第三届亚太商业地产建筑·设计·效能高峰论坛正式启动
领沃相信：商业新理念，必将搭载新技术，带来新体验，创造新价值！而发现、探索这些商业的建筑、设计、效能形态与模式就是Green-CREP所要体现的价值。
第三届亚太商业地产建筑·设计·效能高峰论坛（Green-CREP3）以“新理念，新技术，新体验，新价值”为主题切入，由领沃中国（Linver Insights）联合美国建筑师协会（AIA）联合主办，于2014年11月12日在广州琶洲南丰朗豪酒店（Langham Place）正式启动。新浪地产(微博)现场直播，敬请关注！
第三届亚太商业地产建筑·设计·效能高峰论坛
时间：2014年11月12日上午
地点：朗豪酒店3楼
主持人：大家留意到桌上有一个投票器，每一个演讲之后，我们按投票器进行投票。
想要表达对各位热烈的欢迎，欢迎大家来到朗豪酒店参加第三届亚太商业地产·设计·效能高峰论坛，这是我们第三次举办活动，我们和世界各地的伙伴邀请的来自不同的建筑设计师专业人士和进行地产设计和建筑方面一些发言，首先给大家做一些会务的提醒，我们提供了同声传译的服务，有一些发言进行中文，有一些英文，如果需要同声传译设备，请在接待处领取，可以用名片可以交换同声传译的耳机，每天会议结束请大家将同声传译的耳机归还。
在大家的桌子上我们还放了一张反馈表格，这一点对我们未来更好的去组织这样的活动非常重要。希望大家在会议结束后把反馈表交给我们的接待处，我们会给大家一份小礼品。刚才我提到了桌面上有一个投票器根据使用的守则可以每一个发言结束进行投票，讨论的部分也可以进行投票，也想提醒大家在每天会议之后把投票器归还，不要带走，希望大家在两天会议中，充分尊重发言人，把手机调成震动或者无声的模式，今天的会场是不吸烟的，希望大家不要吸烟。希望大家在两天会议中学到很多东西，过的比较愉快，希望大家在广州的停留以及在朗豪酒店的活动开心。
接下来是会议的主席，他在建筑行业已经有30多年的历史，参与国香港国际机场旅客部分的建筑，也连续六年获得国际最佳机场，让我们有请。
嘉宾：女士们、先生们，早上好，今天我会用英文介绍，我的同事陶先生用中文主持，今天首先我感到非常容幸欢迎各位来到今天的南丰朗豪酒店参加第三届亚太商业地产·设计·效能高峰论坛效能高峰论坛。今天对于我们来说是非常特别的一个时刻，因为我们都都将迎来全世界最出色的以及亚太地区最出色地产设计项目，开始今天的活动之前，先代表我们的组委会说几句表达我们对大家衷心的感谢，感谢所有给我们支持以及我们的赞助方，像飞利浦照明、摩托罗拉、FADG设计公司，还有GDF，以及今天所有的与会者，你们的到来使我们的今天活动成为可能，接下来开始今天的议程，请出我们第一位发言的嘉宾是孙永刚，来自中国首钢集团，给我们讲一讲首都钢铁炼钢料场变成京西798，欢迎！
孙永刚：非常感谢主办方给我们这么一个机会，借用这个机会和大家分享一下关于我们首钢园区规划方面的一些经验，主要分这么几个部分，可能首钢在北京可能比较熟悉，到这边因为大家有一些人比较关注，我们在北京有很大的工厂，大概占地8平方公里左右，在2010年的时候停产了，这个园区随之转入了商业开发的过程，这个工厂的位置非常好，就像PPT里说的在长安街、永定河边，从天安门一直往西15公里，现在就是首钢厂的大门。
中国首钢集团党委常委、副总经理 孙永刚
整个我们园区规划从工厂的历史开始，这个区域建设首钢我们可以分四个三十年，从1919年在这个区域可以开始从北洋军阀政府建设了工厂，从解放后第二个30年，改革开放到2010年往外搬迁，搬到河北，进入到新的历史时期，原来这个区域有800万吨的产能，通过搬迁以后我们大概在河北实现了2000多万吨的产能，已经连续三年位居世界五百强280、290名的样子，这是我们转型和搬迁期，整个工厂在2007年停产以后，我们很早从2004、2005年国家发改委发了文件，由于一两年大家更关注北京雾霾的问题，我们很早就认识到这个问题，国家发改委在雾霾、环境治理包括现在老工业区搬迁之前，就启动了首钢搬迁的工作，那时候的搬迁整个工作组织力度也是比较大，国务院专门成立了首钢搬迁工作领导小组，把工作机构放在国家发改委直接负责这项工作，在那个时候确定搬迁的同时，我们和北京市规委和规划院启动了规划的编制工作。2007年版规划出来以后，我们一会儿介绍一些规划的内容，2007版规划出来以后，考虑周围情况变化的因素，没有实施我们启动了新的修规，在2011年的时候，正式调了一版规划，现在这个规划正式命名为新首钢高端产业服务区的控制性详细规划。在控制性详细规划里面首钢这个区域转型大家可以看到，这就是我们整个永定河，现在已经恢复了水的景观，这边不愿就是西山，在这个规划里也给首钢区域做了五个定位，也是中央给北京市的定位，一是举世瞩目的工业场地复兴区域，可持续发展的综合区，后工业文化的基地，和谐示范区等，整个规划里，可以看到我们这边是北京城市总体规划按照两轴两带多中心的规划。首钢园区处在西边发展带和中间发展轴的交会位置，是非常核心的位置，整个控规里，把首钢区域定成了北京的西部城市发展核心区，我们在内部研究的时候，也希望能够打造成北京城市西部的副中心，现在北京提的副中心主要是通州区域，我们内部也想把这个区域打造成更不一样的，因为规模小一些，可能这样正好规划设计各方面一些新的应用，可能更容易一些。
新的规划控规里最主要的特点，靠两带来体现，第一看出整个规划区中间有一个城市公共活动休闲带，我们通常规划的时候称之为中央绿轴，贯穿整个园区的中间，宽的800、900米，这个区域有地铁线，也有工业保留下来的工业小火车。第二在整个西侧这就是永定河，我们留了滨河的活动休闲带，为了把这个休闲带打造好，现状区域有一个风沙铁路，北京市政府和铁道部合作，铁道部出巨资把这个铁路改为地下线路，为了做到这个区域和河岸无缝的接触。在整个控规的指标方面，园区的规划是8.63平方公里，规划的建筑面积，地上建筑面积1060万平米，基本上均为商业金融用地，可能有不到15%左右的住宅，其他基本都是商业金融用地，在新的规划上体现了这么一些特点，包括功能分区的优化，建筑规模的条了，增加了一些建筑规模，对于一些用地类型、路网密度和先期启动地块都做了一些调整，更加具有实施性，更加贴近规划发展的水平。
我们除了整体规划以外，为了提高这个区域整体开发水平，还做了专项规划，包括绿色生态、智慧园区、交通、城市设计、地下空间，我们这个区域有一些轻微土壤的污染需要治理。在先期启动上，我们在环境方面做了这么一些工作，包括整个土壤治理，我们做了整个非常详细的勘测，很高兴能跟大家分享，我们根据目前初步测评的结果，从钢厂的治理，初步还是不错，地下水各方面指标还是不错，轻微的土壤需要治理，都是在自己的工作计划之中。整个绿色生态方面，我们比较早的启动了区域整体国家级绿色生态示范区的申报，除了这个工作以外，北京市对我们提出了新的要求，我们和国际上知名公司合作，希望从这里拿出1平方公里按照国际领先的标准建造，这个标准初步选择C40组织，那酸拿出一平方公里建设中国第一个低碳的示范区。
在我们和整个C40组织一些沟通过程中，首钢区域打造绿色生态示范园区有一些特殊的意义，原来这个区域在北京传统认为上风上水是制造污染的地方，现在我们把它做一个颠覆，做完全生态的区域，已经启动一些工作，我们建设了亚洲最大的垃圾焚烧工厂，转过来可能为园区提供一些再生能源。由于我们是在整个8平方公里的园区内整体进行规划设计，从而使我们除了规划设计，还介入了整个后期的运营工作，从而使我们整个集中利用一些分布式新能源方面，有了一些得天独厚的优势，这是我们绿色能源方面按照高的标准进行设计和运营。
这是国际上已经在做的正气候示范区，我们非常希望首钢能成为中国第一个正气候的示范区。地下空间方面我们较早启动了地下空间的规划工作，从北京这座城市来讲，我们经常总结可乐在地上有一些建筑做的还是不错，地下的整体和利用上和国际先进一些城市存在非常大的差距，包括伦敦、东京、香港，这也是北京市政府长期以来难以解决的问题，造成这种现象最主要的原因是地块现在土地上市模式，地块是分割上市，各个业主不一样，导致地下空间整体规划存在一定的难度，我们具备了8平方公里整体统筹安排开发的特点，我们也是非常早的启动了整个地下空间整体统一的设计工作，这个工作在今年年底能够完成，今后无论是谁来开发都会按照统一地上有各种设计，地下都给按统一的功能设计来做好，这样也是保证区域地下空间的利用得到非常有示范性的效果，对业主最有帮助的功能。这是我们整个地下空间做了5个核心的模块，大家可以看到，基本上也是围绕着那黄线在园区规划地铁11号线，和地铁地下站点结合，园区内做了5个非常集中地下5个空间，和其他分散的空间通过线网做一些联合，使这个区域地下空间得到整体的利用。
专项规划上我们还启动了专门的一项城市设计工作，大家做建筑的人都比较关心习近平总书记对中国建筑做了很长的批示，通过建筑部系统下发到各个单位，核心在批判我们建筑上存在着摊大、媚洋、求怪的工作，我们找了很强的班子和中国工程院、北京建筑设计院，在规委的指导下成立了首钢区域建筑风貌的工作机构，希望通过这么一个工作使将来整个这8平方公里1060万平方的建筑，能够找到相对可以摸到的建筑语言，不会出现跑偏的现象，这个区域大家可以反映，一看建筑反映出这个区域的特征、特色，反映出这个区域的历史文化，我们现在正在做这个工作，预计明年的上半年应该能够完成这项工作。这是城市设计方面做的工作大概的想法。
交通专项规划我们紧紧围绕绿色生态园区的建设，对交通做了一版专门的规划，这可能是比较常规华化的工作，我们力争和绿色生态、智能交通引导靠的更近一些。从首钢开发园区来讲，今天被赋予特殊的意义，在整个国家的1号战略京津冀一体化的战略，京津冀一体化首钢园区由于带动着河北的几个园区，我们希望能够建立一种模式，通过一些交通廊的打造，把传统产业的总部研发和制造相对在不远的地方进行分离式的布局，经济衣意义上我们首钢园区推动老工业区的转型升级，这个园区的开发也会是首钢整个集团转型下一步核心要做的工作。从人文意义上来讲，我们对北京历史文化的传承，打造四个北京的意义，在这个区域得到贯彻，从战略来讲，首钢围绕着打造城市综合服务商的战略上，这个区域建设，在把这个战略优先得到贯彻执行。
通过希望打造园区所确立的发展目标，就不多说了。设计思路上，我们现在初步有这么一些想法，从理念上来讲要遵循智慧生命体系，从体系上来讲打造智慧的设计体系和智慧的运营体系，在这些设计的理念应用上，我们看重三个平台的运用，城市规划建设的运用，城市公共运营服务平台和智慧决策平台，在智慧城市一些设计思路服务层次和指标上我们做了这么一些思考。我们对园区智慧城市硬件建设做了一些非常前瞻性的考虑，云端的建设，园区的IDC和远距离的IDC做了出来的设计，我们有先期的启动项目和互联网相关，这方面也会有充分的义务。
给大家介绍一些先期的启动项目，大概说两个项目和下一步拟开展的项目，借这个机会欢迎各方面的朋友跟我们有一些参与和合作，把新的技术和领域带到我们园区来。2014年我们启动了西十筒仓项目和二型材厂房改造项目，西十筒仓改造项目看了中国各类的筒仓，炼铁的时代给高炉供储存原料用的，在停产以后，我们看到这两台筒仓，有6个，这排有10个，我们把6个和料仓进行了改造，赶上了一个机遇，国家发改委把首钢列入了升级示范区，我们把这个项目报成了试点项目，中央财政给了一定的资金进行支持，我们当时想用中央的资金高水准做了这个项目，挑了筒仓的改造，这个货非常不好干，今年年初启动，到现在基本上主题结构完工的，大家可以看得出当初炼铁的三高炉，这是炼铁时候的循环水池，现在是景观湖，从筒仓改造的经验来看，因为必须要改造，在整个规划上，在前期做规划的时候，我们厂区里确定了36项强制保留的建筑物，你不能拆，怎么改造成能够赋予新的功能，保留原来景观特色的东西，我们确实做了非常多的方案，通过开孔的方式，改造成了创意办公的空间，可以看到我们改的六个筒仓，顶部是原来的通廊，改成了通廊餐厅，不同的开孔模式是三家设计师的作品，体现了不同风格，改完以后，原来一个筒改到5到66层不等，原来22米高，改完以后非常富有特色，每两筒加了电梯组，顶部是三千到四千平米的餐厅，旁边是广场景观设计和湖的设计。这是一些效果图，整个原来运送原料顶部大的皮带通廊，我们加固保留，作为空中的景观，看这个通廊，用一些照明的手段，成为这个区域最有特点的景观之一。
