郁亮：迎接白银时代
为深入贯彻党的十八大、十八届四中全会精神，加快房地产业发展方式转变，分析房地产业市场形势，探索房地产业改革模式，展示房地产业创新成果，分享国内外先进技术，促进会员单位及企业间交流合作，中国房地产研究会、中国房地产业协会于2014年10月29—31日在天津隆重举行第六届中国房地产科学发展论坛。中国房地产业协会副会长、万科集团总裁郁亮在第六届中国房地产科学发展论坛进行主题演讲。
中国房地产业协会副会长、万科集团总裁 郁亮
以下为会议现场实录:
郁亮：尊敬的刘部长，还有各位房地产行业的同行，我们今天很高兴在这里能够谈谈白银时代的话题，基本上是代表着我们对这个行业的看法，因为之前对这个行业的看法是要撞冰山，还是要崩溃？当然还有不少也希望黄金时代留在那里。在一个夕阳西下的时候，所有的问题都蒙上了金框，这对摄影家来是最美好的时光，但是并不是所有的物体都是金色的。所以今天我们想在金色时代可能离我们远去，但是来的是什么时代，这是我们今天想谈的话题。
为什么说我们时代有变？我们可以看目前的市场形势来分析一下。
我们可以看到1到9月份毫无疑问商品住宅成交额下降10.8%，但是如果是十四个主要城市下降是多少？下降35%。跟刚才任总的分析报告差不多，因为东部这片区域受影响更大一点。
从十四个城市来看，主要城市的话我们仍然是一个指标叫“去库存”，现在平均来说还是需要16.4个月的库存量，通常房地产市场稳定合理的库存量是5到10个月，低于5个月的时候可能房价会比较明显的上升，超过10个月以后，基本上以去库存为主，所以目前来看16.4个月仍然处于高位。
再来看土地市场，毫无疑问这十个城市今年1到9月份活跃度是下降的，整个土地供应和成交都下降了超过50%以上，成交面积接近60%，下降59.7%，所以应该是主要城市成交趋缓的现象非常明显。
跟这相关的，当然我们土地市场成交溢价率也在下降，三季度16个主要城市成交溢价率为1.13，二季度1.12，基本持平，但是底价仍然在高位，因为拆迁成本的刚性使得政府不容易把底价降低。
刚才说溢价率下降，溢价成交的比例明显下降，三季度溢价成交比例只有20%，比一季度大幅下降，同时流拍比率上升到24%，所以土地的市场调整看起来好像没有完成，跟房价调整看起来也是没有完成的。
问题就来了，从这个结论来看这个行业究竟如何？你看斑马，相信斑马是白底黑纹还是黑底白纹，完全取决于你自己的看法，你觉得斑马是白色为底，那么它的黑色条纹存在，你觉得黑色为底，那么还有白色希望存在。我们来看一看这个行业究竟如何，说它是悲观的，黑色的，我们说前三季度这个行业成交金额下降10.8%，而主要城市超过30%左右，肯定很不好。开发商都在叫苦连天。第二是房地产上涨已经结束，看起来好像大中城市这两个月开始下降，媒体等待了多年的房价下跌和调整已经出现了。第三是内地一些城市土地出让过大开工规模过大的城市去库存压力增大，有的需要六年甚至八到十年。第四是土地地价居高不下，但是土地调整没有完成。从这些来看，我们的行业还是日子不好过。
但是我们也可以发现一些亮点，尽管成交和2013年相比下降，但是和2012年同期比还有接近20%的涨幅，如果年化下来，每年10%的增长。一个每年10%增长的行业，而且8万亿左右的规模，说这个行业不好好像说不过去。所以好不好取决于你选择的时间段，你选一年来看不太好，两年来看还不错。
第二，价格调整是好事，价格调整有利于去库存，价格调整有利于改善并提升居民购买能力，让更多人可以买房子。
第三，库存高的城市压力很大，随着投资减少供应下降存货压力也会调解。
第四，土地市场调整，为我们发展商找到了新的机会。今天王局长专门讲了天津的一些机会。
