据广州市国土房管局公布的数据，2015年5月全市原10区（不含增城、从化）二手住宅登记宗数为5458宗，同比增加15.6%。当月买卖市场先扬后抑，经中介行促成的二手住宅买卖业务量比4月减少一成，住宅租赁业务量则比4月增加5%。

  据满堂红市场部对其公司促成的二手住宅买卖交易分类显示，5月份广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅成交均价为21187元/平方米，环比上升3.6%，同比上升8.5%。租赁市场方面，5月份广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅平均租金为48.0元/平方米/月，环比下跌1.5%，同比下跌0.3%。

                                                                                                                                                    ?来源：满堂红市场部

??短期调整最少持续1.5个月

  在经历了3月的传统旺季和4月的政策刺激爆发后，今年5月的广州二手楼市呈现上、下半月的两种不同走势。5月上半月仍旧延续4月的表现，改善型客户“接棒”首次置业客户，陆续加大看房频率及缩短入市前的思考时间，5月整月广州二手住宅总体套均总价为175.4万元/套，比4月的158.6万元/套增加16.8万元/套，也高于今年前四个月的平均数值（157.8万元/套），显示换房客出资预算比刚需客要高。但由于改善型群体的绝对数量不及首置刚需客户多，且在流通房源得到快速消耗后，二手市场在5月下半月开始转弱。满堂红地产统计的数据显示，5月下半月的经纪日均带客看楼量比4月下半月减少16%，导致最终成交量也比4月下半月减少13%。

  与此同时，广州楼市还受到佛山取消限购的直接冲击，从佛山市住房和城乡建设管理局公布的数据可以看到，佛山在5月1日正式取消限购后，一手住宅市场成交量突然飙升，全市一手住宅成交15336套，环比4月增加54.5%，比2014年12月的10582套还多4754套，暂时是历史最高成交量。其中与广州接壤的南海区一手住宅成交6900套，环比增加51.9%；顺德区一手住宅成交4404套，环比增加76.9%。满堂红市场部高级经理周峰认为，广州二手楼市在自身客户消耗急速和佛山一手盘价格优势分流作用下，已无可避免地进入短期调整，这个调整期至少持续1.5个月。5月二手客户的成功压价幅度是4.4%，低于前四个月（下表1），从6月开始，叫价严重偏离市场的二手房源将出现相当低的看房量。而资金充裕的准买家，则有机会通过中介人员对心仪物业进行压价，不排除在海珠、天河、白云三区的次中心板块购得性价比较高的物业。

  6月1-10日经满堂红地产促成的二手住宅买卖宗数比5月同期减少3%，成交均价为21177元/平方米，比5月同期下跌0.3%。

  穗公积金政策调整实属无奈

  6月7人，广州市住房公积金新政出台，从2015年6月8日开始调整相关公积金贷款政策，包括贷款申请条件、首付比例、可贷款额度公式等。其中新规定不再区分广州户籍和非广州户籍两种缴存时间条件，统一为连续缴存6个月以上即可申请；首付比例则与今年“3·30”央行政策相一致，贷款额度计算公式由“账户余额×2 月缴存额×到退休年龄月数×4”，改为“账户余额×8 月缴存额×到退休年龄月数”。

  满堂红市场部把该公司在2014、2015年前五个月促成的二手住宅买卖交易个案作归纳，并对买家的付款方式作同期对比（下表2）。可以看到，今年前五个月采用纯公积金作为购房手段的比例只有12.5%，同比减少7.6个百分点，纯商业贷款的比例则比2014年同期大幅增加15.6个百分点，达到32.3%。

  满堂红市场部高级经理周峰分析，本次广州公积金政策的调整，实际上受惠的群体并不多，特别是把偏重点从“月缴存额”转去“帐户余额”后，提倡“多存少取”的原则，将令每半年提取一次公积金的用户和刚毕业不久的年轻人无法获取公积金的最高上限（个人50万元、家庭80万元）。此外，虽则公积金跟随央行“3·30”政策操作，给予拥有一套住房并已结清相应贷款的客户给予再买房首付三成的标准，但以今年前五个月广州总体二手住宅套均总价162万元/套为例，即使公积金中心能完全满足家庭为单位的80万元放款，客户仍旧需要拿出82万元来作为首期款，这跟“首付三成”形成矛盾。而且，公积金的“认房又认贷”会导致未售出现有住房的客户必须按基准利率的1.1倍支付利息，压力相当大。因此，这一新规定对楼市的真正用家意义不大，实质是广州公积金库存不足时的无奈之举，预计今年下半年入市购房的客户，将会更多采用商业贷款作为其付款方式，受制于审批时间长的影响，纯公积金贷款的比例会进一步减少。