右边这个图是我们改的，用原来的料仓做了改造，改造成6层的创意空间，整个料仓改完1.1万平方米，具有非常独特的效果，这是筒仓内部装修效果图，这是筒仓的地下一层上去的螺旋楼梯，大家可以看到在筒壁开了圆形的孔洞，开出来的孔我们做这个区域里的雕塑作品，我们在区域里展示，我们拿8万平米的厂房，有一个平台厂的厂房，460米长，186米宽，我们做了整体的改造，改造成互联网金融产业园，整个设计已经完成的，近期开工，这个项目离地铁非常近。最大的特点在厂房内打造了两条中央绿轴，北京绿化景观差一些，我们做一些着力的打造，这是设计的效果图，刚才说的筒仓木在这里，铝材项目在这里，名男我们还打算开发的项目，包括古城南路的地块，这个地块已经开始拆迁了，有一个月可以拆平，这是首钢打造的首钢广场，这是我们改造的绿轴，这是明年陆陆续续想打造的一些项目，这是我们的山脚下宾馆改造项目。
跟大家分享一下首钢区域政策支持，首钢这个区域最大的特点就被赋予了很多非常好的政策，首先在中关村扩园的过程把这个区域扩在中关村覆盖范围，首钢搬的比较早，国家给了特殊政策支持，这个区域被赋予了国家服务业改革的综合实验区，国家可持续发展的实验区，中国老工业基地转型的示范区，同时还是国家保险产业园的承载区，最近我们还把国务院侨办合作作为华侨创业的基地园区，一个牌子后面都跟了特殊落地的产业支持政策，重点需要跟大家介绍一下，在今年的国务院办公厅发了9号文，关于老工业基地搬迁转型的意见，为了贯彻这个意见，北京市政府9月份发了28号文，关于首钢老工业基地转型发展的北京市的实施意见，这个实施意见给了首钢区域非常大的支持政策，明确整个区域由首钢来做整个综合主题，进行操盘这件事情，为了支持这个项目，特意出了一个政策，对于首钢区域除了住宅用地以外的所有土地可以采用协议出让的方式进行供地，为首钢下一步区域的开发，土地政策的把握和整个对大盘子的操控提供了非常好的政策基础，这也是在北京市政府层面出这么大土地政策支持这么一个园区，也是非常罕见的，这个区县都没有这个政策。
我们所在的区是北京的石景山区，区政府层面更是对首钢区域打造了量身订作的政策，这个大家都不陌生，如果来这边进行投资开发，区政府那边从招商、服务会有非常大的力度支持。大的总体汇报就是这样，谢谢大家花这么长时间听我关于首钢园区开发介绍，也是借这个机会非常欢迎大家一些新的理念、技术，按照我刚才说的，我们首钢园区打造5个目标的园区，欢迎大家啊把新的想法、技术、创意带到我们园区，和我们一起把这个园区打造独一无二的区域，按照我们公司战略要求，打造成和谐宜居之路的示范区。
主持人：之前我们也收集了一些嘉宾的提问有3个问题想问一下孙总，怎样的改造策略可以保留建筑记忆，又有历史的遗痕？
孙永刚：我们区域最大的是原来的工业建筑保留，筒仓、大的高炉，一方面这些建筑是这些区域最大建筑风貌特色，如何把建筑赋予新的功能，这是我们最主要来思考的问题，我们已经做了一些考虑，针对不同老的建筑，我们赋予新的生命，这是我们主要来解决这个问题的答案，例如我们筒仓区域，可能做成了创意办公的区域，高炉初步想把它做成类似于我们有5个高炉保留有一个做博物馆，有一个做成时装剧场，总的来讲回答你的问题，还是要看重新的功能的打造。
主持人：因为刚才孙总提到筒仓的项目确定了建筑功能的类型，通过增长的建筑策略满足这样的功能需求？
孙永刚：动作筒仓项目来讲，在建筑策略上是非常难的选择，你要保留整体的景观，很难应用，整个里面很黑，你要想应用它，不得不在结构上做一些新的考虑，我们主要两个方面，在筒仓上通过独特开洞模式，通过开洞做不同的景观，顶部进入了顶部的照明，包括自然的通风，使这个区域不但很好看，办法用起来很好用。
主持人：如何在比较短的时间和少的经费营造优质的项目，项目如何进行协调，我们知道这个当中涉及到很多的部门？
孙永刚：我们比较看重对整个设计方的选择，这个项目最大的经验或者说我们总结起来，可能要找最好的设计方案，这个需要花很长的时间来进行作为业主方的选择，资金上好一些，有一些中央财政和北京市地方财政的资金进行一些支持，协调机制上我们走的路各大部分业主不太一样，我们这个区域开发在北京市层面专门成立了首钢发展建设领导小组，我们市长和四位副市长亲自担任组长，他们协调开发过程中重大难题，我们比较大的政策障碍的时候，有一些特殊的协调机制，这些措施的结合来保证整个工作的顺利推进。
主持人：谢谢孙总的精彩回答。接下来之前有提到投票的环节，大家如果之前没有开机，可以先按C进行开机，现在可以投票。我们在今天的晚宴上作为今天优秀演讲嘉宾的优胜奖前三名，根据今天大会投票的结果。
主持人：接下来的发言人是刘彦，她是深圳招商房地产有限公司设计管理部总经理，她给我们讨论的话题海上世界传奇新荧幕。
刘彦：大家早上好！非常感谢主办方给我们这样一个机会给大家分享海上世界的开发建设和运营，整个海上世界我们有几个关键词，山、海船、城，最重要是建筑和文化融合的滨海综合体，大家都知道世界上著名的城市综合体最核心要有开发的主题，它的特色，资源的集约，我们看到世界上大家经常谈到的日本的六本木，它的核心特点把日本的传统文化和西方的现代建筑文化一个融合，经常谈到英国的金丝雀，特色伦敦古码头文化和现代金融商务完美融合，美国时代广场，那是好莱坞的影视文化和现代建筑文化的融合。
深圳招商房地产有限公司设计管理部总经理 刘彦
我们海上世界是什么样的建筑和文化一个传承？这里就要故事从一条船开始说起，从法国到中国跨越了整个半个世纪的航程，明华轮见证了改革国改革开放的传奇历史，1932年是法国的邮轮，1983年招商局购入了推移后的明华轮，改造了海上的旅游中心，1984年邓小平南下，写下了海上世界，从此海上世界的故事发生了翻天覆地的变化，经历了三十年，塑造了中国特色商业传奇的空间，大家可以看到明华轮出现了规模，可以看到改革开放的时候，大家有最重要的口号，时间就是金钱，效率就是生命，这个口号其实就是来自于蛇口，整个蛇口的发展过程，实际上跟改革开放息息相关。海上世界精神内涵、历史背景、国际化人文打造了人文自然与现代建筑的融合，其实当时在整个深圳的2/3的外国人居住在海上世界，所以从三十年起，刚开始云集了国际历史人文的背景，这里可以看到整个十年我们开发设计理念的心路，2001年日本设计师在这里进行了国际写的投标，日本、美国设计师，各国设计师这个片区进行了未来策划运营，左边的项目和右边这个项目更多把海水引进明华轮。
大家可以看到这个明华轮位置，整个围绕明华轮做的整个城市设计的进程，最早的设计理念有3个方向，第一多岛式规划设计，第二双岛式的规划设计独岛规划设计，半岛式的规划设计，来自各国的设计师，我们选择设计师精心进行选择和筛选，他们在美国、新加坡、日本做过很多滨海设计，为蛇口的设计他们也做了很多的设计，2004年美国SBA形成给我们非常接近的设计理念，他定了沿海路和整个后海规划格局，2007年确定了详细蓝图，整个明华轮包括整个商业城市综合体中心区，越来越向海的方向发展其他配套产业，这块地来源，最早海岸线在招商局广场历史海岸线，整个海上世界目前占地近44万平方米，建筑容量104，整个是填海项目，右边2008年我们把前几年各国设计师对片区的设想做了定案式的结论，大家可以看到整个城市结合体的结论，保留了山海视觉通道，形成了最重要详细蓝图定位，沿海路的确定，2010年整个深圳市城市规划设计院完成了里程碑的成果，右边这个项目可以看到整个业态的分布式集办公、商业、娱乐、居住、文化艺术包括城市空间15英里滨海长廊，形成了新的蛇口海上世界的格局。
大家可以看到目前看到已经完成的招商局晚上，海上世界广场双喜花园，五字公寓，整个格局现在形成的规划指标，占地是44万，建筑面积104万，我们有招商局广场，是11万的建筑面积，总高度是211米，上面有企业会所，海上世界广场是商业总新体，7.68万的面积，前面完成形成了大家可以去体验式的低容积率的商业空间，太子大厦是我们金融中心的二期，双喜花园片区28万，今年已经开业的是希尔顿南海酒店，希尔顿南海酒店是希尔顿亚太地区第一个旗舰店，我们到后年即将运营面市文化艺术中心，这张图的盛况，根据我们的运营指标，每天来海上世界的人流量是3万，周末是5万，节假日是8万到10万，新的海上世界以明华轮为中心，海上世界广场、蛇口希尔顿南海酒店，文化艺术中心，招商局广场及高端豪宅片区，形成了商务办公、休闲娱乐、餐饮购物、酒店度假、居住文化以书为主题，重在体验式的滨海城市综合体。
整个海上世界是以山海建筑，船城文化进行策划理念，体现包容都会，最自在滨海的多元综合体，已经成为了深圳新的名片，整个项目传承了船的文化，我们很多年前当时明华轮已经变为海上世界的酒店，左上角黑白的照片，右下角是我们重新打造的海上世界的夜景，以前这条船很丰富的活动，退役之后作为酒店，保留了升级了它的功能，右下方我们经常围绕明华轮的活动，包括一些音乐会，整个海上世界十年前，海上世界已经变成中国到深圳来玩的旅游的经典，现在更是成为了新的名片。有一个女娲补天的雕塑，我们保留了下来，作为了重要景观点，并没有废气掉，整个山海的融合，是建筑设计最重要的设计理念。
大家可以看到在改革开放三十年前，实际上它是蛇口六湾，规划上有一定的局限性，虽然有山海，金声很薄，当时整个改革开放开发进程中，出现了很多的堆土，临时放在了蛇口六湾，填海项目越来越多，突然发现废气掉的一些泥土，慢慢形成可以做一个项目开发，这个是最早海上世界土地资源来源的前身。当时在十年前的海上世界已经是高端的外籍人士居住最多的片区，有明华会议中心，招商培训中心，还有各大整个半山海景别墅的高档住宅区，这个区十年前的成果，十年之后再把海上世界升级，它已经变成了城市商业的综合社区。
我们整个设计理念向市民的开放，片区功能围绕明华轮做了开放体验的社区，这里可以看到左边像天外未来船型的建筑，对这个建筑的打造，策划团队请到了阿凡达的导演共同打造未来船的生活，整个片区是分A、B、C三个部分，A区是国际精品的零售区，B区就是船尾这区是国际异域美食区，C是KTV年轻人经常去的地方，做的业态的分布，中间是水秀，当时规划设计放弃了1千平米的商业，我们希望低米对空间体验达到极致，做了完全向市民开放的水秀，今天觉得水秀的定位和开放式获得了市场的认可，可以看到水秀整个水质，我们引进海水做水秀，觉得从业态上分析，临水面都是餐饮，可以对水秀喷雾出来要求更高，我们以直饮水的要求打造，整个水秀花的三千万，最高水的高度50米，整个沿海岸同步做300人室外的宴会厅，南部有50栋小木屋，可以整个俯瞰、纵看整个水秀，规划重大的成功中间围绕开放式的核心，市民完全可以穿梭在不一样的建筑空间中，左边的项目我们在建筑技术上也大胆运用了创新，第一次用了杜邦的双曲面的造型，右边大家可以看到斑点，我们寓意招商局做了KTV滨海建筑的体验，整个我们叫做实体鱼和透明鱼，透明鱼我们大量用的双曲面的玻璃，让结构更加单纯，体现结构美，接下来可能有一些图看到现状，现在可以看到招商局广场以及左边的图案滨海长廊，对面是希尔顿酒店，这个是希尔顿酒店，希尔顿酒店床位是323个，还有很重要6间风格不一样的餐饮聚集地，28万平米的双喜花园，分为一期、二期、三期，右边双塔是双喜花园的二期，未来还有四栋小高层，文化开放式的城市综合体，我们想打造差异化现在在销售，大家在购物环境中达到40%的城市综合体里面，主要以商业为核心，作为销售商业的一个城市综合体，我们城市综合体最核心打造慢生活，可以居住、游乐、漫步等等，可以体现新的慢生活，大家生活中非常忙碌，在深圳找到放下心态、脚步，同时有丰富的办公、商业环境非常少，整个海上世界容积率不到2，占地面积44万，这样的高端前瞻性不断不是为了极致做一些容积率非常高的城市综合体，希望通过社区，为什么这个城市升级提供更好的慢生活。从这十年来的规划打造最重要一个核心。
