??“空置率”争议再起

  中国空置率有多高，是不是已经远超国际警戒线？……一直以来，市场对此争论不休，今年同样如此。近日，国际货币基金组织（IMF）又挑起了这个话题。

  近日，IMF驻中国代表在4月底发布的研究报告中提到，“中国住房供应过剩遍及全国，在较小城市和中国东北部尤其明显。”而就在今年2月份，国际货币基金组织（IMF）副总裁朱民就曾表示，“目前中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积达10亿平方米”。

  但IMF的说法却遭到业内人士的反对，中国房协副会长任志强等为代表的业界人士根据住宅竣工数量推算认为，1998年以来，城镇新增家庭住房户数超过了新建住房套数，因此“绝不可能有5000万套或更多空置”，我国城镇地区的空置率也不太可能超过20%。

  也有行业观察人士认为IMF的结论过于笼统，并无多少参考价值。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫在接受本刊不动产研究中心记者采访时指出，IMF提到的空置率到底是中国房屋的空置率，还是新建商品住宅的空置率，该机构并未明确说明；另外，中国楼市空置面积达到10亿平方米是如何得来的，IMF同样也未做交待，还有就是，其样本的选择到底是怎样的也无从得知，相关数据的获取渠道到底如何同样也没有进行说明，“那么，其结论到底有多大的说服力，就难以判断了。”谢逸枫如是说。

  其实，类似的争议在去年也出现过。西南财经大学去年年中发布的一份关于城镇住房空置率的调研报告提出，我国有大量城镇住房处于闲置状态，2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达22.4%。据此估算，全国城镇空置房为4898万套。我国的住房空置率已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。但该说法同样也遭到普遍质疑，原住建部总经济师冯俊在回应西南财大的空置率数据时明确表示，住建部和统计局都没有关于空置率的统计，其他社会机构的数据也不准确，数黑灯更是可笑。

  空置情况到底如何

  那么，中国楼市的空置情况到底如何？我们又该如何认识中国楼市的空置情况？

  据介绍，国外空置率公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母，把一级市场待售、待租的房产作为分子。但这种计算方法无法准确反映我国楼市的基本情况，因为国外的住房市场主要是存量市场，而我国主要是增量市场，总量在不断增加，使得分母越来越大，所以得到的结果显然会失真。

  为了能够准确反映我国空置率的真实情况，有业内专家认为可以在对各参数进行修正之后，再借鉴国外的方法来计算。对此，易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，可以参照国际标准来制定国家的相关标准，只不过要对空置的年限进行调整。目前所谓空置率应该指的是“已交付使用的存量住房在一定的年限中无人使用”的住宅所占比例，那么两年不使用定义为空置，是比较合理的。丁祖昱进一步解释说，一方面，大多数新房没有一两年的时间，周边配套无法完成；另外一方面，中国人买房大多未雨绸缪，有时候小孩刚生出就要开始为他买婚房，所以延后使用的情况也是相对较多的。

  专家指出，待售面积不应该计入空置面积中来，否则会使得空置率偏大。据了解，目前统计局发布的一个指标“商品房待售面积”，指的是“已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中已拿预售证尚未销售的部分”。谢逸枫表示，如果将这部分面积也归入空置面积，显然不符合实际情况，一来商品住宅从开工建设到最终交付使用原本有一个过程，短则一年多，长则三五年，另一方面，拿到预售许可证到最终售出，原本也需要一定的时间。

  现实情况也确实如此。根据国家统计局公布，2014年全国商品房待售面积6.2亿平方米，这个数据应该不小。显然，这次IMF发布的“10亿平方米空置面积”中，如果将“已拿预售证未销售部分”的6.2亿平方米也计算了进来，显然是不严谨的。而如果剔除掉这部分数据，实际空置面积显然会大大减少。

  另外，还要综合考虑中国人热衷购置不动产的国情，这种情况的存在，会导致空置率上升。有业内人士表示，亚洲国家居民有置业偏好，而这种情况在中国表现得尤为突出，因此国内高收入家庭拥有多套住房成为一种现象。而相关调查研究结果也印证了这种说法，如西南财经大学调查结果显示，中国城镇家庭多套房拥有率上涨迅速，在2014年3月底已经达到21%。

  在综合考虑上述种种情况，我国住房空置率实际上会比民间机构公布的数据要低得多，尚未超过国际警戒线。中房指数研究院院长陈晟告诉本刊记者，根据上述设定的条件，他所在的研究团队曾做过小范围的抽样调查，得到的结果显示，住宅空置率在10%左右，并未达到IMF所说的20%。

??期待空置标准明确

  目前国家相关部门并未建立空置标准，因为也无从得知空置率的变化情况，这相对于逐渐发展完善的中国房地产市场而言，稍显有些遗憾。对此有业内人士呼吁，应该尽早制定空置标准，以便让购房者对楼市有更为清晰的认知和准确判断。

  来自官方的说法是，目前尚未建立空置率的标准。在IMF抛出“空置面积达10亿平方米”观点之后，有媒体就此进行了采访，统计局表示“没有类似的统计口径”，住建部表示“没有相关数据”。

  对于这种现象，业内专家认为应该尽快完善。上海（楼盘）一位市场分析人士指出，空置率这个最重要的衡量楼市健康与否的指标，在中国只能像谜一样让市场参与者去猜想，显然是不恰当的。谢逸枫则直截了当地指出，相关政府部门应该尽快完善空置标准，并定时发布与之相关的市场预警数据，为决策者、金融机构、开发商以及购房者等提供参考。谢逸枫认为，在现阶段，迫切程度最高的是要尽快建立新建住宅空置率和新建商用物业空置率两大指标。

  有业内人士表示，在官方空置率尚未真正发布之前，可以关注待售面积的变化，从另一个方面来了解市场供需情况的变化。丁祖昱表示，现阶段已经公布的数据中，各个城市的待售面积变化情况，对市场参与者具有很强的指导性，可以重点关注。

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