主持人：我们现在可以开始投票，接下来的一位发言嘉宾周孙彤总经理，他是无锡百联股份有限公司的总经理，今天跟我们探讨的是百联奥特莱斯的升级进行时，有请。

无锡百联股份有限公司的总经理

　　周孙彤：各位朋友，大家中午好！

　　很高兴今天来到了羊城广州，参加第三届亚太商业地产相关的年会，我们主题是建筑、设计、能效，今天就有关飞利浦余小姐讲了，接下来是无锡，本人来自上海，在无锡管这个项目。整个这个项目的介绍我们今天是这样安排，先有一个PPT，然后立面有一个我们这个项目的设计公司，美国DCI思压国际设计集团张总跟我一起在台上解答有关朋友相关的问题，首先把项目放一下，这立面介绍项目所在的区域、选址，现在亚洲商业地产大家关心很核心和聚焦的问题，昨天1111大家都在讲阿里巴巴、支付宝做了多少亿，刚才我和摩托罗拉老总也在讲，无非是什么？流进的资金不是他的成本，无论如何我们都要讲一个实体，现在无论大数据时代，或者商务电子化，最重要并不是线上对线上，实现线下对线下，实行引流，主要把我们无锡百联奥特莱斯所在的项目、位置，经营的内容，关心的数据给各位进行介绍与大家分享。

　　无锡百年奥特莱斯坐落于上海到南京的高速公路，基本上高速行程1个小时，如果从上海市中心开始，如果不堵车基本上75分钟，如果是堵车基本上是1.5小时可以到，我们选址这个项目在那个地方基于什么理由？现在大规模全国奥特莱斯包括城市综合体，商业购物中心是分区域一哄而上，记得去年12月7号我也在广州，中国第二届奥特莱斯年会上，我也是脱稿发言了20分钟，很简单介绍一下，很多以圈地为目的开发商业，出了很多问题，以后有机会和大家一起分析。

　　百联集团是全国制的商业流通企业集团，注册资金10亿，它的前身最早商业第一商业局，是行政性，后来就是拆分，变成上海一百集团，2003年重新组合全国最大的商贸流通集团，百联集团主要在奥特莱斯这一块业态，我们整个百货立面，三大百块，百货、购物中心、奥特莱斯，全国的奥特莱斯一个企业拥有最多奥特莱斯，就是百联集团，百联集团目前旗下上海和武汉，浙江·下沙，与去年6月29号开业的无锡百联奥特莱斯广场，这个广场有位朋友问题我占地面积多少？已建成最大就是在无锡，面积是286.569，总共313亩，还有一个项目在南京，我们第六家、第七家开，2015到2017年未来三年，百联集团还要继续开四六家奥特莱斯，奥特莱斯为什么在这个地方方兴未艾，去年6月29号开业，我们经过的短短半年时间，今年从1月1号元旦，截止到10月份，我们每个月都盈利，这在中国的零售业史上前所未有，没有一家商业地产流通企业可以做到当年开业当年盈利，没有的，无论是百货、购物中心、城市综合体，没有这样的企业，没有这样的恩里，在无锡成功了。

　　很多朋友问我今年奥特莱斯的营业收入是多少？我很保守8.5亿，只会少，不会多。整个项目开发我们分两期建设，第一期开发258亩，第二期55亩，现在待建的地方没有算进去，这个有很特殊的原因，我们所在的地方，项目最南端，离无锡机场很近，1136亩，按照我们在珠海航天航空展这个国产大飞机，爬坡的机率1%的夹角，各中心线15度，我们这立面有限高，整个地块的容积率，我昨天跟张先生在聊，他要给我很高的容积率，最早的1.2，后来1我也不要，最后是0.8，一个好的项目足够给消费者带来非常好的体验，不能太拥挤。最近几天我们也看了相关的报道，上海浦东1月22号，天津佛罗伦萨也要开业，立面的概念设计是英伦风格，无锡是比较早开，是美国式的开放和英国老牌的建筑，两大不同建设，到最后谁有优势，商业地产不要从内容讲，要把很多相关有兴趣的内容台面上跑出来，引起一个联想高峰论坛才有意义。

