主持人：下面的发言是关于北京侨福芳草地合理利用绿色环保的理念，商业建筑项目，实现可持续发展经营效益，我的名字叫徐腾，我是总惠建筑设计有限公司的创始人，我们这个公司跟得到遇到的公司有点不一样，因为我们相对来说是非常年轻的一个公司，我们公司是在1999年成立的，我负责过香港机场的项目，在机场开放之后，我就开设了这个公司，这个项目其实我们公司成立之后第一个大项目，我们的背景就是一个综合的项目设计，这个项目是非常棒的一个项目。我会跟大家稍微再谈一谈项目的背景，我们设计的理念，以及我们项目背后所经历的血汗。

综汇建筑设计有限公司 徐腾

　　徐腾：我们项目的客户是一个香港的开发，他们主要是负责住宅楼宇的开发，因此让他们进入商业房产的开发，包括零售、办公区，这些都是他们的第一次，对于我们来说也是我们的第一次，因为我们没有接过这么复杂、大规模的项目，而且在城市中心的项目，这块地的主任已经拥有这个地好几年，大概在1992年的时候拿下了这块地，他们找到我们之前见过三个设计师，每个设计师都有他们的问题，他们没有办法去完整理解一个商业地产，包括它的体积、采光等等的需求，因为这个地它是有高度的限制，因此我们可以看到这是一个混合用地，总的开发面积大概是12万平方米，包括零售、酒店，一千个地下停车位，位置是比较中心，是在北京的二环和三环之间，大概位于日坛公园的东北角，位置非常出色，对于商业地产开发，特别1992年的时候这也很有挑战性。因为要开发这样一个项目，这项目周围没有什么东西，那个时候CBD是处在我们这个项目的东边，我们从一开始就知道我们这个项目要与众不同，我们如果要建造这么多办公面积，从面积来讲我们不可能跟CBD竞争，因为CBD十年之内就会建成，我们觉得这个项目一定要与众不同，它应该自己有特点，才能够卖的出去，因此这个项目一定要达到非常严格的环境方面的标准，这样才能称为绿色建筑，那还是在2000年的，这是非常早期的概念，那个时候你跟大家讲绿色建筑，这个项目的地点决定了它的性质。

　　这个图跟大家解释为什么我们之前的设计方案是不可行的，如果我们想完全的开发这块土地，而且能够尽可能最大的利用空间，我们可以看到红色的区域，我们这个项目造成的阴影，对于业主来讲他要找出很多的补偿，因为有很多的空 间都不可能建面积，我们就跟他进行了分析，你必须达到日照的要求，冬天的时候在这个角度我们要使每一个窗户至少有一个小时的日照，要达到这点特别不容易，我们可以看到，我们只有60%的开发可能性，唯一的方法就是要开发地下的空间，如果是零售，就很难租出去，因为这些地块比较比较深，我是说这个地方的宽度还有深度都是比较方方正正，你要租出去不太容易，我们还要让阳光通风都可以进入地下城。我们还要尽可能利用建筑间的空间，这样才能够最有效的利用空间，一开始我们告诉业主说，要达到这些要求，我们在门口有一个机会，那个时候北京已经被选为奥运会的举办地，我们希望这个建筑成为绿色的建筑，在每一个考量的方向上，如果业主同意我们这样做，这个建筑就会成为一个地标性的建筑。

　　人类会对自己的舒适型有要求，比如说对于室外的一种感受，比如说光线还有空气，以及还有气候和温度给我们带来的感觉，如果大家打高尔夫，大家知道我们站在田野上，你站在日照下面有风吹过来，你会觉得很热，同样空间立面，你站在树底下会感觉很凉快，这个原理很简单，如果可以去头上辐射过来的热量，即使温度一样你会觉得舒适凉快很多，我们希望建造新的办公室。我们去了世界各地，我们和客户花了十几天的时间访问了德国、意大利、英国，那个时候是在2001年的时候，我们希望能够把这种社交以及娱乐功能跟办公的区域结合起来，这是一个很有趣的想法，我们看到世界各地的建筑，在他们的总部有药店、戏院、超市，人们中午的时候可以去看电影或者去健身房，这样混合用途的建筑，通过去国外参观我们产生了混合用途建筑的想法，在一栋建筑立面可以满足人们从早到晚所有的需求。