可以看到几个关键词的提炼，自在、包容、优雅，可以体现到各国的美食，甚至可以体验到各国规划大师、设计大师在这里的作品，我们也注入的文化、艺术中心，整个文化艺术中心我们堪称中国最大胆，唯一规模最大的文化艺术中心，注入在城市综合体里面，整个我们希望做的是一种自在滨海多元的综合体，可以看到我们当时做的灯光节，去年年底灯光节的盛况，当时这个来了人流超过了8万多人近10万人，可以看到整个周末或者节假日的盛况。
我们通过一些照片来慢慢细细体会什么样开放式的街区，而不是商业的购物体验的场景，左边就是我们叫的B区，各国异域美食，可以穿梭行走空间，享受美食和建筑空间，右边是船后的广场，最重要有现代建筑符号的打造，同时注入运营的业态是KTV年轻人完了，大家一起畅想交流的地方，整个建筑的设计非常的时尚、新颖，前面提到过，它在所有建筑转换的时候，不是用平面的三角形，为了最完美体现建筑空间和光影，用的双曲面的玻璃造型，以及下面简洁V的柱子，用橄榄的造型，为了让它更加轻巧，空间对业态定位完美的结合。刚才提到过阿凡达的导演跟我们一起参与设计理念，左边的未来建筑，总得建筑面积不多，外形可以称之为金元宝的建筑，我们公司做左边的建筑和右边我刚才提到过的双立面的建筑，我们花了很长时间让全世界的供应商、建筑师寻找材料，一步步走到今天，当时美国设计师走到现场比较有感触，当时花的梦想，在招商地产大家合力支持下得以实现。大家可以看到右边的下面室外广场，整个可以进行水秀的水面，同时水面占整个广场的时候，我们用直饮水的标准打造，整个广场可以在室外举行300人室外的宴会。
左边这几个是水秀广场的端头，有5栋小木屋，为了未来长远维护持续性，包括我们国内一些消防规范合规性，最后它是意中木屋构造的理念，通过钢结构实现，每一栋大概500平米，希望这里可以入住一些非常高端特色餐饮，同时有退台的格局，更多对外彰显和空间的融合，跟水秀景观的互动，右边是我们刚才说到的低密度的体验式各国美食商业街区。整个海上世界都会知道城市综合体仅仅是一种规划，未来的前景和运营核心在于规划的定位和运营的策划，大家可以感到，我们最终提炼出运营的一个精髓，最主打是体验式的业态，同时这个片区还有住宅的项目，我们可以把整个片区泛会所，整个运营团队有两个最重要的核心，第一把商业的运营团队和物管的团队，两个团队合为一个团队共同运营海上世界的整个片区。第二在我们做的过程中，除了商业运营这个观点，还要把城市的公共空间，城市景观空间怎么共同运营打造两大核心，也就是我们目前已经出显成效的海上世界大的战略理念，这里可以看到一些图片，可能大家也去过海上世界了，大家可以各方位的走、看、体验，这里看到业态的布局，整个米其林的餐厅这个片区有4家，香港上市的翠华餐厅，深圳著名设计师做的室内展示餐饮，体验式的餐厅，比如说AT，还有猫屎咖啡，我们希望国外专业人士或者原滋原味输送到我们海上世界，有一些业态在香港不一定找得到，第一次住入中国，有一个吃遍了全世界的餐饮，找遍了全世界的美食，一步一步把海上世界的商家引进来，再推广出去，这是我们整个海上世界的战略定位，目前整个出租达到了96%，整个的商家有很多还想进来，我们也做的战略很清晰的定位，整个能够保证他很难在中国和其他地方难尝到原滋原味的美食。
大家可以看到2013年底的时候我们举行了国际灯光节，把城市的公共空间和商业运营结合在一起，我们城市空间、水秀、中心广场、女娲公园，滨海长廊24小时为市民开放，整个体现也是希望商业运营和城市空间共同打造的管理，这是当时的灯光节的图，举行了2014年阿里海上世界的活动，经常组织海上世界的音乐会，未来到海上世界文化艺术中心运营起来以后，我们举行很多室外雕塑展场，整个艺术通过城市空间、商业运营完全充斥在整个海上世界的综合社区里，这个项目最大的核心和亮点是文化艺术的注入，最重要有一个建筑就是文化艺术中心，在后年对外正式开放营业，它是占地2.6万，建筑面积4.5万，我们请到获得普利思奖的设计师，海上世界文化艺术中心地理位置非常好，依山傍水，著名的罗马作家曾经说过，建筑最重要的价值包括美观性和实用性，海上世界文化艺术中心就是这样的作品，大家可以看到模型，有三个重要的面向景观，面向大海，深圳湾这个是最重要的博物馆的展厅，面向女娲公园是最重要餐饮文化艺术融合的餐饮聚集地的展厅，面向望海路南山有一个剧场，我们最后呈现是剧场的背景，呈现大南山，整个建筑想体验的理念，跟城市、自然、人文是完美的融合，而且是整个也是属于24小时对外开放，跟刚才的女娲雕塑完全融合海上世界文化艺术中心的制高点，未来希望通过对他的运营扩展带动整个片区的文化建设，这是几张效果模型图，最值得一提做了中国创意博物馆结合第一个旗舰式的动作，我们引进了欧洲的博物馆V&A，，和一个民间博物馆。
整个海上世界做了整个片区的介绍，我通过海上世界创新5个点作为总结，整个项目的创新第一基于体验和文化创新，大家非常极致看到怎样用商业城市综合体打造成城市客厅，第二规划设计的创新，我们很早就提出来过自然和谐，天然合一，改革开放的三十年前就有这样的设计战略性、前瞻性理念，我们一直沿用到当下，还会推广到未来，整个海上世界的发展，是以山海船城天人合一的理念贯穿始终，第三营销的成功点，蓝海会泛会所体系建造，整个海上世界有5个会所，双喜、蓝海等等，终身为片区的业主在生活的健康方面，生活的社交方面，商旅方面提供全方位的运营管理服务。第四运营的创新，刚才提到过，我们以招商商业合作，成立了商管公司打造整个海上世界，提高了运营水平。运营体系的创新，我们把城市公共空间和商业项目共同运营打造整个海上世界的运营创新亮点。第五我们的开发运营角度的创新，我们以纯商业综合体项目的差异化开发运营，转变为以创意文化为引领的城市综合体运营商理念开发，完全提升升级海上世界，为海上世界片区提供1万个就业，税收超过20亿，相信未来的商管团队以及我们战略运营还会做出更多的贡献。
谢谢大家！
主持人：首先是对刘总的演讲进行简单的投票，后面我们有设计团队凯里森的高层涉及大家提问的问题。接下来有请魏青峰先生。第一个问题是海上世界的项目从主题到创意非常有借鉴意义，能不能发表一些看法？
魏青峰：谢谢主办方，谢谢招商地产。刘总介绍的非常，基本上把我所有介绍的问题都回答了，刚才提到这个问题，我想重复一下主办方的问题，对于现在比较流行的体验式商业的一些想法，我们看来体验式商业的观点并不是一个新的观点，我们中国实践城市综合体的黄金十年，这个阶段中间来讲，从十年前这个时候基本上我们的项目多数以高密度、城市综合体，地铁上盖城市中心的项目，慢慢发展到现在向周边地区发展以及进入二三城市，现在人们对于购物体验，慢慢升级到体验式，加上电商的冲击，更进一步在过去十年发展过程中，激发了对于体验式的探索，如果从设计角度来讲，体验式设计并不是新的概念，叫做场所的创造，从我们设计行业来讲，给大家休闲放松的区域，这次有机会和招商地产合作，经过共同的努力，打造成招商地产非常有远瞻性的项目，使开业就达到非常成功的效果，对我们来讲是非常天时地利人和的项目，关键词场所的创造，在于招商抵偿十年前已经看到发展趋势难能可贵，我们非常高兴在这个项目上做出贡献。
主持人：第二个问题这样庞大项目设计过程当中，有非常多的挑战，我想请问魏总如何协调和业主之间的关系？
魏青峰：这是非常大的题目，设计和业主方像天敌，也是最好的合作伙伴，在从事建筑设计这么多年，有这么一点是个人体会，在创造一个项目，尤其是商业地产项目，我们把建筑设计以及和开发团队、业主方的定位和招商，我比做硬件的打造和软件打造过程，这个方面招商地产做的非常好，这方面来讲，一个项目的决定层面在定位和招商后续运营的策划，这是先天最关键的东西，因此我叫做软件，建筑师的设计和创造，空间的创造，建筑材料的运用，理念的提升是硬件的打造，这两方面来讲，大家都必须有一个很专业的团队才能达到共同的效果，不是任何一个团队会成为充分条件，我们遇到过很多挑战性，大家问到是不是紧紧靠设计公司可以搞出好的商业地产，我说答案是不可以，仅仅通过定位或者招商可以创造出体验感很好的精品场所或者项目，我的答案这也不可以。从强大的招商定位业主团队和设计团队的配合对硬件、软件的打造，这两方面在一起把必要条件结合在一起变成充分条件，才能够打造成今天这么好的项目，这方面招商团队做了非常好的领袖作用，既主导了定位、策划项目的远瞻性，给了设计师非常大的空间发挥，刚才提到非常怪异，非常超前的未来式的建筑。和业主、设计公司之间的合作，一定是专业的团队做专业的事情，大家合作在一起才会打造出好的项目。
主持人：凯里森作为全球知名设计公司，您个人觉得海上世界的项目最满意的地方在什么地方？区别其他的项目亮点是什么？
魏青峰：刚才我看刘总介绍的时候很激动，我看到一个字眼，这个字眼最近的媒体上也有发现，叫慢生活，刚才讲凯里森中国从事设计，最早大型购物中心，城市综合体、地铁上盖、高密度塔楼等等，海上世界项目在我们公司内部拿出来也是豁然一亮的项目，凯里森早期有上海徐家汇的广场，另外是招商地产选我们团队在菲律宾马尼拉公园非常低密度体验式的项目，蛇口海洋项目所给予的环境和位置也给予了我们机会，从几万平方米的百货琳琅满目，到购物中心一站式购物都在升华，十年之中发展非常快，加上现在各种各样的零售和电商的挑战，确实在我思考的过程中，慢生活这个词一下跳出来了，我们所创造的商业购物环境不应该仅仅为了提高零售额，而逼使大家不停的购物，城市的密度越来越高，大家的社交场所越来越局限，每个人的房子空间越来越小，这样公共场所使大家社交、交流，慢下来，体验生活环境，这是我所体验到这个项目上我们公司，跟早上十年磨一剑，不仅我们产业非常特别，非常具有远瞻的项目。
主持人：谢谢魏总的精彩解答，也谢谢刘总的精彩发言。
主持人：下一位演讲者是余丰女士，她是飞利浦中国投资有限公司的系统及重点客户销售总监，她演讲的题目是飞利浦智能互联照明引爆商业魔力，请大家欢迎。
飞利浦中国投资有限公司的系统及重点客户销售总监 余丰
余丰：还是看到很多专家出了一些状况，第一我代表飞利浦非常荣幸今天能够参加这个峰会，也感谢主办方给飞利浦这么一个机会跟业内很多专家予以交流和分享。
刚才我们已经听到了两位在业内非常前瞻的业主，都有谈到我们现在这个时代的变化，毋庸置疑，大数据的时代正在来临，它改了不仅每个人的生活习惯，对我们传统整个商业模式也有很大的冲击，在这个图表上大家可以看到，在这里面其实44%的人群，他们其实是所有的消费从寻找要买的东西，到最终实现消费的情况下，都是在线在做的，这情况下，对于我们日常再造商业地产的人，这是很潜在的客户群，怎么吸引他们到我们的建筑来，就是大家每天要考虑的问题，设计方大家越来越考虑怎么在互联网的时代来说，让建筑变的更有趣，同时也能够实现绿色节能增效的效果。
这里我们就会分享一些案例来跟大家讲飞利浦可以成为在座各位，在照明方面合作伙伴，谈到建筑像大家谈人一样，大家看到外表，有外形的设计，立面的材质，照明灯光的效果很大部分说明建筑的特点，这个图表当中，大家看到有三个我们的典型建筑，右边我们没有放广州最有名的小蛮腰我们做的代表之作，我们用的最新的案例就是青奥中心的案例，是设计大师扎哈，他为了达到光照效果达到设计的目的，采用了我们很先进的系统，整个楼有70万点整体阋墙的效果，还有帝国大厦改造的项目，稍候会跟大家具体的分享。
