楼房防水检验开发商良心

  时下正值南粤绵延雨季，市场上相当部分的房子没能经受住雨季的考验，外墙、顶楼、空调预留位、小区道路以及地下车库都在此次的强劲降水中逐一沦陷。

  如果说一个城市的下水道考验的是主政者的良心，那雨天对于楼房防水的查验则是检验开发商的良心，同时考验的还有购房者的眼力。

  在普遍以营销为导向的市场大趋势下，富丽堂皇的售楼处和眼花缭乱的营销手法让楼盘所隐藏的渗水问题被开发商屏蔽。而在实际居住中，无论是空调预留位的细小漏水点还是天花、外墙的漏水带给业主的麻烦远比想象中的多。

  过往出现在新闻报道中的大量房屋漏水事件都是在入住以后被逐渐爆出，而在反复维修后漏水依旧，或者仅仅减轻了渗漏程度而已。正因如此，新世界曦岸的业主才对房子的屡次维修告败而失去耐心。

  房屋漏水是一个复杂的系统工程，避免房屋漏水开发商的设计是前提，材料是基础，施工过程是关键，维修管理是保证。只有严把材料关，精心设计合理施工，才能保证不漏水。但这个过程购房者完全无法把控，更无法参与或者见证，只有被动接受。

  由于这些是开发商监控的流程，在专业验房师看来，未入住的房子出现渗水，九成以上应该归结于开发商的工程质量问题，但是一旦业主收楼后基本很少开发商会同意因为房屋漏水而退房，解决办法无非是维修再维修而已。

  令人遗憾的是，调查显示极少数购房者会在雨天去看楼进而决定其购房意愿，占据主导的购房因素依然是地段、价格、户型，在惠州也没有开发商承诺过：我的房子不漏水。

  开 发商完全可以完成从前期设计到后期施工流程的所有监控，但为何依旧有如此多的漏水房？原因不言而喻：以销售为导向的市场趋势下，开发商似乎没有为业主今后 居住的舒适度考虑的动力，与此同时现行法律要约外墙保修5年、室内防水一年的空白也大大催生了开发商对工程质量的漠视。

  在长期的雨季中，房间的渗漏和积水小区的排水问题都会出现，这也是专业验房师建议雨天看房的根本原因。

  新房子漏水比老房子还严重？雨季十条“军规”检验防不防水

  开发商对工程质量、施工流程管控不严成房子渗水主因

  南粤地区超出往年强度频密的雨水仍在持续，这让那些防水不过关的楼盘陆续原形毕露，开发商对工程质量、施工流程管控不严成为房子渗水的主因。据南都 记者调查，只有不到一成的购房者，在雨天查验过楼盘的渗水情况后才最终做出购买决定。而专业验房师认为，雨水延绵的雨季验房，是检验房子防水质量的重要一 环，这又恰恰是容易被购房者忽视的一环。

  楼盘隐藏的漏水问题容易被屏蔽

  在实际的购房过程中，楼盘所隐藏的漏水问题被开发商悉数屏蔽，取而代之的是对于地段、位置、户型、配套的重点偏好。但在入住后诸多漏点带给业主的麻烦却远比想象中多。

  因 此，漏水问题也成为业主入住后吐槽最多的话题，而入住后的漏水除维修之外也没有更多的办法，很多次业主的反馈显示，经过物业反复维修后漏水依然存在。市民 卢女士就因为位于江北T CL雅园的顶楼复式住宅在装修的过程中漏水而反复返工；惠州新世界曦岸的精装修房漏水事件，导致业主最后情绪失控，也因漏水经过 三四次维修后依然无法解决。

  近几年惠州反馈的房屋漏水问题，不仅仅涉及到居住多年的老小区，一些刚刚交楼的不少新房也一样存在严重的漏水问题，涉及到的漏水地段从外墙到卫生间等诸多空间。如果购房者能够在雨天去看楼后再做出购买决定，一些新房的漏水事件或许不会如此频繁上演。

  验房师提倡在雨天看楼，根本原因在于，一些在晴天未能显露的问题在此时绵延的雨季会逐渐显露，再牛的伪装也敌不过连日的雨水冲刷。购房者选择晴天去看房，主要是考察房子的整体通风采光效果，而雨天去看房会让漏水、渗水、排水的问题一览无遗。

  工程质量问题导致的漏点无法修复

  在深度验房公司首席验房师王青宏看来，雨天看房最直观的好处是让没有专业技能的购房者能够看到房屋漏水的情况。长时间的雨水会检验出开发商的工程质量、施工工艺流程是否合乎规范，而这些看似不影响居住的漏水会给日后居住舒适度带来极大的影响和不快。

  房 屋漏水是一个极为复杂的问题，也是多方面原因叠加的综合产物，包括房屋设计选材、外墙材料不合格、施工过程中未规范操作、施工工艺流程的管控等等。在尚未 入住的新房内，不涉及人为使用造成的漏水事实，因此新房漏水八成以上可以归结为开发商的工程质量这一个大范畴内。更重要的是，一些因为施工工程的质量问题 导致的漏水隐患，后期根本无法修复，比如外墙渗水的修复。

