在经历了2004-2013十年的辉煌后，如今中海在苏州市场的表现遇到了前所未有的考验。特别是在2014年，市场份额较之于2013年下降了将近30%。2015年中海在苏州市场的在售项目仅有中海独墅岛、山湖一号以及中海凤凰熙岸，而后期储备量也处于严重不足状态。

  （数据来源于网络）

  究竟是何原因，造成了中海从原先苏州楼市“一哥”面临如今份额下滑、发展遭遇瓶颈、后劲不足的局面？以下三点原因或许可以看出一些端倪：

  一、“国社时代”终结

  2006年11月8日的土拍会上，中海以1501元/㎡的楼面价拿下了苏园土挂（2006）23号地块，该地块总建面积达到了150万方，后来被打造成为苏州家喻户晓的中海国际社区，项目最后一批销售价格在10500元/㎡左右。2012年12月11日，中海苏州以3819元/平拿下苏园土挂(2012)12号地块，该地块随即打造成国际社区的组团之一——中海8号公馆，2013年底销售均价13000元/㎡。

  中海国际社区组团（含中海8号公馆）为中海苏州带来的巨大利润可想而知。

  （数据来源于网络）

  从数据中不难看到，中海苏州对于国际社区长期处于较高的依赖性。2010-2012年，国社的成交面积占中海总成交面积的比重一直保持在55%以上。2013-2014年国社地块销售接近尾声，紧邻的中海8号公馆接棒。时至2014年12月底，中海8号公馆最后一套房源售出，这也标志着中海苏州依靠国际社区赢取巨大利润、抢占市场份额的时代真正的终结。

  而中海苏州想要在短期内取得下一个”国社“显然也并非已易事。目前中海苏州在售的项目有凤凰熙岸、山湖一号以及独墅岛。凤凰熙岸剩余可售体量有限、独墅岛销售接近尾声，而中海一直想打造的“下一个国际社区”山湖一号一度因为地基下沉事件停止销售。未来如若能在激烈的版块竞争中还能以较高价格售卖（山湖一号地块价是国际社区两倍多），那或将还有一线机遇。

  二、土地储备告急

  土地是房地产开发的根本，是衡量企业成长性或发展潜力的一项重要指标之一。想要扭转目前中海苏州的发展下滑势头，解决告急的土地储备问题是当务之急。

  自2004年至2011年以来，中海拿地频率一向都处于一个比较稳定的节奏。进入2012年，中海连续以近乎底价的土地价格拿下山湖一号、凤凰熙岸、8号公馆等地块之后。2013年至今中海便再没有进行新的土地储备，后期货量有明显不足。有业内注意到，在2014年1月和7月两次土拍会上，中海先后报名参加了几块地块竞拍，但最终却被其它品牌实力房企获得。

  作为多年苏州市场“一哥”，中海销售额一路领先。如若按照行情每年花费营业收入的25%-35%预算出新增土地储备投入市场，中海苏州在土地上的预算本应充足。那为何这两年中海苏州在土地市场迟迟没有动作呢？有业内人士猜测，“可能这和中海低价拿地控制成本的原则有冲突吧。”

  近日有消息称，中海在高铁新城看地。而6月初，苏州也将有一场25宗地块出让的大型土拍。届时、中海苏州是否能解决土地储备告急的问题？如若拿地，中海苏州又是否能赶上这一波的市场行情？让我们拭目以待。

  三、团队战斗力下降

  在房地产界，天时、地利、人和缺一不可，特别是人和。以往中海苏州团队以狼性的团队著称，培养出了一批地产精英人物。但近一两年来，中海团队的狼性却在逐渐消失，团队战斗力也大不如前。

  除了原中海苏州一批骨干的调动和离职对中海有一定程度的影响，现如今的团队也有隐忧：一方面，当年名利双收的老中海人，进取心大不如前；另一方面，中海苏州新团队尚未能进入狼性团队的角色；最重要的是，按照目前中海苏州的发展形势，项目数量大量缩减、区域销售额大幅下降，优秀的人才没有足够的舞台或将有新一轮的流失，很有可能走进恶性循环。

  中海在苏州，如何继续深耕，继续维持其牢固的市场地位，我们会密切观察，敬请关注。

如有购房疑问，请拨：400-606-6969

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