照明当中来讲，第一点大家的每个建筑首先要凸显出建筑项目的特色，我们有了很好的规划，我们有很好的设计师，做了很多非常棒的效果和概念设计，怎么样才能够落地真正实施当中能够持续稳定体现最初设计的本意，这需要非常专业，我们包括厂家、工程师和单位一起配合来做。这里我们分享一下上海嘉里中心，这是上海非常市中心的商业圈，旁边不仅有众多的著名商场，旁边也有很多老的一些居民区，在设计当中怎么样能够在众多的楼宇当中脱颖而出，又不影响附近所有居民正常生活，这个设计当中，设计师出了一个难题，要求整个出光的度数5度，整体上来说，你们看到我们的整套系统不仅实现了5对的出光要求，对产品、模具本身灯具本身的设计很大挑战，另外所有的阋墙面，颜色的均匀性一直可以达到100米，另外一个案例，我们刚才讲了非常时尚、西式的建筑风格，这个大楼是郑州，这一栋楼其实很有中原特色，完全是结合了中国的中原文化的基本概念，它的塔式的建筑当中，要求外立面照明需要有一层一层的阋墙，来凸现出塔层次的丰富性，用了大量高质量的白光凸显高大上的概念，这也是郑州非常地标性的建筑。
在我们照明除了体现所有建筑本身的设计特点以外，另外一个部分怎么可以让照明变的更加有趣，的大楼，右下角有一个小朋友，他可以通过去触摸甚至好的界面，而使大楼的颜色产生变化，我们碰到过跟设计师交流当中有一些讲非常疯狂的概念，他说我们有特定的，能不能启动商业建筑的时候，跟人的脉搏也是可以连接的，这些都可以实现。这个在柏林的索尼中心，这个是玻璃钢结构，大家看到是多颜色，我反复跟我们的产品经理确认，这里体现的颜色有1670万种，这种多颜色的控制，其实对无论是我们本来传统的灯具照明的挑战，更多对控制系统，之前我们做编成，理解客户应用需要很多经验。
再谈媒体墙的概念，这里我特别要讲，刚才我提到的帝国大厦，帝国大厦已经相当历史的建筑，在这次改造当中，你们大家看到传统就是白光设计的泛光造型，改造当中希望成为建筑代表城市和所在地居民有互动新型的代表建筑，在这个当中来说，有两个挑战，第一因为你在改造过程当中，原有白光部分不可以灭，同时我们进行施工，第二怎么样让这个建筑的设计怎么变得有趣，我们最终实现了这个目的，在世界杯期间，今天有两组两个国家的人在比赛，可以设置这两个楼的颜色，间接的传递代表不同国家的颜色，最后赢得那方的颜色最后凸显而出，美国的选举当中也对民族党和共和党用颜色分别，这个当中就变成大家一个话题，让一个其实固定不动的建筑变成非常鲜活，大家有兴趣谈论，愿意参观成为生活的部分，这是建筑本身和开发商本身愿意看到的效果。
刚才我讲的单建筑，在费城这部分，他们圣诞节做了多建筑，除了商场本身，还有是附近的居民包括政府大楼做了联动的户外场景，他们的营收创造了很好的结果。我们有很多案例，如果会后大家有兴趣，我们也可以进一步跟大家分享。我们讲完了外表，讲一下内涵的故事，时间关系，我主要分享一个案例，我们会讲一下在伦敦白水城奥运会商场的故事，在奥运会公园外面，进奥运会主会场必然进这个商场，这是15万平方米的枢纽中心，当年得到了“王中王”的奖，每天营业额实体店很难创造昨天天猫的神话，他们当年来说也是创造相当高的营业额，百货店最高是150多亿，他们做了很多新的设想，他需要是个商场，我们熟悉的商场，也是一个演艺中心，大家可以看演出，请名人互动，有溜冰场，在这么大的商场内，有多的智能化区域，怎么来实现？其实在国内我们以前不大用，一般只有大机场超大空间用这样的设计，对15万平方米间隔划分了50个区域，5万多个灯点，这个过程当中你们看到做到所有每天切换不同场景和区域管理，是管理可以通过一个工程人员，用一个我们平时用的电脑笔记本，可以通过随意走，在WIFI基础上实现所有的调整。大家也会看到，每天有5万多盏灯，不可能每天都有人看，本身连接自主系统，会自主告诉你哪些地方需要维修和检测，这是运用非常开放式的系统，我讲的Dynalite系统，中国70%五星级酒店用的同样的系统，整个Dynalite的灯光控制只是做灯光控制，因为加上原有有颜色灯光效果部分结合，才能够实施最终整个效果。
运营方越来越注意的就是能够看到实施的管理界面，大家可以看到能源如何消耗，如果你们是有很多业主往往在全国各地，会有多个商场，想从总部看到实时建立标准，我们基于云的基础上上传所有的数据。我们刚才讲的这家英国的整个设计，很多人说你是国外的，其实这些案例我们在中国已经开始在做，这个案例是在无锡，我看到后面在场的嘉宾是无锡来的，所有的建筑当中有我们的蓝色、黄色是宜家，有一个商场和电影院。内部大概的效果图，时间关系，今天跟大家看的都是我们在实施的案例，大家看过飞利浦最新的宣传片，我们已经推出很多适应现在整个中国商业环境的新产品，例如无线可以自己族群沟通的照明体系，对于大量翻新改造的商场提供了很大的灵活度，现在也有很多商场，我们也会做一些在线或者线下互动，有投入进一些物流，无线在仓储管理，绿色停车系统管理都有很好的案例。最后一个部分，大家有看到美女同志拿的一个手机进入商场，导航知道自己要买的商店在哪里，到了有兴趣的商店看到想要买所有商品的信息，这个系统基于我们的以太网供电的照明基础上，大家传统的概念，照明强电、供电就亮，我们明年年中全部推出中国做，五类线传统IT做基础供电，这个基础上可能是一种架构，真正带来给大家所有的价值是应用，这些应用当中有什么？所有的商场的运营方可以知道我的哪些区域的人流量怎样？大家不同场景设计哪些是大家感兴趣可以看的，这些数据通过照明作为解决方面的一部分。
时间关系，我希望会后跟在座的各位专家，业主方能够有更多的沟通，我们也希望听听大家的意见，能够做更多量身定制适合市场发展的解决方案，谢谢大家！
主持人：我们现在可以开始投票，接下来的一位发言嘉宾周孙彤总经理，他是无锡百联股份有限公司的总经理，今天跟我们探讨的是百联奥特莱斯的升级进行时，有请。
无锡百联股份有限公司的总经理
周孙彤：各位朋友，大家中午好！
很高兴今天来到了羊城广州，参加第三届亚太商业地产相关的年会，我们主题是建筑、设计、能效，今天就有关飞利浦余小姐讲了，接下来是无锡，本人来自上海，在无锡管这个项目。整个这个项目的介绍我们今天是这样安排，先有一个PPT，然后立面有一个我们这个项目的设计公司，美国DCI思压国际设计集团张总跟我一起在台上解答有关朋友相关的问题，首先把项目放一下，这立面介绍项目所在的区域、选址，现在亚洲商业地产大家关心很核心和聚焦的问题，昨天1111大家都在讲阿里巴巴、支付宝做了多少亿，刚才我和摩托罗拉老总也在讲，无非是什么？流进的资金不是他的成本，无论如何我们都要讲一个实体，现在无论大数据时代，或者商务电子化，最重要并不是线上对线上，实现线下对线下，实行引流，主要把我们无锡百联奥特莱斯所在的项目、位置，经营的内容，关心的数据给各位进行介绍与大家分享。
无锡百年奥特莱斯坐落于上海到南京的高速公路，基本上高速行程1个小时，如果从上海市中心开始，如果不堵车基本上75分钟，如果是堵车基本上是1.5小时可以到，我们选址这个项目在那个地方基于什么理由？现在大规模全国奥特莱斯包括城市综合体，商业购物中心是分区域一哄而上，记得去年12月7号我也在广州，中国第二届奥特莱斯年会上，我也是脱稿发言了20分钟，很简单介绍一下，很多以圈地为目的开发商业，出了很多问题，以后有机会和大家一起分析。
百联集团是全国制的商业流通企业集团，注册资金10亿，它的前身最早商业第一商业局，是行政性，后来就是拆分，变成上海一百集团，2003年重新组合全国最大的商贸流通集团，百联集团主要在奥特莱斯这一块业态，我们整个百货立面，三大百块，百货、购物中心、奥特莱斯，全国的奥特莱斯一个企业拥有最多奥特莱斯，就是百联集团，百联集团目前旗下上海和武汉，浙江·下沙，与去年6月29号开业的无锡百联奥特莱斯广场，这个广场有位朋友问题我占地面积多少？已建成最大就是在无锡，面积是286.569，总共313亩，还有一个项目在南京，我们第六家、第七家开，2015到2017年未来三年，百联集团还要继续开四六家奥特莱斯，奥特莱斯为什么在这个地方方兴未艾，去年6月29号开业，我们经过的短短半年时间，今年从1月1号元旦，截止到10月份，我们每个月都盈利，这在中国的零售业史上前所未有，没有一家商业地产流通企业可以做到当年开业当年盈利，没有的，无论是百货、购物中心、城市综合体，没有这样的企业，没有这样的恩里，在无锡成功了。
很多朋友问我今年奥特莱斯的营业收入是多少？我很保守8.5亿，只会少，不会多。整个项目开发我们分两期建设，第一期开发258亩，第二期55亩，现在待建的地方没有算进去，这个有很特殊的原因，我们所在的地方，项目最南端，离无锡机场很近，1136亩，按照我们在珠海航天航空展这个国产大飞机，爬坡的机率1%的夹角，各中心线15度，我们这立面有限高，整个地块的容积率，我昨天跟张先生在聊，他要给我很高的容积率，最早的1.2，后来1我也不要，最后是0.8，一个好的项目足够给消费者带来非常好的体验，不能太拥挤。最近几天我们也看了相关的报道，上海浦东1月22号，天津佛罗伦萨也要开业，立面的概念设计是英伦风格，无锡是比较早开，是美国式的开放和英国老牌的建筑，两大不同建设，到最后谁有优势，商业地产不要从内容讲，要把很多相关有兴趣的内容台面上跑出来，引起一个联想高峰论坛才有意义。
我们整个建筑根据青浦奥特莱斯在反思，比如它的车位不多，无法满足消费者未来的需求，飞利浦讲导流系统，我们马上实施一个叫反向导流寻车系统，你所在的位置在广场一边，我离开广场的时候，把APP一点，把车牌输入反向寻车，因为我地下车库1000多个车位，38000平方米，基于这个理由，我和张先生也在讨论，我从头到尾全过程参与，从一块农田到商务谈判，到建筑设计的筹划，我们和思亚到拍地，整体运营从头到尾，目前像我们这样的人很少，从头做到底。昨天张先生还在问我，我说其他奥特莱斯让我兼职董事长，我说我不干。
我们当时策划这个案例的时候，由于我们中间一个河道，这条河道南北长285米，整个项目东西长685米，整个圈子要两公里，你做一个项目在立面，要具有一个理念，好的项目要设计，当然我们张先生是和我们紧密合作，实现愿望，因为我们根据青浦奥特莱斯和全国奥特莱斯的业态了解下觉得地中海沿岸的建筑结构或者有罗马这种形式，混合在一起，我们觉得是最适合我们这个业态，为什么？因为这块土地有它的限高，不允许造的很高，更不允许大规模的建两层楼的房子，我们就是在一层上做文章，配上非常的灯光效果，就是我们飞利浦，因为我们LED不是直接按上去，都是反光出来的，有中朦胧的感觉，而这种朦胧的感觉你会觉得很愉悦，可以很认真负责告诉大家，现在在全国所有开放式的奥特莱斯城市多媒体，购物中心中，夜晚景观最漂亮的就是无锡百联奥特莱斯，绝对是第一，如果各位有兴趣上我们的官网可以下载很多图片，绝对实际。我们合作的老兄身高195CM，等会儿我们把项目PPT介绍好以后，还有8分钟，我们DCI设计建模以后，当时在2013年年初做的3D片，这个3D片比较完整把DCI建筑设计理念、风格、思想用3D片的形式展示给各位，请大家观赏，如果接下来还有什么问题，都可以提问我愿意在这里和张先生一起回答大家的问题，因为商业零售业好多各种业态，大家最关心，不管你是建筑、设计、风格，最后就是数据在讲话，你做好了吗？你做成了吗？你成功了吗？就是这个道理，所以今天我把这些数据在这里和大家一起分析，希望大家有个信心，中国的零售业未来很美好，前景、空间很大，谢谢大家！接下来看片子。
主持人：谢谢周总，我们有在场的嘉宾提了两个问题，关于这个项目，郊区项目招商困难吗？这个问题你们怎么解决的？这么大体量的奥特莱斯，规划的时候怎么考虑的？