　　我们整个建筑根据青浦奥特莱斯在反思，比如它的车位不多，无法满足消费者未来的需求，飞利浦讲导流系统，我们马上实施一个叫反向导流寻车系统，你所在的位置在广场一边，我离开广场的时候，把APP一点，把车牌输入反向寻车，因为我地下车库1000多个车位，38000平方米，基于这个理由，我和张先生也在讨论，我从头到尾全过程参与，从一块农田到商务谈判，到建筑设计的筹划，我们和思亚到拍地，整体运营从头到尾，目前像我们这样的人很少，从头做到底。昨天张先生还在问我，我说其他奥特莱斯让我兼职董事长，我说我不干。

　　我们当时策划这个案例的时候，由于我们中间一个河道，这条河道南北长285米，整个项目东西长685米，整个圈子要两公里，你做一个项目在立面，要具有一个理念，好的项目要设计，当然我们张先生是和我们紧密合作，实现愿望，因为我们根据青浦奥特莱斯和全国奥特莱斯的业态了解下觉得地中海沿岸的建筑结构或者有罗马这种形式，混合在一起，我们觉得是最适合我们这个业态，为什么？因为这块土地有它的限高，不允许造的很高，更不允许大规模的建两层楼的房子，我们就是在一层上做文章，配上非常的灯光效果，就是我们飞利浦，因为我们LED不是直接按上去，都是反光出来的，有中朦胧的感觉，而这种朦胧的感觉你会觉得很愉悦，可以很认真负责告诉大家，现在在全国所有开放式的奥特莱斯城市多媒体，购物中心中，夜晚景观最漂亮的就是无锡百联奥特莱斯，绝对是第一，如果各位有兴趣上我们的官网可以下载很多图片，绝对实际。我们合作的老兄身高195CM，等会儿我们把项目PPT介绍好以后，还有8分钟，我们DCI设计建模以后，当时在2013年年初做的3D片，这个3D片比较完整把DCI建筑设计理念、风格、思想用3D片的形式展示给各位，请大家观赏，如果接下来还有什么问题，都可以提问我愿意在这里和张先生一起回答大家的问题，因为商业零售业好多各种业态，大家最关心，不管你是建筑、设计、风格，最后就是数据在讲话，你做好了吗？你做成了吗？你成功了吗？就是这个道理，所以今天我把这些数据在这里和大家一起分析，希望大家有个信心，中国的零售业未来很美好，前景、空间很大，谢谢大家！接下来看片子。

　　主持人：谢谢周总，我们有在场的嘉宾提了两个问题，关于这个项目，郊区项目招商困难吗？这个问题你们怎么解决的？这么大体量的奥特莱斯，规划的时候怎么考虑的？

　　周孙彤：现在无论做城市综合体、购物中心、百货和奥特莱斯，遇到最大的困难就是整个项目从建设周期全部结束以后，运营中招商，难吗？很难，我现在告诉你百联集团为什么能够这样作为全国最大的商贸流通企业集团，而且是在全国奥特莱斯中目前拥有最多的企业集团，因为它的招商核心优势，核心优势在什么地方？我们底下有很多的食品，比如上海第一百货，上海咏然公司，上海西郊百联购物中心等等，沈阳、重庆、长沙、武汉、宁波、南京都有，整个流通领域招商有专门的团队，现在很多奥特莱斯招商，可能品牌入住很低，去年我在广州也讲过，很多借这个名义，城市综合体，类似奥特莱斯在圈地，我跟你讲，包括我们有些目前也算是比较牛的地产商，具体名字不讲，其实有些他自己本身没有实体，百货运营能力，根本就没有，奥特莱斯项目我们无锡这一年，现在已经入住阿玛尼，品牌直营，很多的大品牌，有好多这种商贸流通企业或者地产开发商，你可以拿土地建设规划设计的过程，后面的营运你很难，你要突破不是很简单的一件事，你挖几个人也没有用，整个资源的平台，有宽泛性和高度，高度和宽泛互相依存、补充，不是没有可能。

