王莙：新形势下天津市房地产市场迎来新机遇
为深入贯彻党的十八大、十八届四中全会精神，加快房地产业发展方式转变，分析房地产业市场形势，探索房地产业改革模式，展示房地产业创新成果，分享国内外先进技术，促进会员单位及企业间交流合作，中国房地产研究会、中国房地产业协会于2014年10月29—31日在天津隆重举行第六届中国房地产科学发展论坛。天津市国土资源和房屋管理局副局长王莙在第六届中国房地产科学发展论坛进行主题演讲。
天津市国土资源和房屋管理局副局长 王莙
王莙：尊敬的志峰会长、各位兄弟省市的领导们、各位嘉宾、各位同仁，大家上午好！今天中房协在津举办第六届中国房地产科学发展论坛，志峰会长带领众多企业家、行业精英齐聚津门，共商行业发展大计，不仅是天津市的荣幸，更是天津房地产行业的荣幸。请允许我代表天津市国土资源和房屋管理局对志峰会长和中房协多年来对天津工作的支持表示衷心的感谢！同时，对各位专家学者、企业家们来津传经送宝表示热烈的欢迎！
首先，跟大家介绍一下天津市场的情况。我们简要地做了一个梳理，天津房地产市场应该说十年来是一个持续平稳健康发展的态势，那么，房地产开发投资总概念就是房地产开发投资是稳步逐年增长的，新建商品房交易量交易价格十年来稳中有升，土地供应、房屋上市和销售三者之间关系是合理的，住房消费结构也日趋优化。
从房地产开发投资看，刚才(尹)海林市长也讲到了，近十年来，我们天津是一个平稳增长的态势，开发投资规模从2003年211亿增长到2013年1480亿，十一年间增长了6倍多，年均增速是19%，房地产开发投资占国民经济总量的比重长期保持在8%到10%左右。今年以来，特别是在宏观经济趋缓的情况下，天津还是保持了两位数的增长，1到10月份房地产开发投资是1435亿，整体上同比增长是17.5%，应该说与国民经济还是协调发展的。
从房屋交易量看，2003年我们房屋交易量只有767万平方米，到2013年是1640多万平方米，累计增长114%，年增长在8%左右。特别是今年以来，随着房地产市场的调整，交易量有所下降，我们上半年的交易量数字不是很好，那么从8月、9月两个月看，房屋交易量的环比连续两个月是两位数的增长，8月份是环比增长12.4%，9月份环比增长13.9%，10月份也会有一个增长。特别是我们天津刚刚出台的“十六条”，10月17号刚刚出台，天津的老百姓还是非常欢迎的，目前购房量正在“储蓄”当中。今天是10月30号，也是按照十六条当中纳税优惠政策第一天执行日，那么今天估计会超过四百套。从整体看，下半年以来整个市场信心正在恢复。
从房屋交易价格看，2005年至今，九年间平均交易价格的增长幅度每年在10%，2010年以来至今五年期间全市住房交易价格年均增长为3.2%，显著低于同期天津城镇人均可支配收入的7.8%实际增幅，我们已经减了CPI，去年是3.1%，今年到目前是2%，天津的房地产应该说总体上还是出现了一个量增价稳的态势。
从市场供求总体情况看，因为天津这几年非常注重土地的源头调控，严格按照市场的需求科学合理安排土地供应。2013年全市出让住宅用地1385公顷，可形成建筑规模2200多万平方米，是当年新建商品住宅交易量的1.5倍。那么2013年市场供需比是1.7%，处于合理区间。截止到今年9月份，我们现在有效供需比是2：1，我们也感觉到今年上半年因为新增上市量的增加带动了库存的增加，但是2：1还是一个可控范围，随着后期新政出台落地，后边我们想有效供需比还会处于一个良性循环。
从市场需求看，天津的市场消费结构非常健康，自住型需求占主导。十年来，我们自住型需求始终在90%以上，投资性购房比例不足10%。特别是近几年不断加大城市基础设施建设，包括小城镇建设，带动了大量的安置型刚需释放，进一步促进了市场的健康发展。
第二方面，我们感觉到今年以来在整体宏观经济影响下，天津房地产市场和全国其他城市一样出现了一个阶段性调整，但是，市场长期稳定增长的基本态势没有发生逆转，市场潜在需求依然很大。同时，天津还有特有的一些政策优势、经济优势和投资环境优势，这些优势正在逐步显现。从政策优势看，国家级政策优势双重叠加，大家都知道滨海新区开发开放、京津冀协同发展两个国家级战略决策将赋予天津史无前例的发展机会。城镇化快速发展，天津目前城镇化率是78.28%，排名全国的第三位，明显高于全国的平均水平57.3%，保持了一个较高的人口城镇化的增速。自贸区即将落地，目前我们正在申报中，自贸区一旦落地，企业的注册量将会激增，也为写字楼市场带来新的利好。
