据说有的地产商前几天陷入了所谓破产的漩涡，但这不过是误传。这一轮楼市的调整，知名地产商里，控股权易手的，只有绿城一家，佳兆业还不知会走向何方。真正破产倒闭的，只有极少数区域内的小公司。

　　但日子越来越难过的，会逐渐增多。有些房企，前些年顺风顺水，拿地坚决，销售快速，虽然负债率高一些，但高周转把问题都掩盖了。民谚说，出水才看两腿泥。两只兔子同时奔跑的时候难分雄雌。只有回归常态，才显真功夫。

　　全国地产同行都在关注深圳。有人告诉我说，每次市场调整，深圳都要抢先;同样，楼市复苏，也往往是从深圳开始。我不晓得这个规律是否成立，但至少今年3月以来，深圳楼市的热销童话是被广为传颂的。

　　让地产商兴奋的，莫过于深圳的故事会复制到北京上海广州甚至更多城市。他们会言之凿凿地举出一些例子，哪个楼盘开盘两小时抢光，哪个楼盘去化率90%，仿佛2009年的楼市盛景又回来了。甚至有的剧本还说，投资客也进场啦。

　　这些故事要是全相信，那你就上当了。但有图有真相，黑压压的一大片排号的购房者，这也是有的。不过，即使是过去10年负增长最狠的2008年，也是有楼盘热销的;像大白菜一样抢房的2007年，也有房子卖不动。

　　去库存，将是一批地产商今年的主要任务。既然目标是去库存，那么相关指标，譬如利润率就要作出适当调整。说白了，该打折就得打折，该让利就得让利。送不了精装修、全套高级家电，送两年物业管理费也是可以的。

　　像今年一季度这种去化情况，部分地产商本来是准备在5-6月份来一场较大力度的促销。但深圳的楼市热度，以及其热量可能传染到其他城市的想象，让这些地产商将手里的促销方案停了下来，带着兴奋的观望等待着。

　　并非预测全年趋势，但有两个方面基本是有共识的。一是今年整体成交量要好于2014年，二是三四线城市库存仍相当严重。当然，这几乎是正确的废话，就如同，逃离这些城市，并非解决高库存难题的有效办法，因为不是想脱身就能脱身的。

　　与其抱怨，不如沉下心来，研究产品，发掘需求。

　　楼市疯狂时期，多数房企只想着何时涨价、涨多少，没有人也不需要研究产品。所以，黄金10年，只是成交量迅猛增长的10年，房价无节操上涨的10年，而不是产品品质突飞猛进的10年。拜托，建筑材料的更新，并不等于产品的创新。

　　当商品不好卖了，厂家和商家有两个选择：降价，或者改进产品性能、质量。商品房也是如此。有些地产商通过打折、促销，确实能够有效促进销售。但有些房子，你降价也未必卖得出去。主要是，房子对应的购买需求非常有限，或者消化得差不多了。

　　举个例子，不少城市在实行限购时期，刚需产品最好卖。于是，一批地产商立即修改设计，将大户型改小，配置减轻，确实取得了比较好的效果。2012-2013年，销售火爆，很大程度是刚需产品在支撑。有的地产商甚至以刚需大师自居。

　　如今，除了5个城市，限购都取消了，第二套房也能享受首套房的信贷优惠。于是，改善性产品夺身向上，成为市场最受欢迎的商品形态。当然，不同城市对“改善性”的定义是有差别的。北京有的地产商居然把自己的别墅也称为改善性产品。你原来住公寓，现在买独栋，也算是改善，只是跨越的幅度有点大。

　　去年下半年已经上市的房子，是来不及修改户型设计了。今年上市的，改善性占比有多大?估计一批地产商要忙着调整产品结构。但这不能是拍脑袋。刚需与改善性产品各自占比应是多少，必须建立在市场调查和需求研究的基础之上。

　　90后不买房?逗你玩的吧。有地产商发现，90后在买房群体占比越来越大。可不是么，1990年出生的年轻人，已经工作两三年了。这是一批市场基因完全不同于80后的购买者。也许出手更率性，更凶狠，也许就想一间18平方米的公寓。你得真正地研究他们。

　　希望在未来10年，中国地产界能出产一批与其规模、数量相称的大师级住宅产品。我同时相信，无论是住宅还是商业，那些能走得更远的地产商，必须得把90后的居住需求和购买需求研究透。