　　如果是办公室，我们打造甲级办公室的要求，我们会有一些参数，深度是14米，我们的宽度是120米，我们中间会很多的空隙，对那些空隙应该都是在室外的，都是实用不了，我们必须有效使用这些空隙，让人们觉得很舒适，这样我们的办公用地将会极大的扩展。而且将会是一个在商业上来讲可行的方案。我们有一个像信封一样的结构，有一个维层维护起来，有主要的建筑，即使你在12楼可以打开门窗呼吸新鲜的空气，我们进入地下的时候，这个建筑相互之间有24米，我们的光线可以进入到地下室，而且地下室的光线跟我们第一层光线是一样的，如果你往外看，你可以看到树和草，你会觉得好像在室外一样，我们店面和地下层有什么区别？看一下这个图，我们把零售放在底部，办公放在中部，而酒店放在上部，我们看到很有趣的图，我们进入零售的时候是在地面这一层，还有比较低的一层，我们进入这个区域有两层的地面层，一层跟地面平齐，另外一层稍微低一点，这两个层级之间有一些楼梯把他们连接起来，实际上这栋楼一共分成了4个层次，而且我们还有一些平台，有一些阳台，另外我们还有室外的风景区，你可以在室外开会，我们酒店是处在顶部，我们的卧室退后了6米，每个卧室有6米的阳台，能够有非常好的景观。在我们创造室外空间的时候，都应该是每天可能都达的，因此我们希望在封闭的空间立面像一个罩子空间立面创造的环境，我们需要把污染物排除在外，北京每年的空气质量都在下降。那就是说我们PM2.5的值使北京普通的500PM下降75PM，因为我们这个设计而造成的结果，使得我们室内的空气质量比室外好。

　　这是我们一个内部的图，我们看一下这个建筑怎么组成起来的，大家可以看到是由四层的，有自己的空间，最后还有像封闭的维护维护起来，内部的结构跟我们的玻璃是有12米的距离，他们通过桥连接起来的，我们的热空气能够往上升，从上面走出去，使得内部比较凉快，烟囱很简单，这也是我们整个建筑设计的一个想法，我们使用这个烟囱的效果能够创造出不同的温度，不同的季节立面，天气比较好，所有的窗户都会打开，使得外面的空气能进来，立面的空气能够进出，当我们空气走出的时候，创造负的压力，使得我们不需要通过什么机械的手段可以使室内的空气进去，我们打开的地方，应该在哪里？而且打开的窗户面积有多大？这个建筑必须非常的轻，因为这样才能使日光照进地下层，玻璃是不行的，玻璃由钢来支撑，如果我们使用钢材料，使得我们日照的量会减少，我们使用的材料是以前我们也建议过水立方使用的，这叫做ETFE非常的轻，你可以看到，每一个小块都是12平方米，它的重量是玻璃的1%，这样我们可以打开屋顶，使得整个建筑能够通风，为了创造出合适的温度，并且控制我们的烟囱和热效果，不同部分他们的反映是不一样，如果是比较热的地方，就是一种热源，如果是冷的地方，他们就是能够吸收热的地方。

　　我们有一个空洞，这个空洞能够使我们空气在里流动，我们看一下北京的实际气候条件，这是我们工程公司他们进行了好多年的研究，最后得出的结论，如果要储存能量以及自然通风应该怎么做？这个原理比较简单，春秋季节北京空气温度在18到23度之间，就对于办公室来讲非常理想，在这两个季节立面，整个的办公室主要是依靠自然的通风，我们办公室的空调就关闭，我们让空气进来，进行通风，最后把我们的热量带出去，在夏天的时候，气候比较热，所有的窗户关上，打开空调，空调只在办公室的区域，底部的商店只有零售的部分，就是我们的租客付钱的地方才会打开空调，而那些租户以外的地方，就是我们的室外地方，所有的空调是没有打开的。我们可以看到我们建筑有不同的系统，在冬天很简单，我们好像穿了一件衣服一样，我们建筑物，把所有的窗户关上，我们可以让热量停留在我们的建筑物立面，而且我们知道北京冬天是有日光的，而且天是比较轻，这些阳光照射到建筑物的外面，把外面的热量保存下来。这个动态图展示了空气动力学的流程图，因为我们地下比较深，所以有很多地方空气是进不去的，所以我们要用这种方式来确保有没有建筑物中的某一些地方可能得不到空气的流通，所以这个建筑不仅仅是靠照明，还要靠空气的流通，这个动态图我们看到另外的一个场景，这是在没有风情况的场景，如果城市里那天没有风，我们可以看到在建筑的顶层还是有非常明显的空气流通。

　　这是一个总结，我们设计目标列在这儿，目前过去建筑正式运营之后，都已经基本实现了这些目标，这些数据也实现了，数据种类有非常多在春天跟秋天，我们的建筑大概能够节约63%的制冷和制热的能耗，跟普通的甲级写字楼相比，冬天可以实现80%能耗的降低，我们把这个建筑和自然通风系统作为一个整体来看，我们可以看到这个项目最大的特点，因为他是非常创新的设计。为了能够进一步补充这种自然通风，我们这个建筑还使用了非常独特的冷却系统，在办公楼区我们有一个电层楼板，大概455毫米高，在此之下有一个空调，把空气不断的注入进来，通过地面注入进来，而在天花板是金属的，有很小的水管在天花板立面流动，这些水大概是60度，这就意味着屋顶也有它的制冷效果，在夏天它的这种制冷效果能够给办公室提供恒温，我们可以通过空调，再来进一步降低或者提升房间里的温度。这种天花板上的恒温设备是一个非常新的设计。

