主持人：接下来的发言人是刘彦，她是深圳招商房地产有限公司设计管理部总经理，她给我们讨论的话题海上世界传奇新荧幕。

　　刘彦：大家早上好！非常感谢主办方给我们这样一个机会给大家分享海上世界的开发建设和运营，整个海上世界我们有几个关键词，山、海船、城，最重要是建筑和文化融合的滨海综合体，大家都知道世界上著名的城市综合体最核心要有开发的主题，它的特色，资源的集约，我们看到世界上大家经常谈到的日本的六本木，它的核心特点把日本的传统文化和西方的现代建筑文化一个融合，经常谈到英国的金丝雀，特色伦敦古码头文化和现代金融商务完美融合，美国时代广场，那是好莱坞的影视文化和现代建筑文化的融合。

深圳招商房地产有限公司设计管理部总经理 刘彦

　　我们海上世界是什么样的建筑和文化一个传承？这里就要故事从一条船开始说起，从法国到中国跨越了整个半个世纪的航程，明华轮见证了改革国改革开放的传奇历史，1932年是法国的邮轮，1983年招商局购入了推移后的明华轮，改造了海上的旅游中心，1984年邓小平南下，写下了海上世界，从此海上世界的故事发生了翻天覆地的变化，经历了三十年，塑造了中国特色商业传奇的空间，大家可以看到明华轮出现了规模，可以看到改革开放的时候，大家有最重要的口号，时间就是金钱，效率就是生命，这个口号其实就是来自于蛇口，整个蛇口的发展过程，实际上跟改革开放息息相关。海上世界精神内涵、历史背景、国际化人文打造了人文自然与现代建筑的融合，其实当时在整个深圳的2/3的外国人居住在海上世界，所以从三十年起，刚开始云集了国际历史人文的背景，这里可以看到整个十年我们开发设计理念的心路，2001年日本设计师在这里进行了国际写的投标，日本、美国设计师，各国设计师这个片区进行了未来策划运营，左边的项目和右边这个项目更多把海水引进明华轮。

　　大家可以看到这个明华轮位置，整个围绕明华轮做的整个城市设计的进程，最早的设计理念有3个方向，第一多岛式规划设计，第二双岛式的规划设计独岛规划设计，半岛式的规划设计，来自各国的设计师，我们选择设计师精心进行选择和筛选，他们在美国、新加坡、日本做过很多滨海设计，为蛇口的设计他们也做了很多的设计，2004年美国SBA形成给我们非常接近的设计理念，他定了沿海路和整个后海规划格局，2007年确定了详细蓝图，整个明华轮包括整个商业城市综合体中心区，越来越向海的方向发展其他配套产业，这块地来源，最早海岸线在招商局广场历史海岸线，整个海上世界目前占地近44万平方米，建筑容量104，整个是填海项目，右边2008年我们把前几年各国设计师对片区的设想做了定案式的结论，大家可以看到整个城市结合体的结论，保留了山海视觉通道，形成了最重要详细蓝图定位，沿海路的确定，2010年整个深圳市城市规划设计院完成了里程碑的成果，右边这个项目可以看到整个业态的分布式集办公、商业、娱乐、居住、文化艺术包括城市空间15英里滨海长廊，形成了新的蛇口海上世界的格局。

　　大家可以看到目前看到已经完成的招商局晚上，海上世界广场双喜花园，五字公寓，整个格局现在形成的规划指标，占地是44万，建筑面积104万，我们有招商局广场，是11万的建筑面积，总高度是211米，上面有企业会所，海上世界广场是商业总新体，7.68万的面积，前面完成形成了大家可以去体验式的低容积率的商业空间，太子大厦是我们金融中心的二期，双喜花园片区28万，今年已经开业的是希尔顿南海酒店，希尔顿南海酒店是希尔顿亚太地区第一个旗舰店，我们到后年即将运营面市文化艺术中心，这张图的盛况，根据我们的运营指标，每天来海上世界的人流量是3万，周末是5万，节假日是8万到10万，新的海上世界以明华轮为中心，海上世界广场、蛇口希尔顿南海酒店，文化艺术中心，招商局广场及高端豪宅片区，形成了商务办公、休闲娱乐、餐饮购物、酒店度假、居住文化以书为主题，重在体验式的滨海城市综合体。

　　整个海上世界是以山海建筑，船城文化进行策划理念，体现包容都会，最自在滨海的多元综合体，已经成为了深圳新的名片，整个项目传承了船的文化，我们很多年前当时明华轮已经变为海上世界的酒店，左上角黑白的照片，右下角是我们重新打造的海上世界的夜景，以前这条船很丰富的活动，退役之后作为酒店，保留了升级了它的功能，右下方我们经常围绕明华轮的活动，包括一些音乐会，整个海上世界十年前，海上世界已经变成中国到深圳来玩的旅游的经典，现在更是成为了新的名片。有一个女娲补天的雕塑，我们保留了下来，作为了重要景观点，并没有废气掉，整个山海的融合，是建筑设计最重要的设计理念。