第五，市场调整为我们行业有长效政策提供了空间。在价格猛涨的时代，政府不断的出急救方法试图压制房价迅速上升的火头，而这个外部环境已经可以让我们静下心来探讨一下这个行业的长效政策了。
所以说这个行业是白色的，有希望的还是黑色的暗淡的，纯粹取决于每个人的看法。
当然，对万科来说，我们相信白银时代是贵金属的时代，我们并没有来到青铜时代，我们更没有来到黑铁时代，我们还远远没到烂铅时代，所以还有足够的时代等着我们。每当我的同事抱怨这个行业不好做的时候，我都有个建议，我说你找个制造业看看，找个工厂看看，我们还好不好过？卖一台电视机赚几十块钱的时候，卖一部手机赚几十块钱的时候，我们的房子每平方米定价最小单位是以百/平方米为单位定价，你说你不好过，看看制造业就知道了。如果你回来还觉得理解不到位，你再找找中部的零售业看看人家赚多少钱，你就知道好不好过了。
所以说所谓好过，所谓不好过，也要看跟什么比。跟黄金时代比显然不好过，毛利下降，竞争压力大，库存压力大，毫无疑问，地价还高，税收还重，但是跟别的行业比，我们的行业仍然非常好，我们的行业规模即使不增加都是八万亿的，还有什么行业可以跟我们这个行业比？所以说，我觉得白银仍然是贵金属。
我们为什么这么讲？我们来看人口分析，我们可以发现很多专家都在谈中国人口出现了拐点。我承认，中国人口的拐点是人口数量的拐点，由于计划生育导致的人口数量的拐点，但是，如果看人口这件事情，只看数量是不合适的，还要看看地域，还要看看质量。我们从地域来看，中国现在非农就业比例只有51%，日本在1969年的时候是81%，韩国在1990年是82%，阿根廷在1980年是89%。我们可以看到，中国在相当长时间在城市地区处于人口红利极端，还有更多的人涌入城市。
再来看一下我们的人口质量维度，从1992年到2010年中国高中毛入学率从29%上升到83%，大学毛入学率从4%增加到24%，为什么我们把这个高中也放进来？之前我们总是统计受大学教育人口，也就是所谓的白领，之所以现在把高中放进来，是因为我想告诉大家，我们从主要一线城市来看，保姆的工资已经接近大学毕业生的工资了。我们工人的工资已经远超过大学生的工资，而且这个趋势未来蓝领收入增长的趋势将快过白领，所以如果说白领具备购房能力，未来中国蓝领同样具备。所以说受过教育的人，一种是受过良好大学教育，一种是受过良好职业教育的人口，都是未来有购买力的人口。所以这些大学毕业生平均年龄在20岁到23岁左右，在2020年左右完成高等教育的人群包括高中在内，高峰期是2030到2050年，也就是说我们的行业从长期来看，从人口红利来看，数量红利或许不在，人口地域分布和总人口质量来看，行业还是有机会的。
我们再来看住房需求，任何城市的住房需求，任何国家房地产阶段当有两个，第一个是户均一套房，这是小康社会的要求。通常套户比在1.1左右比较合理，也就是有10%的富裕量，保证流动人口买房搬迁的需要是比较合理的。而我国现在按2010年统计是0.83%。除了这个之外，第二阶段也就是舒适目标，人均间房，这是每个人可以升级到更好发展的条件。所以中国目前还1.1人一个房间，所以从这一点上讲我们的需求仍然是巨大的。
从目前开工来看，2009到2011年是9亿平方米左右，不能满足我们的开工需要，从这两年来看，14亿平方米的开工量占保障房五亿左右，应该说基本能够满足需求。但是，总量上满足需求不代表没有结构性过剩问题，这里因为中国有六百个城市，差异特别大，而且这种差异正在放大。我们不能看总数，一线城市因为土地供应不足的问题，开工量偏低，所以可以看到政策一点放松，好像一线城市通常会表现出比较快的反弹。9月底刚刚政策上有些回暖的迹象出现，有些地方地价成交就开始活跃了，而这些土地都是在一些核心城市，在土地位置比较稀缺的地方。
