13日,国家统计局公布数据显示,4月份当月,全国商品房销售面积8130万平方米,同比增长7 .0%,为2014年年初以来首次正增长。南都记者综合采访获悉,销售数据回正很大程度缘于一系列宽松政策,但地产新开工和拿地数据仍低迷,且库存高企,房地产回暖还言之尚早。渣打银行经济师申岚预计至少还要一年甚至更多时间。复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成认为,地产的下行趋势尚未根本反转,而政策方面只想阻止其下滑,不一定想促其上升。

  销售数据首次回正

  13日,国家统计局公布数据显示,4月份当月,全国商品房销售面积8130万平方米,同比增长7.0%,为2014年年初以来首次正增长;销售额5716亿元,增长13.3%。

  同时,1-4月,不同类型城市商品房销售面积降幅均有所收窄,一线城市收窄幅度最大。1-4月份,4个一线城市商品房销售面积下降2.6%,降幅比一季度收窄9.4个百分点;销售额由一季度下降10.1%转为增长5.3%。其他36个重点城市商品房销售面积总体下降3.8%,销售额下降4.5%,降幅分别比一季度收窄4.5个和4.4个百分点。非重点城市商品房销售面积下降5 .5%,销售额下降4.4%,降幅分别收窄4个和5.1个百分点。

  “数据改善主要缘于楼市调控的松绑。尽管市场由供求决定,但市场跟着预期走,预期跟着政策走。”复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成接受南都记者采访时表示,目前经济下行压力大,而地产上下游关系到近60个行业。“虽然现在总体是调结构促转型,但不是一日之功,在此过程中政府也不希望地产掉得过多,下调过多。”

  这意味着地产开始回暖了吗?“4月销售数据回升,主要是在一线及较大的二线城市,三、四线城市并未明显改善。而且销售改善并非明显的领先指标,我们更看重的新开工数据和拿地数据在下降。”渣打银行经济师申岚接受南都记者采访时分析,1-4月份,房地产开发企业土地购置面积同比下降32.7%,且从信贷数据来看,居民类中长期信贷量连续三个月下滑,宽松政策尚未落地,对购买者的支持并不到位。

  下行趋势尚未根本反转

  “回暖言之尚早。整个地产的投资建设需要至少半年来恢复。”申岚向南都记者表示,全国楼市的供应量(库存)仍在较高位置,平均水平应是10到12个月的销售量,而目前库存为16、17个月的销售量,“至少需要一到两个季度来将库存消化到可持续水平(10个月的销售量),且不同地区的库存不同。如果销售月环比持续改善,四季度库存

  会下降到较好的平均水平,届时可能会有好转迹象。但目前新开工和拿地仍持负增长,幅度达20%到30%,其降幅收窄到恢复还需要一年时间。当库存回到可持续水平之后,新开工和拿地企稳,整个地产才能称得上回暖。因此预计还需要一年乃至更多时间。”

  “下行趋势尚未根本反转,地产回升难度不小。”尹伯成表示,二、三线三、四线城市库存压力很大,要上升不太乐观。他分析,首先目前房价很高,有钱人在前几年已经解决了房子,现在刚需者主要是年轻人,经济承受能力不强。其次,尽管信贷宽松,但商业银行并不太积极,说得多做得少。再者,房地产过去非常活跃的重要因素是投资性需求,而现在房价上涨预期不强,且股市繁荣,资金大量从地产流向股市,地产缺乏资金推动。因此,“地产想大有起色不太现实。现在只能是阻止它进一步往下掉,也许会慢慢回暖,但将是一个漫长的过程。”

  尹伯成表示,如果能有更优惠政策出台,可能地产回暖会快些,但调控总的精神是促进购房消费,而不是促进投资和投机。

  申岚认为,目前地产是最严重拖累经济下行的因素,从稳增长看,政策希望房地产投资能有所回升。如果地产能企稳乃至回升,对经济会有所拉动。但政府不希望地产回到之前过热的程度,市场自发调节也不会使之过热。

  “销售面积增长,意味着去库存在加速。但房价涨起来还早,要取决于去库存的速度。只能说最冷的冬天在慢慢远去,但春天来了还言之过早。”中国(海南)改革发展研究院经济研究所所长匡贤明接受南都记者采访时认为,政策是否继续放松,还要看形势。