　　大家可以看到在改革开放三十年前，实际上它是蛇口六湾，规划上有一定的局限性，虽然有山海，金声很薄，当时整个改革开放开发进程中，出现了很多的堆土，临时放在了蛇口六湾，填海项目越来越多，突然发现废气掉的一些泥土，慢慢形成可以做一个项目开发，这个是最早海上世界土地资源来源的前身。当时在十年前的海上世界已经是高端的外籍人士居住最多的片区，有明华会议中心，招商培训中心，还有各大整个半山海景别墅的高档住宅区，这个区十年前的成果，十年之后再把海上世界升级，它已经变成了城市商业的综合社区。

　　我们整个设计理念向市民的开放，片区功能围绕明华轮做了开放体验的社区，这里可以看到左边像天外未来船型的建筑，对这个建筑的打造，策划团队请到了阿凡达的导演共同打造未来船的生活，整个片区是分A、B、C三个部分，A区是国际精品的零售区，B区就是船尾这区是国际异域美食区，C是KTV年轻人经常去的地方，做的业态的分布，中间是水秀，当时规划设计放弃了1千平米的商业，我们希望低米对空间体验达到极致，做了完全向市民开放的水秀，今天觉得水秀的定位和开放式获得了市场的认可，可以看到水秀整个水质，我们引进海水做水秀，觉得从业态上分析，临水面都是餐饮，可以对水秀喷雾出来要求更高，我们以直饮水的要求打造，整个水秀花的三千万，最高水的高度50米，整个沿海岸同步做300人室外的宴会厅，南部有50栋小木屋，可以整个俯瞰、纵看整个水秀，规划重大的成功中间围绕开放式的核心，市民完全可以穿梭在不一样的建筑空间中，左边的项目我们在建筑技术上也大胆运用了创新，第一次用了杜邦的双曲面的造型，右边大家可以看到斑点，我们寓意招商局做了KTV滨海建筑的体验，整个我们叫做实体鱼和透明鱼，透明鱼我们大量用的双曲面的玻璃，让结构更加单纯，体现结构美，接下来可能有一些图看到现状，现在可以看到招商局广场以及左边的图案滨海长廊，对面是希尔顿酒店，这个是希尔顿酒店，希尔顿酒店床位是323个，还有很重要6间风格不一样的餐饮聚集地，28万平米的双喜花园，分为一期、二期、三期，右边双塔是双喜花园的二期，未来还有四栋小高层，文化开放式的城市综合体，我们想打造差异化现在在销售，大家在购物环境中达到40%的城市综合体里面，主要以商业为核心，作为销售商业的一个城市综合体，我们城市综合体最核心打造慢生活，可以居住、游乐、漫步等等，可以体现新的慢生活，大家生活中非常忙碌，在深圳找到放下心态、脚步，同时有丰富的办公、商业环境非常少，整个海上世界容积率不到2，占地面积44万，这样的高端前瞻性不断不是为了极致做一些容积率非常高的城市综合体，希望通过社区，为什么这个城市升级提供更好的慢生活。从这十年来的规划打造最重要一个核心。

　　可以看到几个关键词的提炼，自在、包容、优雅，可以体现到各国的美食，甚至可以体验到各国规划大师、设计大师在这里的作品，我们也注入的文化、艺术中心，整个文化艺术中心我们堪称中国最大胆，唯一规模最大的文化艺术中心，注入在城市综合体里面，整个我们希望做的是一种自在滨海多元的综合体，可以看到我们当时做的灯光节，去年年底灯光节的盛况，当时这个来了人流超过了8万多人近10万人，可以看到整个周末或者节假日的盛况。

　　我们通过一些照片来慢慢细细体会什么样开放式的街区，而不是商业的购物体验的场景，左边就是我们叫的B区，各国异域美食，可以穿梭行走空间，享受美食和建筑空间，右边是船后的广场，最重要有现代建筑符号的打造，同时注入运营的业态是KTV年轻人完了，大家一起畅想交流的地方，整个建筑的设计非常的时尚、新颖，前面提到过，它在所有建筑转换的时候，不是用平面的三角形，为了最完美体现建筑空间和光影，用的双曲面的玻璃造型，以及下面简洁V的柱子，用橄榄的造型，为了让它更加轻巧，空间对业态定位完美的结合。刚才提到过阿凡达的导演跟我们一起参与设计理念，左边的未来建筑，总得建筑面积不多，外形可以称之为金元宝的建筑，我们公司做左边的建筑和右边我刚才提到过的双立面的建筑，我们花了很长时间让全世界的供应商、建筑师寻找材料，一步步走到今天，当时美国设计师走到现场比较有感触，当时花的梦想，在招商地产大家合力支持下得以实现。大家可以看到右边的下面室外广场，整个可以进行水秀的水面，同时水面占整个广场的时候，我们用直饮水的标准打造，整个广场可以在室外举行300人室外的宴会。

