【DAO观点】产城一体化需求推动土地转性
上海出台《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》。年限从50年减少到20年，自贸区开始补地价转性，意味着什么？DAO为你一一解读……
近日，上海搜 房网发起《新政下工业用地的机遇和挑战》大话产业地产沙龙。本次沙龙的背景源于3月上海出台《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》，5月6日上海市第六次规划土地工作会议召开，上海规土局副局长徐毅松表示将在5月末6月初组建城市规划土地管理专题研讨班，工业用地新思路呼之欲出。
DAO陆道股份策划咨询事业部总经理徐和锋应邀出席沙龙，与开发商、研究机构、产业园区等行业的资深业内专家共聚一堂进行研讨。
DAO徐和锋精彩观点：
1、与其说让企业拿工业用地当商业用，拼命的打擦边球，还不如顺应市场，土地的价值政府还可以获得，企业也可以名正言顺的做事情。这是政府在顺应市场做变化。
2、土地转性有很多问题。第一个是资金的问题，第一笔启动资金在哪里？现在想了一些办法，比如对原有地块调整容积率。
3、现在土地市场非常的火热，土地供应越来越少。从开发商角度来说，我们特别希望得到实质性的进展，因为对开发商、对政府、对老百姓都是好事情，把资金运作起来，对各个方面也是有好处的。
4、基准地价和市场价是有一个差距的，而且差距很大。这对企业来说就是一块红利。
上海产业结构倒逼政府改变
工业用地转性这个话题在产业地产当中也是比较热的话题，这几个做法，我个人感觉还是上海市政府在顺应市场的需求和变化的结果。
现在很多所谓的产业地产、工业地产都在当办公楼卖，甚至当别墅卖，这是市场需求的反应。
与其当工业用地，让大家拼命的打擦边球，还不如顺应市场，土地的价值政府还可以获得，企业也可以名正言顺的做事情。这是政府在顺应市场做变化。
这种变化来自于几个方面，一是来自于上海整个产业机构的变化，现在是不是还需要那么多的工业用地？其实在上海这种城市里，更多是第三产需求比较发达。
服务业需求不是工业用地，他可能就是商办用地。按照原有的产业结构去做的话，工业用地的量就会过大，这个时候开发企业拿到工业用地可能就会去做商办。
从产业规律上来讲，产业区不仅是企业在里面，还有产业上下游的企业在里面，所以需要商办。说大一点，这是产城一体化的需求。
这个区域内肯定还是需要一些商办、酒店、消费娱乐的。比如说张江，张江是一个很成熟的园区了，他前期基本上都是产业，后期他就是在补商办的课，现在他在东区辟出一片专门做配套，这也是另一方面的需求。
这个房地产需求，政府通过现在的手段去满足他，我觉得是一种顺应市场的做法。
产业更新时间快 迫使土地使用年限改变
从时间上来讲，我们会发现，现在的产业更新非常快，50年的地给到企业，他做了20年甚至是5年、10年，他的产业就已经不适合市场的需求了，他需要更新。
这个时候，实际上有几种可能，一个是产业更新，企业更新了，但这个收益是被企业拿走了，政府无法获得。现在把土地周期缩短了，同时提出转性的办法，可以比较好的平衡。
现在自贸区已经在做这个事情了，全市应该马上也会推开。据我了解，有国有企业已经在做准备工作了，上海的国企有自己的地段，原来他的定位是在工业用地上做一些总部办公之类的东西，也是要打擦边球的，现在他会向政府申请其中一部分直接转为商办。应该说这是上海市政府对市场变化的快速反应。
土地转性需要规范 要符合整体规划
在土地转性的过程当中，要有一定的规则和规范。
前面有几个大的原则，首先转了之后要符合总体规划，其次中国的事情法律定的不是很细，大量的主动权掌握在相关政府部门手里，这里如何掌握谁可以转，谁不可以转，这个空间是非常大的，最终一定是非常灵活的方式。这个东西，在中国做到非常细，我觉得不太可能，政府一下子变成一个操办人员了，我们的政府还是会留一部分的主动权在自己手里。
工业园转型迫切 资金是难点
现在各个区政府想加大力度推行，但是现在有很多问题。
第一个是资金的问题，第一笔启动资金在哪里？这个很困难，那怎么办呢？现在想了一些办法，比如说对原有地块调整容积率。
原来一些出让地块2.0容积率。企业认为低，这些企业还可以再建一些办公楼，我调整为4.0，补地价，你把地价补过来之后，工业园区管委会就有第一笔启动资金了，就可以做其他项目。
还有腾笼换鸟。别人是带着产业进来的，我这个产业符合这个园区的规划，和你对调。你这个工业厂房还在生产中的，不是说跑掉的。比如说中低水平的加工业，不符合工业园区未来发展和规划的，我在外面比如说找到一个企业，你有一个很好的产业，这个产业符合我们园区的规划，对园区带动非常好，就做一个对调，补差价，这也是一个很好的做法。