　　主持人：这个体量商业项目业态规划怎么考虑？

　　周孙彤：从上海过来是99公里，其实这个项目严格意义来讲，从无锡市区到那里大概是20公里左右，苏州新区过来30公里，苏州新区过来恰恰非常方便，高速公路15分钟，从我们目前当前设定这个选择基于一个理由，以能够半径，五公里、十公里，十五公里，二十五公里到三十五公里，这个圈子我们覆盖多少人口，如果说无锡市总的人口包括江阴和宜兴才650万，远远不够，一个奥特莱斯如果你辐射的人口不大于900万，你没有生存的价值，你今天拿了土地，明天也会关门，为什么？因为这是理由之一，你的辐射的GDP达到多少？我可以讲一句话，无锡新区我们所在地是2012年的时候，它的人均GDP达到3万美金，这个3万美金不代表国民收入所得，也就是告诉你这个地方潜力很大，特别还有江阴，在全国百强县排第一位，有30多家上市公司，还有苏州新区，苏州新区这里也是非常富足，我们这个项目所覆盖的中心点，35公里的半径，辐射的人口1500万，包括常州，选址的理由第一交通绝对要便利，一定要在高速公路出口附近，比你在机场、铁路旁边还要来的更加重要。未来整个政府的规划发展人均GDP，人均GDP的GMP相关的数据，我们都有完整的数据链，这个也是选址中很重要的理由，理由还有很多，包括你的招商运营，全部建设好的营运团队，所以缺一不可。

　　主持人：谢谢周总，我们这边有几个问题给大奥特莱斯的设计合作方美国DCI这边的思亚国际设计集团张乃尊，关于无锡奥特莱斯是经典作，如此大的规模、容积，复杂度，从项目的规划设计如何考量达到最佳的成果，是否得到别的条件的支持？

美国DCI思亚国际设计集团 张乃尊

　　张乃尊：真正要成功奥特莱斯的招商营运是最重要的，国内有几百家的奥特莱斯，真正照奥特莱斯的方式运营的不多，我们有一个统计可以告诉大家，去年的前十大奥特莱斯营业额前十大，占了超过一半总的营业额，代表什么？有很多奥特莱斯不是真正的奥特莱斯，只是用它的名字而已，其实这么大的规模奥特莱斯，在国外是很少的，在国内能够做到8万、10万平米的项目也不多，佛罗伦萨有4万多平方米，还有二期正在加建，10万平米这么大的奥特莱斯要规划起来的确是非常关键的一件事情，其中非常重要一点，在有经验的开发商的运营商，百联应该说是运营商，有这样的品牌资源做奥特莱斯是最适合的。

　　其实在青浦国内最成功的两个项目之一，一个是北京的燕莎，是第一家，青浦是第二家，营业额都在30亿以上，青浦第9年，有七八万的面积，立面品牌是非常齐全的例子，在青浦的基础上，我们一开始就已经有这样的甲方给我们的规划方向和数据，青浦奥特莱斯也是我们无锡百联奥特莱斯的基础，分了三大块，第一一线的品牌，国际的一线品牌，它的位置是至关重要，它是整个项目的主力店，它摆在什么地方非常重要。第二国际的运动、儿童品牌，第三国内品牌，周总提到以20万平米左右的一块地，0.8是16万，奥特莱斯只需要10万，奥特莱斯这部分来看，容积率只有0.6，其余的另外补充，0.6一半楼是一层楼，给国际一线品牌为基础，运河的另外一边是两层楼二线品牌或者国内的二线品牌，儿童、运动，规划怎么平衡这么多非常有市场运营基础的数据？我觉得非常重要，我们整体规划围绕着这三大块的布局来做，我们分成三个区域，一线品牌主题性叫做罗马区，中间有运河也是一个挑战，两边有60米，A区到B区有60米的过程，B区是两层楼的一二线品牌，我想整个规划来讲，我们首先把1000辆停车摆在A区的下头，人到达的时候，刚才可以看到最先的实景的效果，这个项目实景比动画更能体现品质，你到达的时候，80%的人到达有下层广场，第一印象对场所感的感受，就是刚才这一张的照片看到的，整体的规划重点摆在一线品牌是总体规划非常重要的起点。

