在河北燕郊102国道两旁，很多派发楼盘传单的大爷大妈已经成为燕郊楼市的一道独特风景。特别是当有新的京津冀利好政策消息出来之后，这样的场景更加热闹。

  楼盘传单派发员老刘从2009年开始就一直活跃在国道两旁，已专职派发传单给楼盘拉客6年多，经历了燕郊楼市的起起伏伏。最近几天，老刘又赶上了一波购房热潮，他所带的客户分别在区域两个楼盘成交了三套房。

  “前几天地铁通燕郊的消息一出，马上这边的客户就多起来。”老刘对中国房地产报记者称，最近几天带了很多客户都是北京的。

  地铁未动 楼市先火

  4月30日，中央电视台在晚间新闻今日关注栏目中正式宣布，经中央政治局审议通过的《京津冀协同发展规划纲要》提出京津冀交通一体化，三地交通互联互通，将来形成1小时都市生活圈。其中规划将北京地铁6号线通至河北燕郊、大兴线通至河北固安、房山线通至河北涿州。

  此消息一出，次日，在涿州某楼盘项目的业主QQ群里，即开始了对此事热烈的讨论。“估计房价要涨了，今晚又睡不着了。”一位业主难掩兴奋之情。

  该消息发出后，正值迎来“五一”小长假，环京楼市再次火热起来。很多楼盘公布了“五一”期间的活动计划，开发商借政策与小长假的时机抓紧去化，纷纷推出优惠促销活动。5月1日，燕郊天洋城4代2期新品24号楼、30号楼开盘，开盘首日即去化80%以上。

  中国房地产报记者从固安和涿州当地了解到，在通地铁消息发出后，“五一”小长假，各大项目都出现了明显的客户增多。在5月8日，北京又有媒体对地铁一事予以报道，5月10日，央行赶在母亲节再次宣布降息。

  接连发布的政策利好，使环京楼市持续多日保持着源源不断的客流。“‘五一’以后，客户就一直很多，特别是周六日，成交能达到上百套。现在好楼层没剩几套了。”固安某房地产项目售楼处内，销售人员对一位来访的客户说道。

  涿州也自然享有这一利好，近日楼市也明显地回升。但无论从人流还是成交方面，与燕郊和涿州相比略弱一些。

  直接受益于地铁开通的三个环京区域，均不同程度地消费着这一利好，由于三地的地理位置，楼市发展背景不同，受益的程度也不尽相同。

  受益最大的当数燕郊区域，人口规模是最大的基础。居住在燕郊的约30万在京工作人群是最大的受益者，因为除地铁外，还有一条徐尹路亦开通再即，年内还将开工建设京秦高速。届时，将有三条互通京燕的主要通道。

  巨量库存压顶 开发商提价谨慎

  “最近燕郊楼市成交多了，价格涨幅没有太大变化，但开发商们已经跃跃欲试，可能就要涨价了。”燕郊的楼盘传单派发员老刘对中国房地产报记者表示，目前燕郊均价在每平方米1万元左右。仅有夏威夷的低层洋房项目可能要涨到1.4万至1.5万元/平方米。

  在对环京区域的楼盘走访中，中国房地产报记者发现，此次包括燕郊、固安、涿州的很多楼盘并未涨价，个别项目有调涨也仅上涨每平方米一二百元。与以往的动辄千元相比，开发商们理智了许多。

  而这份理智除却以往的经验外，或许潜在的巨量库存才是其背后最根本的原因。

  在燕郊，一直以来，很多楼盘的共同特点就是大盘开发，目前在售的很多项目都是超级大盘，有些楼盘已开发到四五期，包括之前的上上城、潮白家园等等，今年又入市了两个新的楼盘体量也都很大。相互间的竞争也趋于白热化。

  此外，在固安、涿州，目前的供应也都堪称巨量。在固安，华夏幸福是当地土地存量最大的开发企业，仅其一家旗下就有多个在售项目，在此之前已有多个项目入住，而未来还将有多期产品待开发。

  从固安房地产信息网的数据来看，目前该区域的可售房源仍达两万多套，加上大量未拿到预售许可的项目，潜在供应在数万套之巨。

  涿州区域，仅高铁新城的供应量，就可销售几年。后期还有包括万科、万通等新进驻的开发商，也存在潜在的巨大供应。

  21世纪不动产北京区域总经理寇海龙负责其公司环京区域楼盘的一手房代理，他对中国房地产报记者表示，今年以来，环京的一手盘销售有所回暖。如涿州的高铁新干线项目，今年的成交明显要比去年好。“整体上没怎么涨，有个别想涨价的盘，但不是主流，因为原本这些区域的存量就比较多，在建项目也多。去化率高、好卖的项目就有可能涨价，但降价的可能性不大。”

  在独立经济学家、中国城市产业发展联盟主席陈宝存看来，事实上北京周边的房价跟北京六环的房价走势是相关的，“假如六环房价跳涨到4万元/平方米，那么环京楼市一定会暴涨”。

  地铁三通何时落地仍未知

  尽管京津冀协同发展规划纲要通过审议后还未对外公布全文，有关北京三条地铁延至燕郊、固安、涿州的消息已是登上各大媒体的头条。

  据媒体报道称，《京津冀协同发展规划纲要》由京津冀协同发展领导小组组织编写，该领导小组之下的办公人员由北京市、天津市和河北省的发改委副主任，以及交通运输部、环保部、民航局等相关部门人员组成。

  京津冀三省市政府、铁路总公司已经按照3︰3︰3︰1的比例共同出资成立京津冀城际铁路投资有限公司，初期注册资本100亿元。

  不管该消息能否落地，何时候落地，其实对于燕、固、涿三地开发商来说都已不重要，重要的是该消息已通过官方媒体报道出来，想必不会是捕风捉影。但具体何时动工何时开通，就需要购房者耐下性子。

  陈宝存对于北京地铁延伸到燕郊、固安、涿州三地的消息仍然充满怀疑。他对中国房地产报记者表示，三地通地铁对于大众来说可能是一种误解。北京地铁不太容易修到固安或其他环京地区，不过像燕郊这种人口规模较大的地区。也可能只是修一个城际铁路。

  “很多环京地区基本都是早晚高峰人多，平时没多少人坐，那样的话地铁就没办法开。整个北京的地铁网络还是很薄弱、还没有满足，又怎么能延伸到河北省。”

  而寇海龙则坚定地认为，这件事已经上升到中央政府层面，并不只是北京和河北的事情。只要政府加大投资力度，这些规划都能做成，不应该怀疑。只要中央在协调，都能落实，就看时间长短的问题，少则三五年，长则七八年。

  陈宝存则认为，其实即使没有地铁，也有大量的人在环京区域购房投资。北京一年有约50万套的住房需求，但实际上符合购买力条件的供应远远不够。