　　左边这几个是水秀广场的端头，有5栋小木屋，为了未来长远维护持续性，包括我们国内一些消防规范合规性，最后它是意中木屋构造的理念，通过钢结构实现，每一栋大概500平米，希望这里可以入住一些非常高端特色餐饮，同时有退台的格局，更多对外彰显和空间的融合，跟水秀景观的互动，右边是我们刚才说到的低密度的体验式各国美食商业街区。整个海上世界都会知道城市综合体仅仅是一种规划，未来的前景和运营核心在于规划的定位和运营的策划，大家可以感到，我们最终提炼出运营的一个精髓，最主打是体验式的业态，同时这个片区还有住宅的项目，我们可以把整个片区泛会所，整个运营团队有两个最重要的核心，第一把商业的运营团队和物管的团队，两个团队合为一个团队共同运营海上世界的整个片区。第二在我们做的过程中，除了商业运营这个观点，还要把城市的公共空间，城市景观空间怎么共同运营打造两大核心，也就是我们目前已经出显成效的海上世界大的战略理念，这里可以看到一些图片，可能大家也去过海上世界了，大家可以各方位的走、看、体验，这里看到业态的布局，整个米其林的餐厅这个片区有4家，香港上市的翠华餐厅，深圳著名设计师做的室内展示餐饮，体验式的餐厅，比如说AT，还有猫屎咖啡，我们希望国外专业人士或者原滋原味输送到我们海上世界，有一些业态在香港不一定找得到，第一次住入中国，有一个吃遍了全世界的餐饮，找遍了全世界的美食，一步一步把海上世界的商家引进来，再推广出去，这是我们整个海上世界的战略定位，目前整个出租达到了96%，整个的商家有很多还想进来，我们也做的战略很清晰的定位，整个能够保证他很难在中国和其他地方难尝到原滋原味的美食。

　　大家可以看到2013年底的时候我们举行了国际灯光节，把城市的公共空间和商业运营结合在一起，我们城市空间、水秀、中心广场、女娲公园，滨海长廊24小时为市民开放，整个体现也是希望商业运营和城市空间共同打造的管理，这是当时的灯光节的图，举行了2014年阿里海上世界的活动，经常组织海上世界的音乐会，未来到海上世界文化艺术中心运营起来以后，我们举行很多室外雕塑展场，整个艺术通过城市空间、商业运营完全充斥在整个海上世界的综合社区里，这个项目最大的核心和亮点是文化艺术的注入，最重要有一个建筑就是文化艺术中心，在后年对外正式开放营业，它是占地2.6万，建筑面积4.5万，我们请到获得普利思奖的设计师，海上世界文化艺术中心地理位置非常好，依山傍水，著名的罗马作家曾经说过，建筑最重要的价值包括美观性和实用性，海上世界文化艺术中心就是这样的作品，大家可以看到模型，有三个重要的面向景观，面向大海，深圳湾这个是最重要的博物馆的展厅，面向女娲公园是最重要餐饮文化艺术融合的餐饮聚集地的展厅，面向望海路南山有一个剧场，我们最后呈现是剧场的背景，呈现大南山，整个建筑想体验的理念，跟城市、自然、人文是完美的融合，而且是整个也是属于24小时对外开放，跟刚才的女娲雕塑完全融合海上世界文化艺术中心的制高点，未来希望通过对他的运营扩展带动整个片区的文化建设，这是几张效果模型图，最值得一提做了中国创意博物馆结合第一个旗舰式的动作，我们引进了欧洲的博物馆V&A，，和一个民间博物馆。

　　整个海上世界做了整个片区的介绍，我通过海上世界创新5个点作为总结，整个项目的创新第一基于体验和文化创新，大家非常极致看到怎样用商业城市综合体打造成城市客厅，第二规划设计的创新，我们很早就提出来过自然和谐，天然合一，改革开放的三十年前就有这样的设计战略性、前瞻性理念，我们一直沿用到当下，还会推广到未来，整个海上世界的发展，是以山海船城天人合一的理念贯穿始终，第三营销的成功点，蓝海会泛会所体系建造，整个海上世界有5个会所，双喜、蓝海等等，终身为片区的业主在生活的健康方面，生活的社交方面，商旅方面提供全方位的运营管理服务。第四运营的创新，刚才提到过，我们以招商商业合作，成立了商管公司打造整个海上世界，提高了运营水平。运营体系的创新，我们把城市公共空间和商业项目共同运营打造整个海上世界的运营创新亮点。第五我们的开发运营角度的创新，我们以纯商业综合体项目的差异化开发运营，转变为以创意文化为引领的城市综合体运营商理念开发，完全提升升级海上世界，为海上世界片区提供1万个就业，税收超过20亿，相信未来的商管团队以及我们战略运营还会做出更多的贡献。