周孙彤：现在无论做城市综合体、购物中心、百货和奥特莱斯，遇到最大的困难就是整个项目从建设周期全部结束以后，运营中招商，难吗？很难，我现在告诉你百联集团为什么能够这样作为全国最大的商贸流通企业集团，而且是在全国奥特莱斯中目前拥有最多的企业集团，因为它的招商核心优势，核心优势在什么地方？我们底下有很多的食品，比如上海第一百货，上海咏然公司，上海西郊百联购物中心等等，沈阳、重庆、长沙、武汉、宁波、南京都有，整个流通领域招商有专门的团队，现在很多奥特莱斯招商，可能品牌入住很低，去年我在广州也讲过，很多借这个名义，城市综合体，类似奥特莱斯在圈地，我跟你讲，包括我们有些目前也算是比较牛的地产商，具体名字不讲，其实有些他自己本身没有实体，百货运营能力，根本就没有，奥特莱斯项目我们无锡这一年，现在已经入住阿玛尼，品牌直营，很多的大品牌，有好多这种商贸流通企业或者地产开发商，你可以拿土地建设规划设计的过程，后面的营运你很难，你要突破不是很简单的一件事，你挖几个人也没有用，整个资源的平台，有宽泛性和高度，高度和宽泛互相依存、补充，不是没有可能。
主持人：这个体量商业项目业态规划怎么考虑？
周孙彤：从上海过来是99公里，其实这个项目严格意义来讲，从无锡市区到那里大概是20公里左右，苏州新区过来30公里，苏州新区过来恰恰非常方便，高速公路15分钟，从我们目前当前设定这个选择基于一个理由，以能够半径，五公里、十公里，十五公里，二十五公里到三十五公里，这个圈子我们覆盖多少人口，如果说无锡市总的人口包括江阴和宜兴才650万，远远不够，一个奥特莱斯如果你辐射的人口不大于900万，你没有生存的价值，你今天拿了土地，明天也会关门，为什么？因为这是理由之一，你的辐射的GDP达到多少？我可以讲一句话，无锡新区我们所在地是2012年的时候，它的人均GDP达到3万美金，这个3万美金不代表国民收入所得，也就是告诉你这个地方潜力很大，特别还有江阴，在全国百强县排第一位，有30多家上市公司，还有苏州新区，苏州新区这里也是非常富足，我们这个项目所覆盖的中心点，35公里的半径，辐射的人口1500万，包括常州，选址的理由第一交通绝对要便利，一定要在高速公路出口附近，比你在机场、铁路旁边还要来的更加重要。未来整个政府的规划发展人均GDP，人均GDP的GMP相关的数据，我们都有完整的数据链，这个也是选址中很重要的理由，理由还有很多，包括你的招商运营，全部建设好的营运团队，所以缺一不可。
主持人：谢谢周总，我们这边有几个问题给大奥特莱斯的设计合作方美国DCI这边的思亚国际设计集团张乃尊，关于无锡奥特莱斯是经典作，如此大的规模、容积，复杂度，从项目的规划设计如何考量达到最佳的成果，是否得到别的条件的支持？
美国DCI思亚国际设计集团 张乃尊
张乃尊：真正要成功奥特莱斯的招商营运是最重要的，国内有几百家的奥特莱斯，真正照奥特莱斯的方式运营的不多，我们有一个统计可以告诉大家，去年的前十大奥特莱斯营业额前十大，占了超过一半总的营业额，代表什么？有很多奥特莱斯不是真正的奥特莱斯，只是用它的名字而已，其实这么大的规模奥特莱斯，在国外是很少的，在国内能够做到8万、10万平米的项目也不多，佛罗伦萨有4万多平方米，还有二期正在加建，10万平米这么大的奥特莱斯要规划起来的确是非常关键的一件事情，其中非常重要一点，在有经验的开发商的运营商，百联应该说是运营商，有这样的品牌资源做奥特莱斯是最适合的。
其实在青浦国内最成功的两个项目之一，一个是北京的燕莎，是第一家，青浦是第二家，营业额都在30亿以上，青浦第9年，有七八万的面积，立面品牌是非常齐全的例子，在青浦的基础上，我们一开始就已经有这样的甲方给我们的规划方向和数据，青浦奥特莱斯也是我们无锡百联奥特莱斯的基础，分了三大块，第一一线的品牌，国际的一线品牌，它的位置是至关重要，它是整个项目的主力店，它摆在什么地方非常重要。第二国际的运动、儿童品牌，第三国内品牌，周总提到以20万平米左右的一块地，0.8是16万，奥特莱斯只需要10万，奥特莱斯这部分来看，容积率只有0.6，其余的另外补充，0.6一半楼是一层楼，给国际一线品牌为基础，运河的另外一边是两层楼二线品牌或者国内的二线品牌，儿童、运动，规划怎么平衡这么多非常有市场运营基础的数据？我觉得非常重要，我们整体规划围绕着这三大块的布局来做，我们分成三个区域，一线品牌主题性叫做罗马区，中间有运河也是一个挑战，两边有60米，A区到B区有60米的过程，B区是两层楼的一二线品牌，我想整个规划来讲，我们首先把1000辆停车摆在A区的下头，人到达的时候，刚才可以看到最先的实景的效果，这个项目实景比动画更能体现品质，你到达的时候，80%的人到达有下层广场，第一印象对场所感的感受，就是刚才这一张的照片看到的，整体的规划重点摆在一线品牌是总体规划非常重要的起点。
周孙彤：当时百联作为第四家奥特莱斯的时候，我们集团和上市公司跟张先生在谈，有一个概念，其实我们刚才已经看到叫升级版奥特莱斯，升级什么地方？建筑结构还是外形，其实是全方位的升级，当时有一个很聚焦的问题，大家记得去年高温百年一遇，地下车库发生了作用，车库一出来就是A区一线名品，当时我们的设计理念，我们讲无锡百联奥特莱斯是作为百联集团底下第二代奥特莱斯升级版浓缩的缩影，我们以后还会再优化，现在有一个数据可以披露给大家，应该12月份在奥特莱斯峰会上，下个月还是在广州，目前全国最大的奥特莱斯是无锡百联奥特莱斯，管理人员最少的也是无锡百联奥特莱斯，多少人？39个人，北京燕莎和赛特，赛特200多人，我们盈利最优先，效率最大化，好的作品由我们进行营运、管理、操作一定会成功。
主持人：张总，无锡百联奥特莱斯项目位于机场旁边有一条运河，隔断了奥特莱斯的两个地块，从地理环境的出发，对于整体的项目设计规划有哪些方面的影响，你们是怎么解决的？
张乃尊：项目机场航道有一个限高，南边11米多，北边14米的高度限制，运河把基地切成几乎均等的两块，航道让我们高度有一个限制，我们风格是意大利的风格，基本上屋顶还是比较平，比如一区是单层，我们做11到14米高的体量，分割上也是两层楼到三层楼的表现，一线品牌非常重要的一点，他们不愿意在别人的下头，他们要整栋建筑是他们自己的品牌形象，这是一方面，在风格上面，相当的吻合。B区稍微高一点，我们做了两层，因为他是二线品牌，或者国内一线品牌。在灯光上面，灯光也有一定的限制，因为航道上面不能有这种眩光的关系，同时我们做的是一种刚才周总讲到的，所谓的阋墙灯，是非常好的广告效应，你如果坐飞机到无锡的时候，整个降落的过程你可以看到整个项目，非常的耀眼，这个项目给很多人很强的印象，这个也是一个条件，其实作为一个商业项目，飞机的起落不是太大的影响。
刚才讲到河道的问题，河道不属于这个项目的基地，两边对接之后有60米的长度，这个方面我们单独作为一个区域，公共区域带处理，把它作为一个运河区，威尼斯来做主题，中间设了很多临时性的建筑，比如桥，有桥头堡，有廊，亭，事实上整个空间来讲是非常连续，现在也可以在那边有很多的活动，把这个东和西两块地无缝衔接在一起了。像奥特莱斯这样的项目，就是我们讲的场所塑造是一种体验式，整体环境的塑造非常重要，整合了各方面的设计部分，从总体的建筑规划到环境的景观设计，到环境的艺术，环境艺术标识导示系统，这是非常重要的一部分，可以把品牌和主题性在建筑本身比较含蓄的过程立面，一种趋向，能用比较暂时性，比较时尚，比较生活活泼的一种形式，来表达他的个性和形象。加上灯光，这几个都是我们一起来执行的，除了灯光之外，灯光我们有一个顾问，其余是本身内部各个不同部门来操作，对于整体的效果发挥，这也是非常重要。
主持人：像百联奥特莱斯对整体的环境，多元素融合塑造非常重要，相信DCI有非常强的设计团队，这个项目的设计团队有哪些重要的组成？
张乃尊：刚刚提到了一些，我们本身做建筑、室内、环境艺术标识导示系统，景观方面我们做概念方案，之后我们请专业的灯光照明设计师和景观设计师执行，这是塑造整体环境，奥特莱斯大部分是户外的环境，其实他这一方面的塑造，不仅仅只是一种灯光和店面，比如说室内的综合体方式，其实有非常多需要创造气氛，来一起塑造，这方面特别的重要，到了夜晚整个天是暗的，怎么把空间能够显现出来，这个在灯光上面非常重要。
主持人：谢谢张总。
主持人：大家下午好！希望大家刚才享用了美味的午餐，休息好了，今天下午有5个演讲，所以今天下午我们会听到很多有趣的案例，第一个邀请方德昌先生，他是商置资本有限公司的助理董事，演讲的是杭州西溪印象城，在世外桃源享一场“悦”生活，有请方先生。
商置资本有限公司助理董事 方德昌
方德昌：尊敬的各位嘉宾朋友，大家下午好！非常感谢主办方邀请我参加本次商业地产论坛，我来自商置资本有限公司，我们公司主要的业务进行商业地产的开发建设、运营和管理，目前在国内15个城市，有15个购物中心，总规模达到130万的规模，预计到明年可能会增加到200万平方米的规模，今天非常高兴能够在这里和大家分享我们集团在2013年开业的购物中心案例。在座的有非常多业内建筑设计公司，非常高兴这次的交流，希望这一次我们这个案例下午能够给大家一些惊喜，大家能够看到其中的亮点。
跟大家分享的题目杭州太古城在世外桃源享受一场悦生活，我们首先来看项目的基本信息。杭州西溪印象城位于杭州余杭区，跟市区距离12公里，地块面积8.6万，租赁面积8.3万平方米，整个项目的开发在2008年进行拿地，2009年开工，开业时间2013年5月10日，整个停车位两千个，这个项目的特点刚才我在题目说世外桃源，我们可以西溪印象城位于城西，距离市中心12公里的位置，整个项目背面是西溪湿地，整个区域特点是城郊的位置，西溪湿地在杭州市是跟西湖，西溪湿地是城市湿地、农耕湿地的国家湿地公园，有着非常原始的景观环境，也有着深厚文化的背景。我们可以说西溪区域是杭州城西世外桃源的地段。
这是我们项目的地块位置，我们可以看到周边应该说建筑比较稀少，我们看到右手边北面西溪湿地三期的位置，在这个位置作为城郊的问题，应该如何的发展？在整体的规划中，我们会重点考虑两个方面大的因素，第一是硬件，包括了建筑，区内外交通系统，公共空间与绿色，外观设计、灯光设计，主要是建筑公司、设计公司给到我们很多的支持。大部分是商业软件部分，包括了商业组合，功能区块，空间的无感氛围，消费者体验，刻绘服务，创造更多的展览和文娱活动内容，这就需要我们很强的运营团队，进行招商、运营推广组合的工作。在内外自身的团队以及我们第三方的团队合作，我们坚持以人为本、因地制宜的打造政策。
我重点从设计、定位、运营管理三个方面跟大家做一些分享。设计的特色，在对西溪印象城这个项目的考虑上，我们一直斟酌要有怎么样的设计概念，对这这个项目的打造，我们希望有整合的融合，有多种多样的选择性，能够成为顾客消费者休息、放松，能够充满活力，让消费者有焕然一新的感觉，我们重点设计理念引入生态，为杭州创造一个新的生活方式，把整个西溪湿地创造无限的视野。在设计中我们非常强调建筑与环境的融合，西溪湿地设计理念是全面的定位，创造是结合室内和室外建筑特色，把建筑和环境相融合，在建筑风格上我们可以看到湿地有更多形式，屋顶花园比较人性化的处理使得整个建筑、景观融合一体。
在外观上向北是西溪湿地，采用比较景观玻璃面，这一块的设置在业态上我们把餐饮设计在向北靠着西溪湿地这一侧，使得整个餐饮的环境跟湿地的美景融合在一起，可以享受美味的同时，使得景观也是一览无遗。层层推台的设计，我们看到西溪湿地以及我们一层一层的景观，如果大家想起日本的六本木设计，应该说我们参考了这方面的因素，使得整个建筑如同一个花园。
夜景的设计，因为LED灯的采用，除了起到节能的作用，我们也能够创造在夜晚明亮的特点，这是下沉式广场，这个广场除了多功能的设计，是活动的空间，下沉广场也是连接西溪湿地在下沉广场外，是打造了连通西溪湿地的下沉式隧道。项目另外一个特点，在屋顶花园的设计上，我们将整个的屋顶设计是打造成可以和公众提供互动功能的屋顶设计。在屋顶平台我们可以在俯瞰我们的西溪，使得整个的建筑、公园融为一体，使得人站在屋顶除了欣赏景观，也是浪漫星空最接近的区域。阳台的应用，也使得我们俯瞰西溪的景观成为现实。
刚才提到建筑方面，在室内的设计上我们扩充的是主题的室内设计的概念，整个建筑是贴合建筑与环境的主题，室内是我们实际自然元素融合的自然环境，如果大家注意到印象城的LOGO，是四朵花，是四季的含义，我们购物中心是比较长条，有多个中庭，整个购物中心室内我们引入四季主题的概念，春夏秋冬，就这个春夏秋冬的概念我们融入相应的自然元素，秋天色调的概念，夏天绿色的概念，把自然元素融入整个室内设计中。
