贺雪峰

  [这个反思和改变的关键是，没有产业支撑的房地产经济绝对不能搞]

  最近几年到中西部地区调研中发现，几乎所有中西部县城都大搞房地产开发，建了很多商品房，但所建商品房要么没有卖出去，要么卖出去了却无人居住，以至于到了晚上，成片新开发的楼盘却几无灯火。这是为什么呢？

  进入21世纪以来，中国城市化速度大大加快，大量农民工进城务工经商。中国城市化率从1996年的30%变成了2014年的54%。快速城市化，是因为中国经济的高速发展。最近20多年，中国一直保持两位数的经济增速，直至最近增速才放缓。经济快速发展，城市有了就业机会，农村剩余劳动力进城务工经商，这些务工经商的农民被统计进入城市化人口，因此就有了城市化率的快速提高。

  不过，当前的中国城市化与一般国家的城市化有很大差异，主要有两点：一是进城务工经商的农民工大多只是个人进城了，他们的父母、子女仍留在村里，二是进城农民工并未在城市安居，而可能会返回农村。

  相对来说，沿海发达地区和大中城市有更多高收入就业机会，农民工也多到这些地区务工经商。但沿海发达地区和大中城市因为经济发达，房价很高，农民工几乎不可能在这些发达地区买得起房。

  中西部地区的县城，因为县域经济不够发达，县城很难提供较高收入的就业机会，县城就不是农民工进城务工经商的首选地。但中西部地区县城也要追求土地财政，也通过招商引资搞房地产开发，建了很多商品房，这些商品房相对于沿海地区和大中城市要便宜很多，农民工举全家之力还是有可能在县城买得起房子的。

  因此我们经常看到的现象是：中西部出来的农民工在沿海地区或者大中城市就业，而在他们的家乡——中西部县城买房。他们务工经商的地点与买房的地点之间出现了错位。

  中西部地区的这些县级政府当然非常鼓励具有一定经济实力的外出务工的农民工买房，县域经济发展的第一步就是搞土地开发，招商引资搞房地产，建商品房，然后卖给有购买能力的农民工。只要建了商品房卖得出去，开发商就可以赚钱，地方政府就可以卖地、就可以收税，就有土地财政收入。

  因此当地地方政府宣传鼓励农民工返乡创业，买房置业。在县城买了房置了业找不着合适工作怎么办？虽然你现在买了房子不住，却可以作为将来的产业置办在那里，既可以涨价又可以将来自住。前些年房价确实在不断上涨，这就鼓励了更多农民工在县城买房置业。注意，是置业而不是居住。

  除农民工买房置业外，农村婚姻市场中女少男多，女方希望借谈婚论嫁来完成城市化，她们对男方的要求过去是在农村建有新房，现在则是要在县城买一套住房。借婚嫁，农村年轻人往往将男方父母一辈子的积蓄甚至预期收入一次性用于在县城买房。

  因为最近十多年来房价一直在涨，在县城置业的农民工，或为子女买婚房的农民家庭，倾全部积蓄在县城所买商品房虽然没有住，其市场价却一直在涨，买房就成了最好的保值手段。因此有更多农民家庭为子女在县城买房。地方政府受此鼓励，也加速土地开发，更多开发商加入进来，建造更多商品房。形成循环。

  于是相对于经济本身的发展，中西部县城普遍出现了房地产一枝独秀的奇观。县城快速扩大，然而产业却未跟上，没有产业就没有就业，尤其缺少较高收入的就业。因此在县城置办了商品房的农民工却大多在大中城市工作，渐渐地，地方政府和开发商加速建造的大量商品房终于出现供过于求的现象，房价开始出现下跌。而房价的下跌，买房置业的农民工或为子女买房的农户家庭在县城的房产的价值缩水，提醒了其他农民“房市有风险，入市要谨慎”，农民家庭买房积极性下降，大量商品房就更卖不出去。由此形成恶性循环。

  卖不出去和卖出去后没有人住的商品房，就这样一片片耸立在县城边上。之前靠房地产一枝独秀的县域经济现在陷入萧条，一些房地产老板因此出现资金链断裂，地方政府土地财政锐减，地方经济发展陷入困境。

  以房地产作为主要产业来拉动经济增长，是地方政府的普遍选择。这里面存在陷阱。之所以农民要进城买房，是因为他们在城市有就业，可以在城市体面安居。没有高收入的就业机会，就没有人可以在城市住得下来。只有发展了产业才可能有好的城市化。一个国家，不可能产业没有发展，却可以让所有人都体面地在城市安居。不仅农民买了房会住不下去，即使政府提供廉租房，农民仍然安居不下去。

  本质上，房地产及土地财政收入是经济发展之后，附着在土地上的非农使用增值收益归公的产物。先有产业的成长、经济的发展，才有城市的扩张，城市扩张就能自然带动城郊土地非农使用的需要，也才会有土地非农使用的增值收益，这些土地非农使用的增值收益通过土地财政形式自然而然归地方政府占有。地方政府如果只想获得土地财政收入，只搞土地开发，而不考虑产业成长，则即使县城房地产开发一时成功，最终也注定不可持续，而致后患无穷。

  当前中西部地区普遍出现的空城极大浪费了资源，造成了不良的后果。现在是应当反思并彻底改变的时候了。这个反思和改变的关键是，没有产业支撑的房地产经济绝对不能搞。（作者系华中科技大学中国乡村治理研究中心主任）