　　在北京我们过去主要都是用水，我们也在用之前也会有一个担心，所以我们正是在北京采用之前，在香港做了一些测试，香港办公室项目经理办公室试用了，我们故意打开了窗户，因为我们的位置离海很近，夏天非常潮湿，我们故意夏天打开窗户看看会不会有凝结和水珠，我们可以看到北京空气不是那么潮湿，这个问题就不存在了。

　　这幅图展示了整个系统怎么运作，这是办公室区域的一个部分，下面是一个垫层的楼板，400多毫米，夏天的时候冷的空气可以同地板上不但向上辐射，秋天我们把窗户打开，又有自然的流通，空调可以关上，天花板可以发挥作用，进行温度的维持，天花板有60度的水有制热的来源，使得整个办公室温度保持在23度，整个系统互相配合，很多时候如果你所在的地区气候比较单一，没有分明的四季，你可以六个月都关闭这个系统，全靠自然通风。如果在座的各位有曾经去过侨福芳草地，你会发现我们很多公共地区，这个设计是借鉴伦敦的项目，因为它有一个很长的天桥，我们把这个作为公共区域，希望住在附近的居民能够把这个作为公共绿地，24小时都可以自由出入，我们可以看到在地下它也像城区一样，生活永远在继续，从不同的校对看一看建筑物立面所进行的一些活动。

　　整个建筑120×150米，外观来看就是这样，大家可以看出下沉的花园还有挡土墙，北部24米的距离，南部是6米，使得我们在设计中会有更多的自由度，我们不需要太多的GFA，有很多的内部空间，其他项目划归为外部空间不能充分利用，我们把内部和外部空间结合起来，这是大楼开业前的内部图，我们正在测试照明，这个建筑没有外部照明，其实就像一个灯，整栋楼就像一个灯泡，从内部点亮，没有外部的照明，所有的照明都是在建筑内部。这个是步行桥，横贯整个中庭，有照明的效果，增加零售区的效果。大家还可以看到在这个位置为了消防的目的，他们也做了一些测试，进行实地的测试，建筑物中间点着了火来看看建筑物的天花板什么时候会打开帮助灭火。这是一楼看到的一个景观，可以看到下沉的花园，我们可以得到的自然采光基本上跟外面是一样的，这是大厅还有办公区的一些图片，这是办公区域典型的中庭，我们看在出了电梯之后，就会进入到一个开放的空间，还有一些步行桥来连接不同的大厅，你可能觉得这个空间非常出色，这是我们的热风筒，内部热的空气通过热风筒到天花板的位置，我们没有机械的设计。这里面看到的就是我们每一个房间都有台阶，还有游泳池，每个房间游泳池都是3×3米，这在北京非常独特的设计，北京的冬天非常的干燥，有游泳池可以帮助增加湿度，尽管这些房间有游泳池，你不需要一直补充立面的水份，我试过这个游泳池冬天游比较冷，但是还是可以忍受的。

　　我们客户有很多艺术收藏，两年前我们专门采购各种各样的装饰品，我们就碰到了有一个收藏家，有44个艺术家的作品，我们跟他谈，谈下了44间作品，这一些艺术品现在就摆放在大楼的各个地方，包括下沉的花园，还有外部的空间，都可以随处看到的雕塑，它其实成为很多中国现代艺术家作品的客户，他收集了很多现代艺术作品，我们可以看到这个建筑已经吸引了很多人，为了看这些艺术作品展，很多都是放在公共的区域，可以触碰、摸，也成为了公众生活的一部分。

　　有的时候我们必须有创新的思维，商业的楼宇也可以是绿色的，绿色的楼宇也可以是商业的，这两者并不是互相排斥的，这就是我们设计的一个理念，我们也通过这个项目来证明了这一点，每一个项目我们现在做的每一个项目，都是会包含这种可持续性，不管在香港还是在阿拉伯我们秉持这个理念，这是我想跟大家分享的项目，接下来大家有没有什么问题。

　　主持人：各位嘉宾有任何提问吗？OK。

　　嘉宾：我是来自FADG招商的时候速度快吗？招商的过程顺利吗？

　　徐腾：其实这个楼在拿到了许可之后很快就赵满了？6个月实现95%的出租率，零售区时间长一点，刚才是办公区，零售去97%的出租率，大概还有几个角落的位置没有租出去，这个楼吸引了很多不同类型的商户，在我们拿到这个出租许可之后，我们收到了很多的跨国公司需求，过去很多楼宇直接拿垂直三层楼，我们楼的设计非常独特，他们会横向的租，而不是纵向的像传统楼宇一样租，我们这个楼宇更加开放。我们的这个楼可以说一开始出租非常好，对我们来说最难拿到出租许可，有兴趣的客户等不了，等了两年，没时间再等了，这个楼CCTV大楼发生火灾之后几个月完工的，那个时候比较难拿到消防的许可等等，我们有一些客户，他就会采用很多的比较新的方式来入住我们的楼宇。