我们看一下这是在三楼的一个主中庭，它的整个包括了灯光，设计可以把整个景观融入到室内的环境中，室内中庭的装饰，一个建筑除了硬件的设计，日常的装饰搭配也是非常的重要，中庭设计也为我们随着季节的活动，不同推广的时候，进行不同设计室内搭配装饰的特色。还有室内中庭和透光顶的设计，使到室外的阳光能够投射到室内。在购物中心的运营中，我们是需要非常重视住户的店面主题设计，在我们团队中有专门住户协调的功能，我觉得对我们做购物中心特别强调，我们除了要对店面进行审图控制，我们还要在招商的过程中跟住户进行更多的沟通，怎么样我们租户主题特色融入商场主题特色。还有在店铺内也能够实现情景式的陈列。刚才说的我们整个西溪印象城的规划设计的主要思想，就是要把零售助产的规划跟我们整个区域的结合相结合，我们希望达到几个目的，融合自然环境因素，弥补区域功能规划，实现多元业态组合。这是在建筑和设计方面的特色。
项目定位，刚才看到整个购物中心所处的定位，有的区域是否不适合做购物中心，即使做什么样的购物中心，是否应该做奥特莱斯，很多人说觉得这里做奥特莱斯更合适，今天上午钱总所说的奥特莱斯并不是谁想做就可以做，有非常复杂的招商背景，我们把整个的购物中心定位经过各种的调研，我们融合在家庭型的消费，所有的业态，以客群为最终的目的，包括一个方面是旅游的人群，家庭的消费特色，在杭州虽然说百货非常的强大，有杭州百货，但是购物中心的体验上，除了万象城是第一家，还没有其他的起来，对家庭在这个行业的发展，购物中心的体验上是非常的缺乏，因为我们也专注在家庭的全课程的非。目的性时尚消费人群，我们把项目定位在紧扣家庭消费的特色，在环境上讲究商业、环境和人协调。
定位上整合资源，锁定主力店，我们在主力店的选择上，我们跟沃尔马长期的合作伙伴，对整个项目前期的拿地，我们也充分发挥了本身的资源，山姆会员店，是全球盈利最高的会员店，我们相信在杭州拥有一定的消费人群和交通条件，能够实现基础上我们选择了山姆会员店，也这是我们第二次成功体现主力店的作用。
一个项目的成功还离不开运营的管理，对运营管理来说购物中心开业到招商、运营，商铺业绩的提升，进行品牌租户的调整，资产的升级，不是一条链条的长期，是一个环，不断优化调整的过程，在这个过程中，它是达到的资产四川升值的目的，为业主创造服务的价值，我们公司2007年成立了商业管理公司所包括招商、市场推广、营运和物业管理几大板块。整个成功离不开软性的服务提供，品牌资源的支持，我们在全国合作的15家购物中心已经有很多的品牌资源，已经达到1500家，包括了沃尔马、华润万家等等品牌店。
在招商上我们以小带大，切合定位，今天主要在建筑和设计上这方面，我可能部分相那么多，我们强调功能的组合，我们整个项目打造家庭是验消费，我们餐饮配置达到33%，休闲娱乐达到15%，再加上服务5%，一共达到43%的比例，这也体现出整个的体验业态在购物中心的趋势的走向。
在运营策略上我们强调及体验为切入点，杭州西溪印象城开业一年多时间，我们在运营上一直引入了各种的体验活动，我们可以看到在开业，我们合作跟阿信不二良，这是日本特色艺术家创造的艺术公仔的展览。庾澄庆的签到会，蔡康永的新书签到会，今年国庆节我们打造100个哆啦A梦的展览，对小朋友也有非常大的吸引力，从而为家庭的消费创造更多的体验。
一年来从2013年的运营成果来说，我们客流持续的增长，平均3万，假日5万，销售额保持稳定的增长，2014年8月份达到8千万一个月的销售额的水平，期望未来有更高的突破。运营成果也持续增长的资产价值，顺应销售额客流的增长基础上，整个项目估值，评估的结果开业后实现了60%增值的结果。
这一些得益于公司集团整个资本运作的体系，公司是打造商业地产和金融合作平台，在资本平台上包括资本的增值，资金的融通和资源的整合，摩根大通、黑石不断的合作，给大家的体会，可以参考的意见，我们在引入资本的同时，我们除了希望得到的是资本，更重要的是得到资本的一些管理理念，应该说整个集团在公司已经有9年的时间，从跟资本的合作中，能够学习到更多先进的理念。
在杭州西溪印象城项目，我们就是跟花旗银行在境外成立的合资私募房地产基金的模式，由私募基金投资和开发，SCP进行整个管理运营，SCP成立商投公司负责运营管理，这个项目总体的是5亿美元资金项目。
最后做一些总结，要强调两年，差异化和定制性是运作的要点，对整个西溪项目来说，城郊项目在项目的地段、区域环境、交通和人群特点，是有他个性化的特色，因此要考虑到基础要素，包括复合的消费人群，交通的易达性，消费模式以及旅游资源，这是项目具备拿地的基本环境。项目运作的保障因素，主要是开发理念，规划先行，充分运用环境，开发模式上有主题加商业的模式，项目整个运作的基本保证。
在今年某一次商业论坛报道上住建部秦红多次提到在存量时代到来背景下，应用专业的资产管理理念和先进的金融工具，改造存量商业地产，提升其价值是非常重要的商业地产模式。资产价值其实并不等于开发价值，随着商业竞争的激烈，在资产的收益运营管理将会显得更为重要，我们必须重新认识商业资产价值，在项目建设开发中从全面角度回归理性，提升市场价值。
谢谢大家！
主持人：谢谢方总，在场的嘉宾是否有问题，可以举手适宜。谢谢方总精彩演讲。
主持人：下面的发言是关于北京侨福芳草地合理利用绿色环保的理念，商业建筑项目，实现可持续发展经营效益，我的名字叫徐腾，我是总惠建筑设计有限公司的创始人，我们这个公司跟得到遇到的公司有点不一样，因为我们相对来说是非常年轻的一个公司，我们公司是在1999年成立的，我负责过香港机场的项目，在机场开放之后，我就开设了这个公司，这个项目其实我们公司成立之后第一个大项目，我们的背景就是一个综合的项目设计，这个项目是非常棒的一个项目。我会跟大家稍微再谈一谈项目的背景，我们设计的理念，以及我们项目背后所经历的血汗。
综汇建筑设计有限公司 徐腾
徐腾：我们项目的客户是一个香港的开发，他们主要是负责住宅楼宇的开发，因此让他们进入商业房产的开发，包括零售、办公区，这些都是他们的第一次，对于我们来说也是我们的第一次，因为我们没有接过这么复杂、大规模的项目，而且在城市中心的项目，这块地的主任已经拥有这个地好几年，大概在1992年的时候拿下了这块地，他们找到我们之前见过三个设计师，每个设计师都有他们的问题，他们没有办法去完整理解一个商业地产，包括它的体积、采光等等的需求，因为这个地它是有高度的限制，因此我们可以看到这是一个混合用地，总的开发面积大概是12万平方米，包括零售、酒店，一千个地下停车位，位置是比较中心，是在北京的二环和三环之间，大概位于日坛公园的东北角，位置非常出色，对于商业地产开发，特别1992年的时候这也很有挑战性。因为要开发这样一个项目，这项目周围没有什么东西，那个时候CBD是处在我们这个项目的东边，我们从一开始就知道我们这个项目要与众不同，我们如果要建造这么多办公面积，从面积来讲我们不可能跟CBD竞争，因为CBD十年之内就会建成，我们觉得这个项目一定要与众不同，它应该自己有特点，才能够卖的出去，因此这个项目一定要达到非常严格的环境方面的标准，这样才能称为绿色建筑，那还是在2000年的，这是非常早期的概念，那个时候你跟大家讲绿色建筑，这个项目的地点决定了它的性质。
这个图跟大家解释为什么我们之前的设计方案是不可行的，如果我们想完全的开发这块土地，而且能够尽可能最大的利用空间，我们可以看到红色的区域，我们这个项目造成的阴影，对于业主来讲他要找出很多的补偿，因为有很多的空 间都不可能建面积，我们就跟他进行了分析，你必须达到日照的要求，冬天的时候在这个角度我们要使每一个窗户至少有一个小时的日照，要达到这点特别不容易，我们可以看到，我们只有60%的开发可能性，唯一的方法就是要开发地下的空间，如果是零售，就很难租出去，因为这些地块比较比较深，我是说这个地方的宽度还有深度都是比较方方正正，你要租出去不太容易，我们还要让阳光通风都可以进入地下城。我们还要尽可能利用建筑间的空间，这样才能够最有效的利用空间，一开始我们告诉业主说，要达到这些要求，我们在门口有一个机会，那个时候北京已经被选为奥运会的举办地，我们希望这个建筑成为绿色的建筑，在每一个考量的方向上，如果业主同意我们这样做，这个建筑就会成为一个地标性的建筑。
人类会对自己的舒适型有要求，比如说对于室外的一种感受，比如说光线还有空气，以及还有气候和温度给我们带来的感觉，如果大家打高尔夫，大家知道我们站在田野上，你站在日照下面有风吹过来，你会觉得很热，同样空间立面，你站在树底下会感觉很凉快，这个原理很简单，如果可以去头上辐射过来的热量，即使温度一样你会觉得舒适凉快很多，我们希望建造新的办公室。我们去了世界各地，我们和客户花了十几天的时间访问了德国、意大利、英国，那个时候是在2001年的时候，我们希望能够把这种社交以及娱乐功能跟办公的区域结合起来，这是一个很有趣的想法，我们看到世界各地的建筑，在他们的总部有药店、戏院、超市，人们中午的时候可以去看电影或者去健身房，这样混合用途的建筑，通过去国外参观我们产生了混合用途建筑的想法，在一栋建筑立面可以满足人们从早到晚所有的需求。
如果是办公室，我们打造甲级办公室的要求，我们会有一些参数，深度是14米，我们的宽度是120米，我们中间会很多的空隙，对那些空隙应该都是在室外的，都是实用不了，我们必须有效使用这些空隙，让人们觉得很舒适，这样我们的办公用地将会极大的扩展。而且将会是一个在商业上来讲可行的方案。我们有一个像信封一样的结构，有一个维层维护起来，有主要的建筑，即使你在12楼可以打开门窗呼吸新鲜的空气，我们进入地下的时候，这个建筑相互之间有24米，我们的光线可以进入到地下室，而且地下室的光线跟我们第一层光线是一样的，如果你往外看，你可以看到树和草，你会觉得好像在室外一样，我们店面和地下层有什么区别？看一下这个图，我们把零售放在底部，办公放在中部，而酒店放在上部，我们看到很有趣的图，我们进入零售的时候是在地面这一层，还有比较低的一层，我们进入这个区域有两层的地面层，一层跟地面平齐，另外一层稍微低一点，这两个层级之间有一些楼梯把他们连接起来，实际上这栋楼一共分成了4个层次，而且我们还有一些平台，有一些阳台，另外我们还有室外的风景区，你可以在室外开会，我们酒店是处在顶部，我们的卧室退后了6米，每个卧室有6米的阳台，能够有非常好的景观。在我们创造室外空间的时候，都应该是每天可能都达的，因此我们希望在封闭的空间立面像一个罩子空间立面创造的环境，我们需要把污染物排除在外，北京每年的空气质量都在下降。那就是说我们PM2.5的值使北京普通的500PM下降75PM，因为我们这个设计而造成的结果，使得我们室内的空气质量比室外好。
这是我们一个内部的图，我们看一下这个建筑怎么组成起来的，大家可以看到是由四层的，有自己的空间，最后还有像封闭的维护维护起来，内部的结构跟我们的玻璃是有12米的距离，他们通过桥连接起来的，我们的热空气能够往上升，从上面走出去，使得内部比较凉快，烟囱很简单，这也是我们整个建筑设计的一个想法，我们使用这个烟囱的效果能够创造出不同的温度，不同的季节立面，天气比较好，所有的窗户都会打开，使得外面的空气能进来，立面的空气能够进出，当我们空气走出的时候，创造负的压力，使得我们不需要通过什么机械的手段可以使室内的空气进去，我们打开的地方，应该在哪里？而且打开的窗户面积有多大？这个建筑必须非常的轻，因为这样才能使日光照进地下层，玻璃是不行的，玻璃由钢来支撑，如果我们使用钢材料，使得我们日照的量会减少，我们使用的材料是以前我们也建议过水立方使用的，这叫做ETFE非常的轻，你可以看到，每一个小块都是12平方米，它的重量是玻璃的1%，这样我们可以打开屋顶，使得整个建筑能够通风，为了创造出合适的温度，并且控制我们的烟囱和热效果，不同部分他们的反映是不一样，如果是比较热的地方，就是一种热源，如果是冷的地方，他们就是能够吸收热的地方。