其实现在很多工业园区非常着急，也找我们DAO帮助他们做设计。
包括一些市级的工业园区，也想整体转型，就是说整个工业园区完全不做工业了，那怎么做？我们也会给他方案。他在全上海的工业园区当中排名30名开外，没有太大的竞争力，如果他再转型就会慢慢被吃掉，因此他想全部转型，这样的工业园区很多，想转型，转型之后完全不做工业，这个方案这个启动资金在哪里？
这些工业园区很着急，在2012年的时候，他们就找到我们，对所有企业摸了一遍，确实不行，和他们的发展规划不一致，现在他们要加快，但是资金在哪里？产业在哪里？他是完全不做工业了，做商办住宅开发还是做另外的高端产业，他还没有想好，因为两边的资源都没有想好。这些政策咨询基本上各个区域都是找我们做的，所以这方面的机会也是很多的。
土地转性实质性紧张 或破解上海的供地紧张
我们对这个事情非常感兴趣，关于工业用地，之前也做了一些初步的了解，但是政府一直没有大的动作，或者说比较明显的推动。但最近信息比较多，政府的动作也比较大，可能会有一些实质性的进展。
现在土地市场非常的火热，土地供应越来越少。我们之前也做了一些比较，和北京相比，北京房价比上海高很多，土地价格也更高。甚至他们两三个星期土地价格就翻番了，这个市场非常的火热，主要是因为供应越来越少了。
在上海还算是比较正常的供给情况，但是形势也是越来越严峻了，很有可能像北京那样发展，而且情况也比较接近了，所以我们也把很大的希望寄托在工业地产转型上。现在上海外环以外的土地，一年也就是三五块的住宅土地出让。
从开发商角度来说，特别希望得到实质性的进展，因为对开发商，对政府，对老百姓都是好事情，把资金运作起来，对各个方面也是有好处的。
产业转型招商是难题
现在工业大量的转商办的话，未来会出现一些隐忧。这个可能也是未来市场当中会出现的问题，产业地产难做。
我认为最核心的是招商的环节，住宅也好，商办也好，可以一卖了之，但是产业要卖的话就非常困难了。
比如说现在我们基本上看不到做招商的咨询公司，因为招商是一个难题。我们曾经也分析了一下，就是说，简单来讲，商业招商相对来说，他的资源是可以逐步利用的。但是产业这个东西，门类太多了，我今天做个生物医药，明天做个动漫，我今天招商做了生物医药，想办法整合之后，结果做到动漫软件园的时候，这些资源我就没有办法用了。
所以这些东西对于招商来说，资源的重复利用率非常低，招商难度就在这里。其实你只要招商好了，也就有路可循了。
当然反过来讲，如果说你可以做到这一点，地方政府会大开绿灯的，你各方面去谈都会非常的轻松的。这种情况下，政府说可以就没问题。
基准地价和市场价差距大 对持地企业来说是红利
对于说补地价这一块，我是非常关注的，具体到底怎么补，其实我很关注这一个点，补低价到底补多少？你说补基准地价，是什么时候的地价？
其实基准地价和市场价是有一个差距的而且差距很大。这对要转的企业来说就是一块红利。这一块红利很多人就会有动力去做这个事情。但是这里会涉及到很多实操性的细节。
我觉得上海接下来应该会有一些具体的政策细节，否则的话就乱套了。土地转性的大方向，整个市场认同的。这一块是做增量的，这个增量蛋糕怎么分的问题，你需要有一个规则。否则的话，未来就会变成一个寻租空间了。
附：DAO产业地产典范
作品：河南郑州中原金融产业园建筑设计
项目位于河南郑州市区东部，综合交通枢纽地区白佛路南、谭南街东，距离郑州新客站高铁站约三公里。将打造高效集约、充满活力、可持续发展的新型园区，成为助推中原金融产业园实践产城融合新理念的示范标杆。
破解项目可持续发展的两个关键问题：1、如何解决客户多样需求和资源集约高效利用的问题？2、如何做到近、中、远期产业园空间规划设计的合理衔接？
DAO作品：河北邯郸国际陆港物流园区规划设计
基地位于邯郸市老城区西南角。通过该地区的规划设计，营造物流设施运营良好、物流服务水平一流、物流产业经济效益显著的中原地区生产与流通综合型国际陆港物流枢纽，打造大型的国际陆港物流枢纽，使之成为中原地区最富人文历史、最具活力的城市新地标。
DAO作品：山东青岛清华科创慧谷孵化园景观设计
奖项：艾景奖·2013国际园林景观规划设计大赛年度十佳设计奖
DAO将微观世界中生命进化的过程体现在景观中，从不同的视角体现生命的本质。将仿生学的设计理念渗透到景观空间营造，带人们进入微观世界，体验生命进化的过程，运用“第一人称”视角穿梭于细胞与细胞之间，感受细胞裂变生命进化。
