科方面负责承担所有的建造成本并可以获得8年的出租收益，到期后将物业交付给前海投控。而通过为期十年的前海REITs的发行，万科可以提前收回8年的出租收益，快速回笼资金。

  （REITs投资的基本方式）

  深圳证券交易所副总经理林凡表示，REITs在满足市场融资需求和服务实体经济方面有着很现实的意义，此次计划融资的30亿元将为企业输送宝贵的发展基金，有助于推动整个社会资本共同开发前海。

  “境外市场的经验证明，REITs通过收购建成物业或合作经营等创新模式，盘活存量资产，加快建设资金的流转速度，从而促进整个房地产行业转型和长期稳定发展。”林凡表示，前海REITs在国内以公募的形式推出，为前海企业提供了一个公开、健康、透明、高效的融资渠道。

  此外，前海REITs对拓宽深圳资本市场的广度和深度发挥着积极的作用。前海REITs不仅可以为中小投资者提供一个投资于房地产市场的通道，降低房地产投资的进入门槛，而且在不改变产权的前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力，更好地满足企业与居民的投融资需求。

  林凡表示，前海REITs在深交所挂牌后，将为深圳资本市场增加投资品种，与股票、债券等市场形成有效补充，树立深圳证券市场创新形象，提高深圳金融市场的广度和深度。“相信国内的REITs品种会不断增加，规模会不断扩大，未来可能成为资本市场的重要产品。”

  作为REITs投资十分成熟的国家，美国REITs覆盖范围很广，如图示。

  REITs来了，对于前海意味着什么？

  撬动更多社会资本参与建设

  据了解，前海REITs自酝酿到成型花了近一年半时间。2014年2月，中国证监会主席肖钢到前海调研，前海管理局副局长李强就提出请求，希望能在前海试点REITs产品，肖钢就此现场回应，允许前海进行该产品的试点，这为前海日后积极探索该类产品打下了政策基础。

  在前海开展REITs创新，是通过资本市场和金融创新优化资源配置，调整前海开发建设投融资结构的一次重要探索，也是对中央深化金融改革、发挥市场机制主导作用的执政理念的积极响应。

  业内人士认为，在前海蛇口自贸片区开发建设进程中，通过REITs等市场化融资途径，可以有效盘活存量资产，加快建设资金流转速度，通过REITs收购建成物业或合作经营等创新模式，可以撬动更多的社会资本参与前海开发建设。同时，政府不再需要单纯依靠税收减免政策来实现短期内的招商引资，可以充分发挥政府在引导和协调方面的优势，科学制订产业规划，合理安排产业布局，引导建设配套服务平台，完善区内营商环境，真正落实李克强总理在政府工作报告中提出的“建设服务型政府”的要求。