我们有一个空洞，这个空洞能够使我们空气在里流动，我们看一下北京的实际气候条件，这是我们工程公司他们进行了好多年的研究，最后得出的结论，如果要储存能量以及自然通风应该怎么做？这个原理比较简单，春秋季节北京空气温度在18到23度之间，就对于办公室来讲非常理想，在这两个季节立面，整个的办公室主要是依靠自然的通风，我们办公室的空调就关闭，我们让空气进来，进行通风，最后把我们的热量带出去，在夏天的时候，气候比较热，所有的窗户关上，打开空调，空调只在办公室的区域，底部的商店只有零售的部分，就是我们的租客付钱的地方才会打开空调，而那些租户以外的地方，就是我们的室外地方，所有的空调是没有打开的。我们可以看到我们建筑有不同的系统，在冬天很简单，我们好像穿了一件衣服一样，我们建筑物，把所有的窗户关上，我们可以让热量停留在我们的建筑物立面，而且我们知道北京冬天是有日光的，而且天是比较轻，这些阳光照射到建筑物的外面，把外面的热量保存下来。这个动态图展示了空气动力学的流程图，因为我们地下比较深，所以有很多地方空气是进不去的，所以我们要用这种方式来确保有没有建筑物中的某一些地方可能得不到空气的流通，所以这个建筑不仅仅是靠照明，还要靠空气的流通，这个动态图我们看到另外的一个场景，这是在没有风情况的场景，如果城市里那天没有风，我们可以看到在建筑的顶层还是有非常明显的空气流通。
这是一个总结，我们设计目标列在这儿，目前过去建筑正式运营之后，都已经基本实现了这些目标，这些数据也实现了，数据种类有非常多在春天跟秋天，我们的建筑大概能够节约63%的制冷和制热的能耗，跟普通的甲级写字楼相比，冬天可以实现80%能耗的降低，我们把这个建筑和自然通风系统作为一个整体来看，我们可以看到这个项目最大的特点，因为他是非常创新的设计。为了能够进一步补充这种自然通风，我们这个建筑还使用了非常独特的冷却系统，在办公楼区我们有一个电层楼板，大概455毫米高，在此之下有一个空调，把空气不断的注入进来，通过地面注入进来，而在天花板是金属的，有很小的水管在天花板立面流动，这些水大概是60度，这就意味着屋顶也有它的制冷效果，在夏天它的这种制冷效果能够给办公室提供恒温，我们可以通过空调，再来进一步降低或者提升房间里的温度。这种天花板上的恒温设备是一个非常新的设计。
在北京我们过去主要都是用水，我们也在用之前也会有一个担心，所以我们正是在北京采用之前，在香港做了一些测试，香港办公室项目经理办公室试用了，我们故意打开了窗户，因为我们的位置离海很近，夏天非常潮湿，我们故意夏天打开窗户看看会不会有凝结和水珠，我们可以看到北京空气不是那么潮湿，这个问题就不存在了。
这幅图展示了整个系统怎么运作，这是办公室区域的一个部分，下面是一个垫层的楼板，400多毫米，夏天的时候冷的空气可以同地板上不但向上辐射，秋天我们把窗户打开，又有自然的流通，空调可以关上，天花板可以发挥作用，进行温度的维持，天花板有60度的水有制热的来源，使得整个办公室温度保持在23度，整个系统互相配合，很多时候如果你所在的地区气候比较单一，没有分明的四季，你可以六个月都关闭这个系统，全靠自然通风。如果在座的各位有曾经去过侨福芳草地，你会发现我们很多公共地区，这个设计是借鉴伦敦的项目，因为它有一个很长的天桥，我们把这个作为公共区域，希望住在附近的居民能够把这个作为公共绿地，24小时都可以自由出入，我们可以看到在地下它也像城区一样，生活永远在继续，从不同的校对看一看建筑物立面所进行的一些活动。
整个建筑120×150米，外观来看就是这样，大家可以看出下沉的花园还有挡土墙，北部24米的距离，南部是6米，使得我们在设计中会有更多的自由度，我们不需要太多的GFA，有很多的内部空间，其他项目划归为外部空间不能充分利用，我们把内部和外部空间结合起来，这是大楼开业前的内部图，我们正在测试照明，这个建筑没有外部照明，其实就像一个灯，整栋楼就像一个灯泡，从内部点亮，没有外部的照明，所有的照明都是在建筑内部。这个是步行桥，横贯整个中庭，有照明的效果，增加零售区的效果。大家还可以看到在这个位置为了消防的目的，他们也做了一些测试，进行实地的测试，建筑物中间点着了火来看看建筑物的天花板什么时候会打开帮助灭火。这是一楼看到的一个景观，可以看到下沉的花园，我们可以得到的自然采光基本上跟外面是一样的，这是大厅还有办公区的一些图片，这是办公区域典型的中庭，我们看在出了电梯之后，就会进入到一个开放的空间，还有一些步行桥来连接不同的大厅，你可能觉得这个空间非常出色，这是我们的热风筒，内部热的空气通过热风筒到天花板的位置，我们没有机械的设计。这里面看到的就是我们每一个房间都有台阶，还有游泳池，每个房间游泳池都是3×3米，这在北京非常独特的设计，北京的冬天非常的干燥，有游泳池可以帮助增加湿度，尽管这些房间有游泳池，你不需要一直补充立面的水份，我试过这个游泳池冬天游比较冷，但是还是可以忍受的。
我们客户有很多艺术收藏，两年前我们专门采购各种各样的装饰品，我们就碰到了有一个收藏家，有44个艺术家的作品，我们跟他谈，谈下了44间作品，这一些艺术品现在就摆放在大楼的各个地方，包括下沉的花园，还有外部的空间，都可以随处看到的雕塑，它其实成为很多中国现代艺术家作品的客户，他收集了很多现代艺术作品，我们可以看到这个建筑已经吸引了很多人，为了看这些艺术作品展，很多都是放在公共的区域，可以触碰、摸，也成为了公众生活的一部分。
有的时候我们必须有创新的思维，商业的楼宇也可以是绿色的，绿色的楼宇也可以是商业的，这两者并不是互相排斥的，这就是我们设计的一个理念，我们也通过这个项目来证明了这一点，每一个项目我们现在做的每一个项目，都是会包含这种可持续性，不管在香港还是在阿拉伯我们秉持这个理念，这是我想跟大家分享的项目，接下来大家有没有什么问题。
主持人：各位嘉宾有任何提问吗？OK。
嘉宾：我是来自FADG招商的时候速度快吗？招商的过程顺利吗？
徐腾：其实这个楼在拿到了许可之后很快就赵满了？6个月实现95%的出租率，零售区时间长一点，刚才是办公区，零售去97%的出租率，大概还有几个角落的位置没有租出去，这个楼吸引了很多不同类型的商户，在我们拿到这个出租许可之后，我们收到了很多的跨国公司需求，过去很多楼宇直接拿垂直三层楼，我们楼的设计非常独特，他们会横向的租，而不是纵向的像传统楼宇一样租，我们这个楼宇更加开放。我们的这个楼可以说一开始出租非常好，对我们来说最难拿到出租许可，有兴趣的客户等不了，等了两年，没时间再等了，这个楼CCTV大楼发生火灾之后几个月完工的，那个时候比较难拿到消防的许可等等，我们有一些客户，他就会采用很多的比较新的方式来入住我们的楼宇。
徐腾：谢谢。我想介绍下一位演讲者，我们演讲是是未来滨海开发的新机遇，是FADG的合伙人。
FADG合伙人Ian
Ian BUllcss：大家下午好！我今天非常高兴来到广州，很高兴有机会做一个演讲，我们今天想讲一下在中国的滨水开发的情况，中国有很多的水空间，对于滨水的开发比较有限，关于海水的开发有一些政策方面的限制，从今年开始对于内陆滨水的开发政策上有了概念，我们相信未来对于临海的开发也会有一些政策上的概念，我们意味着对未来商业建筑、民用建筑来说，滨水开发都会是新的动力。在中国的滨水开发怎么样？我们一开始显示这一幅图，这是迪拜，那里一片沙漠，根本没有水，对于迪拜来说他们希望是全球最佳的办公地，他们有海岸线、沙漠，希望能够利用自己的滨水来开发建筑。
在这里我们有新的概念，新的技术，新的体验，新的价值，我们有机会能够提升建筑的价值，我们从滨水那里开发得到的好处就是我们能够提升价值，无论是对于我们的客户来讲还是对租户来劲都是如此。有很多人都希望在中国找到滨水开发最大的区域，这些是主要的地区，首先是环渤海地区，长江三角洲，长江中游，上游，广西，云南、海南、广西沿海，福建广东沿海，我们看比较好的河流，看大陆内陆地区有哪些可以进行滨水的开发，我们自己团队有专家，他们专长于滨水设计，我们不仅仅满足于设计本身，还进行项目的运营和管理，我们知道第一年到第五年怎么样，就是五到十年之内项目应该怎么样发展，我们的团队遍及美国、中国、迪拜，我们可以为中国滨水项目的发展提供很好的支持。
我们在设计当中想看到独特的销售点，也就是USP，对于滨水开发来说，它是个基本的人类需求，我们需要水才能生存，我们需要通过水来提升自己的舒适度，所以我们一直都非常亲水，我们不仅仅能够欣赏到这个水景，另外希望在水上展开活动，现在我可以看到在中国通常水还是被用来捕鱼或者进行商业的开发，但是水上的活动开发还不太多，我们在这里可以看到我们的好处，还有我们的项目，最后就是地点，我们希望把这几点联合起来，能够找到一些独特的卖点。
这个例子来自于阿联酋，一部分是沙漠，这是阿布扎比的旅游岛，这是希望成为运动、休闲、居住的中心，他们使用的模式不是从住宅开始，如果你修住宅马上回收你的资本，这个项目他们建立一级方程式的赛道，从这个开始，他们希望成为世界型运动中心，我们可以看到在这里有一些海洋的活动，我们可以看到一级方程式的赛车，水上公园，开放公园，一年到头可以提供各种各样的活动，我们可以看到现在的覆盖率已经比较高，现在他们开始进行第三期的工程，第一期工程就会有住宅，大家记住以前是一无所有，是一片沙漠，有一些水，他们从无到有，建立了这么棒的中心。
它主要的特点我们来看一下，这是刚才亚斯岛的设施，一年到头有娱乐的活动，从本地到世界级都有，这是酒店所拥有的一个小艇的船屋，一个码头，五是这个码头和一级方程式赛车场都是一期的工程，就是在其他的建筑都还没有开始的时候，建筑了这两个工程，成为了这个地区的基调，这是一个购物中心，它的尺度跟中国的尺度一样大，这是商业和零售区，我们可以看到这里有宜家的商场，这里我们看到有非常独特的酒店，标志性的酒店，这个就是室外的船屋还在进行运作。他们以前有船的历史，这个船屋完全为了娱乐而建设的，我们可以看到在这张图片上展示是中档的船，那里还有非常高档的船，我们在发展码头的时候，如果你能够买得起车，你就能够买得起船，在中东他们在世界市场上游船的占有量5%，我们知道现在在中国有非常多的汽车，而且有很多豪车，其实只要人们能够负担起车，就可以负担起船，我们觉得这种趋势也会慢慢的扩展到中国来。
这是三期的开发工程，我们在这里看到有高尔夫球场还有住宅，这是总体的规划，归忙很大，而且从无到有，这种规划可以在一个沙漠上实现，我们相信在中国同样可以实现，其实这也促使我们思考，我们在未来潜力在哪里？我们如何利用开发潜力，这对中国来说可以促进中国的经济，也可以提升人们就业的机会。
我们还要注意一点，可持续性的游艇等发展，比如说地中海，还有北美，他们都有船文化，这些船文化也会扩展到中国来，当然需要假以时日，我们必须确保如果我们要打造一种游艇的文化，他所涉及到不仅仅是一些物理上的设计，也涉及到你怎么以可持续性的方式发展，比如社会和环境可持续性。我之所以举这么多例子，因为阿联酋完全从无到有，而且从时间轴来讲他只是稍稍领先于中国，在那里建筑的体量也是跟中国相当的，我们看一下迪拜的中美拉沙滩酒店游艇港湾，那里最有吸引力的港湾之一，我们可以看到一开始是一个小岛，他们开始建设这个港湾，阿联酋也带发展游船的旅游，我相信中国以后也出现旅游的形式，乘船去到加勒比海湾，来到中国停泊在上海，当然他需要港口来进行最后的停留，有可能渠道福建最后抵达海南，大型休闲的游艇游来到了中国，需要我们对中国的滨海新区进行打造。
这是我们现在正在考察的地点，海南、武汉，我们希望能够把这种滨水的开发和中国的游艇文化的打造结合起来，这意味着我们能够发展商业建筑，住宅建筑，这能够让我们促进商业的发展，也能够带来收入的提升。这是在安徽省，这是中国的一个地区以及全国增长的点，我们可以看到在这里中国的国家对这一块水域进行训练，在这周围我们希望能够增加一些住宅以及一些码头，因为现在中国相关的政策已经开放了，所以我们有机会来考察一下，在这里有什么可以做，比如说在云南，那里有一个湖，我觉得那个湖自身的条件非常好，与一些意大利的湖都可以相媲美，我希望那里有机会发展很多的地产。