但是我们一些小地方，一些三线城市开工巨大，土地供应量大，开工巨大，所以存货快速积累，而且别忘了镇一级开发规模可能问题被掩盖了，一般媒体不会关注，这部分被放大了很多倍，应该说我们总量上的结构不均是比较突出的。
还有我们行业为什么还有机会？我们行业集中度很低，我们来看美国最大企业是5%的份额，而中国最大企业是2%，美国前五大企业占比是18%，而中国是8.6%，差别是很大的。美国大概11000家发展商，中国8.5万家发展商，未来相互合作的可能性会变大。所以未来有可能是中国前一百家发展商有一半左右，另外一半由一万家完成。这个行业的集中度会逐渐提高。
所以从现状和未来分析来看，白银时代的机遇和挑战，我们认为白银时代是成立的，过去我们每个发展都赚钱的时代，房价单边上涨的时代、规模迅速膨胀的时代已经结束了，我们来到了白银时代，白银时代仍然是有希望的。经济转型跟不动产经济化角度来看，无论是未来的还是现在的客户，无论是住宅地产、消费地产还是产业地产，它的需求跟以前不一样。我们不要觉得原来的存量可以满足未来的需求，这些有很多东西需要改造。这个行业集中度比较低，龙头企业增长速度应该有一个比较大的发展机会，可能会大于整体。
谈这个行业，不得不谈到互联网。因为感觉起来移动互联网对我们的冲击不太大，但是仍然需要我们和各位同行探讨，其实移动互联网对我们的影响是蛮大的，因为中国已经有六亿多的人普遍用移动互联网，而上网普及率已经达到了45.8%。我们考察了很多互联网企业交流学习，我们大概有几个结论。
首先，互联网将颠覆一些惯例、一些积习，但是互联网改变了一个最基本的逻辑，就是对客户好的逻辑。我们过去的客户好有点不是很真诚，比如说我们设计了一个特别好的产品之后我们要求多卖一千块钱，这是一种创新的溢价鼓励，没想到创新鼓励三个月之后，同行就搬过去了，多卖五百就够了。你觉得怎么超过我了？第三家我也用，第四家自己不创新也不能多卖钱了。但是互联网企业不这么做，互联网企业即使是创新的产品也卖原来的价钱，不给自己留退路，也不给别人留活路。我们原来鼓励大家学你吧，所以我觉得我们对客户不够真诚的好，尽管我们所有发展商都是客户好这件事情，但是我们在互联网面前还是小学生，我们对客户不够真诚的好。但是，我觉得免费也不行，都是靠免费这也维持不了。所以商业基本逻辑对客户好是对的，所以性价比永远是最重要的。
其次，我们的黄金时代往往说做得越高端越赚钱，这个时代我们应该相信互联网时代是草根时代，是关注金字塔塔基的部分，远比关注金字塔塔尖的部分更有希望，所以万科希望永远是定位者，为普通人盖好房子，我们要坚持定位，因为性价比是特别重要的事情。
第三，要做到极致，专注，我们要全心全意对客户好。别人专心做一件事情才能做好，我们并不是说学习互联网就是做互联网本身，而且把房地产做好也很好，因为这个行业还有很多空间。我们的行业和餐馆差不多，现在高端餐馆肯定生意特别差，但是我们开在生活中心里面的被年轻人喜欢的餐厅还是要排队的。你说这个行业不好过，但是老百姓总是要吃饭的，所以把老百姓吃饭问题解决得很好的餐馆仍然有机会。所以你用互联网，是让你一种思想，一种工具，而不是抛弃原来的业务做别的行业。
对互联网来说，拥抱它才能了解它。如果我们自己不去拥抱它，觉得跟我没关系，那就永远找不到机会。我们用淘宝卖房子，用淘宝折扣来卖我们的房子，有的时候效果还不错。我们大概一个多月卖了十三亿的房子出去，平均折扣四万二，一个年轻小白领在淘宝上一花就4.2万，所以对我们的房子是一两个点的销售。互联网帮我们找到了客户。
“没有成功的企业，只有时代的企业”，这句话不是我说的，是海尔的张瑞敏先生说的，我们在过去发展商日子都很好过，不是我们能力强，而是因为时代赋予了我们这样的机会，所以不要以为我们拥有成功的基因使得我们在未来的时代一样能够成功，我们在新的时代必须找到新的活法才能活下去，以此跟各位同行共勉，谢谢大家。