从经济优势看，近十年来，天津国民经济在加速增长，GDP年均涨幅保持在两位数以上，处于全国前列，今年以来，特别是上半年我们增长速度是10.3%，全年GDP仍会保持两位数，现在基本确定是10%。
产业结构进一步优化，目前天津市委市政府正加快转型升级，实现提质增效，这也是我们目前经济发展的一个主旋律，去年第三产增加值同比增长了12.5%，增速首次超过二产，占整个GDP的48.1%，预计明年将超过50%。刚才跟上海的庞元局长也在聊，上海现在的三产占比去年就超过了60%，但是我们还有信心，因为我们有发展空间。
“美丽天津”建设逐步发力，天津市委市政府高度重视我们的城市环境建设，现在一号工程，就是现在“美丽天津”的建设，主要是开展清新大气、清水河道、清洁村庄、清洁社区等生态保护工程，大力推进美丽天津建设，城市环境质量将得到显著改善。
从投资优势看交通区位优势比较明显，我们这几年也致力于基础设施投入非常大，海陆空大的交通体系正在建设，投资额年均超过1600亿，进一步增强了天津对外服务辐射的一个功能。
人文环境开放多元，在这里不展开，应该说我们南北交融，中西合璧，最近正在热播的《五大道》相信会让大家对天津浓厚的历史文化氛围有新的了解。
土地资源供给充足，近五年，全市年均经营型用地成交量超过1900公顷，其中住宅用地占到65%以上，连续多年在全国一二线城市中位居前列。今年目前市政府正在着力做好“三规合一”的修编工作，通过修编旨在为天津的后续发展城市的土地供应指标和我们城市的空间布局之间更加相匹配，为后续发展奠定基础。
同时行政审批改革正在加力，市级行政审批事项从去年394项减少到了今年295项，特别是今年组建滨海新区行政审批局，真正实现了一个窗口流转，一颗印章审批，目前该项制度也正在其他的区县全面推开。
面对上述各类机遇和优势，摆在天津市房地产行业面前的紧迫任务，就是如何借势、如何把各种优势用足用好，这是我们行业主管部门和开发企业共同需要研究破解的课题。
第三方面想说一说整体的印象。
应该说，我是2010年下半年接手市场工作，亲历了房地产宏观调控由紧到松的过程，总的看，包括我们上述分析，稳中求进应该是天津房地产市场近年来乃至未来的一个总基调。我们在日常的管理当中，主要的思路就是尊重市场，服务企业，保障发展。这是我们多年来始终不变的一个管理理念和思路。
为了积极应对市场的变化，我们始终坚持服务与监管并重，借助房地合一的优势，因为我们叫国土资源和房屋管理局，房、地、矿在一起，借助房地合一的优势，探索建立了较为完善的房地合一综合信息管理平台，天津一张图工程应该在全国还是比较有名的，我们从土地的批、购、用、普查到房屋的上市销售包括后续的房屋登记流转有一套网上信息平台，得到了住建部和国土部领导的高度评价。这个综合信息平台为实时监测监控市场动态把握市场总体走势规律提供了保障。2011年以来，按照国家要求天津也出台了一系列住房调控措施，应该说对抑制投机、引导住房消费发挥了积极的作用。
几句话很短，但是实际上这几年非常难，我们在座也有一部分天津企业，我们确实和企业总是每年大家在一起座谈总讲我们跟企业站在一条船上，风雨同舟，共同面对市场和研究市场。
主要我觉得这几年我们做了四件事，第一是加强土地使用权出让后的监管，天津房管局有个特点，我们这几年抓了一件事，就是把土地出让以后没有上市之前这一段环节接起来了，由房地产市场处来管，只要土地出让以后，我们就开始进入到市场的监管视线当中。我们有一个幕后监管网络，区县每个月要到土地地块上去用POS机打点，现场要掌握企业开工的情况、建设的情况，包括是否有延期开工、延期竣工的情况。通过这种监管，保证了我们这几年在市场整体环境比较紧的情况下有持续的上市。那一阶段，我们在促开工、促上市上做了大量的工作。