　　谢谢大家！

　　主持人：首先是对刘总的演讲进行简单的投票，后面我们有设计团队凯里森的高层涉及大家提问的问题。接下来有请魏青峰先生。第一个问题是海上世界的项目从主题到创意非常有借鉴意义，能不能发表一些看法？

　　魏青峰：谢谢主办方，谢谢招商地产。刘总介绍的非常，基本上把我所有介绍的问题都回答了，刚才提到这个问题，我想重复一下主办方的问题，对于现在比较流行的体验式商业的一些想法，我们看来体验式商业的观点并不是一个新的观点，我们中国实践城市综合体的黄金十年，这个阶段中间来讲，从十年前这个时候基本上我们的项目多数以高密度、城市综合体，地铁上盖城市中心的项目，慢慢发展到现在向周边地区发展以及进入二三城市，现在人们对于购物体验，慢慢升级到体验式，加上电商的冲击，更进一步在过去十年发展过程中，激发了对于体验式的探索，如果从设计角度来讲，体验式设计并不是新的概念，叫做场所的创造，从我们设计行业来讲，给大家休闲放松的区域，这次有机会和招商地产合作，经过共同的努力，打造成招商地产非常有远瞻性的项目，使开业就达到非常成功的效果，对我们来讲是非常天时地利人和的项目，关键词场所的创造，在于招商抵偿十年前已经看到发展趋势难能可贵，我们非常高兴在这个项目上做出贡献。

　　主持人：第二个问题这样庞大项目设计过程当中，有非常多的挑战，我想请问魏总如何协调和业主之间的关系？

　　魏青峰：这是非常大的题目，设计和业主方像天敌，也是最好的合作伙伴，在从事建筑设计这么多年，有这么一点是个人体会，在创造一个项目，尤其是商业地产项目，我们把建筑设计以及和开发团队、业主方的定位和招商，我比做硬件的打造和软件打造过程，这个方面招商地产做的非常好，这方面来讲，一个项目的决定层面在定位和招商后续运营的策划，这是先天最关键的东西，因此我叫做软件，建筑师的设计和创造，空间的创造，建筑材料的运用，理念的提升是硬件的打造，这两方面来讲，大家都必须有一个很专业的团队才能达到共同的效果，不是任何一个团队会成为充分条件，我们遇到过很多挑战性，大家问到是不是紧紧靠设计公司可以搞出好的商业地产，我说答案是不可以，仅仅通过定位或者招商可以创造出体验感很好的精品场所或者项目，我的答案这也不可以。从强大的招商定位业主团队和设计团队的配合对硬件、软件的打造，这两方面在一起把必要条件结合在一起变成充分条件，才能够打造成今天这么好的项目，这方面招商团队做了非常好的领袖作用，既主导了定位、策划项目的远瞻性，给了设计师非常大的空间发挥，刚才提到非常怪异，非常超前的未来式的建筑。和业主、设计公司之间的合作，一定是专业的团队做专业的事情，大家合作在一起才会打造出好的项目。

　　主持人：凯里森作为全球知名设计公司，您个人觉得海上世界的项目最满意的地方在什么地方？区别其他的项目亮点是什么？

　　魏青峰：刚才我看刘总介绍的时候很激动，我看到一个字眼，这个字眼最近的媒体上也有发现，叫慢生活，刚才讲凯里森中国从事设计，最早大型购物中心，城市综合体、地铁上盖、高密度塔楼等等，海上世界项目在我们公司内部拿出来也是豁然一亮的项目，凯里森早期有上海徐家汇的广场，另外是招商地产选我们团队在菲律宾马尼拉公园非常低密度体验式的项目，蛇口海洋项目所给予的环境和位置也给予了我们机会，从几万平方米的百货琳琅满目，到购物中心一站式购物都在升华，十年之中发展非常快，加上现在各种各样的零售和电商的挑战，确实在我思考的过程中，慢生活这个词一下跳出来了，我们所创造的商业购物环境不应该仅仅为了提高零售额，而逼使大家不停的购物，城市的密度越来越高，大家的社交场所越来越局限，每个人的房子空间越来越小，这样公共场所使大家社交、交流，慢下来，体验生活环境，这是我所体验到这个项目上我们公司，跟早上十年磨一剑，不仅我们产业非常特别，非常具有远瞻的项目。

　　主持人：谢谢魏总的精彩解答，也谢谢刘总的精彩发言。