当我们在进行滨海开发的时候，我们希望能够创造出令客户难忘的体验，那些住在码头附近或者滨海的人，跟游客相比，居住在那里的人数量比较好，那些拥有游艇的人，以及居住在附近的人，他们只是使用滨水地区人群当中一小部分，这种游艇地产能够创造新旅游业，新的地方企业，新的就业机会以及可持续发展的未来，我一开始就说过，我们会有五年还有十年的规划，我们不是说把设计做完了以后交给客户以后，就说我们的工作结束了，我们会跟客户方一起来确保这个项目的商业上的可行性，以及持续的发展。我们觉得确实中国很快就会进入新的趋势，我们觉得在这方面还是比较好，比较强的，在滨水房产的开发，希望接下来有更多私下交流的时间，我们会在这里待好几天，期待跟大家的交流。
徐腾：如果有什么问题可以举手？我们请发言嘉宾来回答您的问题。
主持人：各位有什么你问可以举手示意？
嘉宾：我有一个问题问您，您做这种滨水的建设开发规划的时候，有没有考虑过对海洋可能带来潜在的破坏？我们也想开发这种滨水的房产，我们要考虑到保护海洋生物？
Ian BUllcss：我们做的一点使环境长期可持续发展，我们的一个专家，就是海洋的工程师，在洛杉矶了解迪拜的项目对海洋带来的影响，对于很多岛屿来说，我们现在经常谈到全世界岛屿的状况都是不太好，我们在想当你对海床进行改造的时候，肯定有一些影响，我们希望做到不要对它带来太大的影响，尽可能保护它，我们希望非常仔细的选址，选址对我们来说非常关键，这点是在项目立面最重要的，我们能不能把负面的影响最化，特别建筑的过程中最小化。确实您说的这个是很好的问题，我也有考虑多。
我再补充一点，我们现在发现了一个情况，在很多的岛屿还有很多其他的房产开发，我们发现吸引更多的海洋生物过来，你发现海床很快再生，您发现不断的有海洋生物过来，在相对来说比较短的时间内，第一个五年过去之前整个生态系统就会恢复，甚至会比原来恢复的更好，其中关键的一点就是废物的管理如何去处理这些废物，这是我们的一个起点，在这个起点我们才可以继续更好的管理、维护、处理跟海洋生物的关系，确实像您说的，可能会造成一些问题，但是在一开始的时候做好规划和选址的工作。
徐腾：下一位发言人是来原计划来自于MTI，香港铁路有限公司，但是我们有一位发言人今天下午缺席，我觉得我们可以先进行长一点的茶歇，我们有半个小时的茶歇时间，4点钟的时候回来这边继续我们的会议。到时候香港铁路有限公司的发言人给大家分享他们的案例，谢谢！
香港铁路有限公司 梁民发
梁民发：女士们、先生们下午好！刚才徐腾先生已经介绍了我是总土木以及规划工程师，今天早上听了几位发言人谈谈开发、城市综合体的话题，我的部分我将谈一谈地铁和物业的开发。地铁大家都非常熟悉，很多人每天都坐地铁上下班，我们看一下这种交通工具它会带来非常多的好处，一个地铁可以运两千多个人，大概等于25个公交车，或者150台小巴，大概相当于1500台的私人小车，所以它的承载量是非常大的，对于地铁的系统来说，我们可以增加地铁的班次，来提升它的运载能力，通常一个地铁大概是每小时34台车，也就是85000人，大概相当于1千台车，增加车的数量会进一步增加交通的拥堵程度。地铁不用电，而且有很高的运载能力，也不会排放很多二氧化碳，是环境友好的交通工具，尤其和其他的交通工具相比，以及每平方米运载客人数量都非常高。我们需要考虑出行的方式，通常它必须是比较合理的价格，对于香港地铁来说，我们非常自豪，我们地铁的可靠性是达到99.9%，就是根据我们2014年客户表现的一些计划，有一些关键的性能指数，包括旅客在途的时间，还有电梯的可靠性，以及进出口闸门的可靠性，香港的地铁是七十年代末开始开发，最早是为了解决当时香港交通拥堵的问题，我们的城市和人口在不断的增加，除了公共交通服务的提供之外，我们也要进一步的拓展城市面积，会有越来越的新城区，地铁的开发是非常重要的资本投资，政府的政策导向是至关重要的，打击需要8到10年从项目的启动，到具体的建造完成，必须仔细的计划。
从70年代开始香港政府做了五次大规模的研究，每一次研究大概都有15到20年的时间，因为我们都知道地铁是我们交通重要的支柱，尤其在香港，今天现在有10条地铁线，服务700万香港市民，90%的人口靠公共系统上下班，每天运送500万的市民，现在我们也在进行五项地铁延伸项目，在完成之后，我们的网络大概会覆盖274平方公里，计划地铁线路的时候，我们必须要找到需求和项目的可行性，要评估它的经济和金融的优势，以及其周边的环境和对当地居民的影响，特别是在建造和运营的过程中会带来的影响，香港的铁路有限公司从规划、运营、建造到融资都全程参与，这可以使我们更好理解客户的需求以及运营的需求，并且把这些需求在最早阶段融入到总体的计划之中。
地铁的项目是非常复杂的，包括不同的系统和不同的行业，必须要有非常妥善的管理，而且要确保在预算内按时交付这个项目，为了能够处理好它的运送的能力，我们必须有一个专门的管理团队来确保相应的管理工作都能够到位，我们在一开始的时候讨论高地铁为了解决交通拥堵的问题，有两种场景，一种是满足运输的需求，这是地铁网络早期的目标，我们叫做地铁跟随人流，先要有人流，然后才建地铁给他们提供服务，除了解决交通拥堵加速周边的经济活动，这是城市发展的催化剂，这个场景之下，我们叫做人流跟随地铁，先有地铁的发展和物业的发展，就会有越来越好的地铁服务。
一旦形成了网络，就能够提供更好的服务，整个系统会更加强劲，客人他们能够选择不同的路线去到达不同的地点，还可以进行中推的换乘，在地铁之间的换乘是最方便的交通方式，我们做了很多的努力，希望换乘更加方面，比如说在这个系统之中，我们要打造一个新的地铁线，是和其他线比较接近，比较容易的方式在最近的地方建一条新的线，左边是新的，右边是旧的，我们打造整体整合的车站，这样可以把旧线和新线联系在一起。在实现这一点需要做很多努力，因为运营地铁跟开车不一样，我们要在车站这里做很多的协调工作，地铁的协调工作最大的辐射范围可以达到300米的半径，除了地铁线之间方便的换乘之外，而且我们也要考虑能够轻易到达周边的物业，我们有一个多层的行人运送的建筑设计，在非常拥挤城市环境，道路交通非常拥堵，我们会把人分流到不同的地方，让他们走一些人行道离开地铁站，在右上角我们看到一些人行天桥连接地铁和附近购物中心和其他的建筑。 在右下角的图我们可以看到地铁地下建筑把人流疏导到旁边的商业建筑，除了提供非常舒适而有效进入地铁站的方式之外，我们也要增加客户的数量，对于乘客来说，当需要走的路程太远的时候，我们就要提供相应的服务，这样就会鼓励更多的人去采用地铁。
左边的图我们可以看到一些车站，地铁可以带来很高客人的运送能力，而且使地铁周边带来巨大的人流量，使得我们可以更有效规划土地，我们和政府密切的合作，和PDI放在一起，整体的规划都会一起来做。我们通过人行天桥把不同部分连接起来，使得行人可以很快进入其他的交通系统，这是典型的物业+地铁的设计概念。
除了这种物业和地铁的概念，我们往前走了一步，我们把物业的开发也加入进来，在我们的九龙地铁站上面，我们发展了非常高的酒店以及商业的地产，他能够吸纳两万人，在这栋楼里面有很多的商业，另外我们还有开放的空间，我们也参与了规划还有执行的阶段，我们也是物业的管理者以及运营者，我们可以克服一些非常复杂的管理困难，我们也能够确保就是不同的系统之间的界面无缝连接起来，我们也通过把交通、生活、娱乐和工作结合起来，打造一个很好的社区的概念。我们相信地铁能够给社区带来很大的好处，花费也非常高，我们不希望给社会带来太大经济上的压力。我们的这种车票的收入还有非车票的收入能够为我们带来很多的收入，初次之外我们也希望通过物业的开发，来为我们建设新的铁路注资，否则我们要花费公共的钱，为了使这个模式可行，我们需要基本的架构，需要界定运营的责任和义务是什么，还有土地的所有权，也需要在一开始确立。另外就是开发和建设也需要进行协调和有效的进行管理，
我们这种发展方式能够给我们带来另外一种融资渠道，可以减少公共的资金运用新的铁路线的建设，左边我们可以把车站和物业结合起来，能够增加可达性，也可以增加物业的价值，政府能够从土地上面得到更多的钱，另外也可以增加车站周边的这种密度，我们可以在社会效益和经济效益之间得到一种平衡，所有参与的各方都取得了共赢的效果。
作为小节，我们港铁以交通为发展模式，给我们提供良好的地铁服务，也提升了社区的质量。谢谢大家！
徐腾：各位有问题给到梁总可以举手示意？谢谢梁的的分享。今天我们的发言全部结束了，因为我们原本下一位的演讲者今天下午不能来，我们今天的演讲到此结束。我想提醒各位今晚有一个晚宴将于6点钟开始，在楼下，请大家记得报投票器放在桌面，请大家不要把投票器带走，一定留在我们桌面。
在峰会首日精彩的演讲后，所有嘉宾聚集晚宴宴会厅，参与Green-CREP亚太商业先锋大奖颁奖晚宴，由领沃主办，建筑期刊FuturArc和AIA上海特别支持，由指定用酒供应商桃乐丝提供戛纳电影节指定用酒供晚宴嘉宾享用。
首先，由AIA上海创始会员代表Christopher Chan为本次晚宴致辞。
在正式颁奖开始之前，来自桃乐丝中国南区总监Vincent Law先生向所有嘉宾致祝酒辞。
主持人：大会第一天的所有发言嘉宾中，通过在场嘉宾的投票，已经选出获票最高的三位发言嘉宾，分别为首钢集团孙勇刚先生，IDA徐腾先生，AECOME Yin Lee女士。
有请来自DCI思亚设计的董事总经理张乃尊先生为获奖嘉宾颁奖。
主持人：现在将正式颁发第一组2014年度Green-CREP商业先锋大奖获奖项目，他们分别是INCITY Hangzhou Wetland 杭州西溪印象城，Sea World China 深圳海上世界滨水综合体，Bailian Outlets Plaza Wuxi 无锡百联奥特莱斯，Gemadle All-One City 金地仟百汇，Shou Gang Group Project Reconstruction 首都钢铁项目改造，Parkview Green 侨福芳草地， The Place Guangzhou 广州南丰汇，掌声有请各位项目代表上台领奖，并由主办方领沃中国项目总监Zoe，AIA Shanghai分会创始会员Christopher Chan, FuturArc Country Manager Elaine Wai， 桃乐丝中国南区总监Vincent Law为各位嘉宾颁奖。
主持人：下面继续为第二组获奖项目颁奖，他们是 The Peninsula Hong Kong 香港半岛酒店，The Langham Xintiandi-Shanghai 上海新天地朗廷酒店，Lingshan Inn 无锡灵山精舍酒店，Shimao Intercontinental Wonderland Hotel 上海世茂洲际新体验酒店，China Zun 中国尊，MTR-ELEMENTS 香港地铁-香港圆方购物中心，掌声有请各位项目代表上台领奖，并由主办方领沃中国项目总监Zoe，AIA Shanghai分会创始会员Christopher Chan, FuturArc Country Manager Elaine Wai， 桃乐丝中国南区总监Vincent Law为各位嘉宾颁奖。再次恭喜所有获奖项目。
主持人：现在将抽出今晚的幸运大奖，一等奖1位，获得桃乐丝提供的泰亭哲珍藏香槟(2014世界杯足球限量版)，二等奖2位，获得桃乐丝提供的木桐嘉棣红葡萄酒(2014莱德杯高尔夫赛指定用酒)，三等奖3位，获得桃乐丝精选星空红葡萄酒。
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