第二是实行商品房销售价格上限备案制度。我们在这一块抓得比较紧。我们不干预企业定价，但是我们对于企业合理定价也提出了一些建议。特别是我们企业每套房子现在天津有一个房地产综合信息网，一房一价，老百姓随时可以通过上网查到现在每一个已经上市项目的整体情况，包括每一层、每一套房子的价格。但是那个价格是一个销售的价格上限，我们应该从2011年以来非常关注这一块工作，有的企业把它标得很高，跟实际销售价格差异在20%以上的时候，我们会提出建议。因为这对市场是个误导。所以企业也很配合，我们实际的让老百姓能够准确的掌握市场行情。
第三是全面实施了新建商品房交易资金的监管。2011年以后我们对交易的资金监管模式进行了调整，从原来的全程按比例监管调整到按照我们的重点建设资金、按部位监管，受到了企业欢迎，我接手的时候，我们的资金监管账户的余额将近三百亿，我们目前大致在两百亿左右。其中重点监管资金是170多亿，应该说给开发企业提供了很大的一个空间，企业可以随时跟你们销售情况进行提款。我们现在企业的自有资金部分可以当日提取，重点监管资金部分可以在两个工作日之内提取。
第四是加大了销售行为市场监管力度。我们对每一个售楼处每月都进行巡查，你要规范公示的内容，增加我们公开透明度。
大家可能比较关注近期天津的政策，我们在10月17号由国土房管局、市建委、市规划局、市财政局、市金融局等六委局联合出台了一个《进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，这个意见当中，主要涉及到了十个方面十六条内容。实施意见大家在网络最近有评价，基本上是正面的。我们在起草过程当中遵循了一个原则，就是控放结合，有放有控，有保有压。
“放”主要体现在取消了本市、外地包括境内外机构和人员的相关限购性购房政策，全面取消。同时给予住房金融贷款和税收方面的一些扶植，特别是结合市场实际需求，天津在全国首个取消了对商品住宅户型设计方面“90/70”的限制性规定，主要是鼓励开发企业设计市销对路的产品。
“控”主要体现在进一步加强土地分类的调控，从我们加强对房地产市场分类调控转移到了加强土地分类调控，主要是为了防止土地的闲置和浪费。2011年以来天津市建立了一个指标体系，也是一个比例关系，我们对于每一个区域把天津市分成了134个板块，每一个区当中可能有5到7个板块，我们监测每一个板块每年的房屋交易量，包括你的房屋的上市量供应量还有土地的供应量以及土地的存量，包括后续未来的消耗周期，我们做了一个综合的体系。那么我们提出了“123”的关系，1倍的交易量和2倍的房屋供应量以及3倍土地供应关系，本着控总量，挤存量，补增量的原则在控制土地。
当时国土部出台了相应政策，严格要求各地按照五年平均指标来供地，曾经替我们分管土地的局长去部开过会，我们跟部里也做了解释。因为我们供后未上市这一块天津还有一定的量，也就是我们还有口袋里的量，我们自己知道有多少，所以我们一定要有序控制土地供应时序。这几年我们还是保持了一个良性，下一步我们加强土地分类调控，重点就是对于一些存量比较大，上市后库存大，土地积压严重的区域，天津市要限制供地，对于一些供需比比较合理的我们可能要在供地方面给予一些支持性政策，因为分类调控。
下一步我们将继续围绕“尊重规律、服务企业、保障发展”的这一思路，全面推动天津十六条的落实。大家可能看到了，从整体上来说，这十六条还是有一些政策目前没有完成的落实到位，比如金融政策，我们目前正在积极和人民银行包括金融局协商，我们也在关注每一家银行的目前出台的相关政策，而且从地方法人银行开始做一些工作，因为我们有资金监管的优势，我们有跟国土房管局29家合作的银行，所以我们可以定期召开银行部门的会议共同研究政策落地的问题，我们在这方面还是很有信心的。
下一步从政府角度还是致力于服务，继续加强对企业的服务，进一步创新工作思路和方式，与企业共同破解发展中的一些新问题，同时转变政府职能，不断提高服务能力、服务效率和水平。另外我们在市场监管方面按照四中全会的精神，我觉得依法治国，首先从我们的领域来说我们还是要加大我们的执法能力和执行力，这是下一步从政府角度的一个重点。
通过上述数据分析和整个市场形势，我们感觉到天津市不是冒险家的乐园，而是众多的把房地产作为一项事业来经营的企业家的福地，我们也衷心期盼有更多开发企业参与到天津城市建设当中来，共享天津发展成果。
再次祝大会圆满成功，谢谢大家！