　　周孙彤：当时百联作为第四家奥特莱斯的时候，我们集团和上市公司跟张先生在谈，有一个概念，其实我们刚才已经看到叫升级版奥特莱斯，升级什么地方？建筑结构还是外形，其实是全方位的升级，当时有一个很聚焦的问题，大家记得去年高温百年一遇，地下车库发生了作用，车库一出来就是A区一线名品，当时我们的设计理念，我们讲无锡百联奥特莱斯是作为百联集团底下第二代奥特莱斯升级版浓缩的缩影，我们以后还会再优化，现在有一个数据可以披露给大家，应该12月份在奥特莱斯峰会上，下个月还是在广州，目前全国最大的奥特莱斯是无锡百联奥特莱斯，管理人员最少的也是无锡百联奥特莱斯，多少人？39个人，北京燕莎和赛特，赛特200多人，我们盈利最优先，效率最大化，好的作品由我们进行营运、管理、操作一定会成功。

　　主持人：张总，无锡百联奥特莱斯项目位于机场旁边有一条运河，隔断了奥特莱斯的两个地块，从地理环境的出发，对于整体的项目设计规划有哪些方面的影响，你们是怎么解决的？

　　张乃尊：项目机场航道有一个限高，南边11米多，北边14米的高度限制，运河把基地切成几乎均等的两块，航道让我们高度有一个限制，我们风格是意大利的风格，基本上屋顶还是比较平，比如一区是单层，我们做11到14米高的体量，分割上也是两层楼到三层楼的表现，一线品牌非常重要的一点，他们不愿意在别人的下头，他们要整栋建筑是他们自己的品牌形象，这是一方面，在风格上面，相当的吻合。B区稍微高一点，我们做了两层，因为他是二线品牌，或者国内一线品牌。在灯光上面，灯光也有一定的限制，因为航道上面不能有这种眩光的关系，同时我们做的是一种刚才周总讲到的，所谓的阋墙灯，是非常好的广告效应，你如果坐飞机到无锡的时候，整个降落的过程你可以看到整个项目，非常的耀眼，这个项目给很多人很强的印象，这个也是一个条件，其实作为一个商业项目，飞机的起落不是太大的影响。

　　刚才讲到河道的问题，河道不属于这个项目的基地，两边对接之后有60米的长度，这个方面我们单独作为一个区域，公共区域带处理，把它作为一个运河区，威尼斯来做主题，中间设了很多临时性的建筑，比如桥，有桥头堡，有廊，亭，事实上整个空间来讲是非常连续，现在也可以在那边有很多的活动，把这个东和西两块地无缝衔接在一起了。像奥特莱斯这样的项目，就是我们讲的场所塑造是一种体验式，整体环境的塑造非常重要，整合了各方面的设计部分，从总体的建筑规划到环境的景观设计，到环境的艺术，环境艺术标识导示系统，这是非常重要的一部分，可以把品牌和主题性在建筑本身比较含蓄的过程立面，一种趋向，能用比较暂时性，比较时尚，比较生活活泼的一种形式，来表达他的个性和形象。加上灯光，这几个都是我们一起来执行的，除了灯光之外，灯光我们有一个顾问，其余是本身内部各个不同部门来操作，对于整体的效果发挥，这也是非常重要。

　　主持人：像百联奥特莱斯对整体的环境，多元素融合塑造非常重要，相信DCI有非常强的设计团队，这个项目的设计团队有哪些重要的组成？

　　张乃尊：刚刚提到了一些，我们本身做建筑、室内、环境艺术标识导示系统，景观方面我们做概念方案，之后我们请专业的灯光照明设计师和景观设计师执行，这是塑造整体环境，奥特莱斯大部分是户外的环境，其实他这一方面的塑造，不仅仅只是一种灯光和店面，比如说室内的综合体方式，其实有非常多需要创造气氛，来一起塑造，这方面特别的重要，到了夜晚整个天是暗的，怎么把空间能够显现出来，这个在灯光上面非常重要。

　　主持人：谢谢张总。