  深度验房公司首席验房师王青宏建议，购房者买房的时候，不仅仅要在晴天去 看，更为重要的是要在雨天也去查验下房屋的渗水问题，会给后期的居住减少很多不必要的麻烦。本期专题基于专业验房师王青宏的专业意见，梳理出了雨天看房的 十大军规，基本上涵盖了目前一些常见的渗水部分，提供给没有专业技能的购房者参考，在雨天挑出不漏水的房子。

  雨季看房的十条军规

  1

  摸

  外墙

  渗水部位

  业主判断外墙渗水，重点关注楼房的顶部一层或是二层，其中整栋楼墙体根部和顶部、混泥土构件与墙体接触位置、门窗四周、阳台雨篷滴水线内侧、结构沉降、雨水管接口部位、墙体预留洞等这些部位是否有渗水迹象。

  典型楼盘

  位于惠城下埔横江四路的金象大厦，自去年起，楼宇外墙渗水便成为它的“顽疾”。据大厦12楼业主苏小姐说，渗水问题已存在快一年，每逢阴雨天气总会“定期发作”。由于雨天外墙渗水严重，有些楼层的业主自己加装了塑料雨棚。

  原因分析

  1.外墙防水层。外墙涂料型渗水主要原因是外墙表面开裂或涂料质量不合格造成，而外墙瓷砖型的渗水主要是瓷砖整体脱落或开裂造成的。

  2 。墙体厚度不足。墙体的厚度直接关系到墙体渗水。

  3 。外墙抹灰层空鼓。现在的商品房通常是在表面增加涂料或瓷砖了，抹灰层作为防水层的一个直接基面，最容易出现的就是空鼓，后期就是开裂或脱落，基层出现问题自然影响到防水层的状态，渗水也就自然形成了。

  4 。不同结构因素。商品房主体结构是框架，而其他维护结构都是砖构造，因此存在两种不同的物质，不同物质的物理性能是不一样的(存在热胀冷缩)，主体结构与砖结构连接处正常情况下是存在伸缩缝的，也会直接影响到外墙开裂。

  5 。窗户位置。窗框四周与墙体是用特殊材料填充的(避免热胀冷缩造成变形)，是不密实也不防水的，通常是在外侧迎水面打胶进行阻水，内凹窗户窗檐基本上是没有滴水槽的，因此上檐坡面应向上而不是向下。

  如何查看？

  首先是目测墙面是否有局部、大面积色差或者与其他墙面相比颜色更暗；墙体局部是否有湿气水气存在，用手摸便知；看局部墙面的表面是否有水流淌的痕迹等一些异常现象来判断是否渗水。

  2

  观

  天棚顶

  渗水部位

  天棚顶渗水部位一般在客厅靠外墙阴角部位较多，卧室靠外墙阴角部位、卫生间阴角部位、卫生间排水管和排污管部位、阳台排水管部位以及室内天棚顶局部部位。

  典型楼盘

  惠城区星湖苑小区罗先生全家刚搬进星湖苑15楼一套130平方米的房子没多久，家里的天花板便持续漏水。一开始只是漏一点，没想到现在漏水面积越来越大，由于长期积水，家里房顶一大片黑渍。

  惠城区鹏达御西湖小区一栋21楼业主刘小姐新装修的房子天花板出现漏水，物业在去年6月份和今年清明节前后两次修补，虽然不再渗漏，但此前裂痕处出现条长约1米的黄胶物体。物业称这是高压补漏的压力所致，但刘小姐怀疑是房子质量问题。

  原因分析

  天 棚顶渗水的原因较多，也比较复杂。主要原因：一是楼板局部裂缝导致渗水；二是楼板内的水管破裂或是未正常施工导致局部渗水；三是楼板与混凝土楼板构件结合 部出现问题渗水；四是房屋改造装修导致渗水；五是因为门窗部位或是外墙部位等相应部位的防水处理未做好导致渗水。

  如何查看？

  查看天棚顶不同部位渗水的方法首先是目测：渗水部位是否有水迹；渗水部位是否有色差；渗水部位是否有滴水；渗水部位用手触摸是否有水气；渗水部位是否有裂缝；渗水部位是否有反碱或是白色迹象；渗水部位是否有脱落或是空鼓等迹象。

  3

  测

  空调预留位

  渗水部位

  主要是空调预留洞外侧、空调台位外立面局部渗水。

  典型楼盘

  “我家空调管孔成了漏水洞！”住在江北T C L雅园楼的业主卢女士郁闷地“吐苦水”，每逢雨季，她家里的空调洞就“汩汩”地往卧室墙壁漏水，无奈之下她只能四处找东西堵住。

  原因分析

  一是空调预留洞的位置设置不符合规范要求；二是空调预留洞的方向设置开启不符合要求；三是放置空调主机的台位未做防水处理等原因导致从空调预留洞渗水和导致空调主机台位的内墙面渗水。

  如何查看？

  购房者查看空调预留洞口是否密封、空调口是否有水迹、空调管是否有滴水，查看空调台位内墙面是否有水迹或是色差、水气、潮湿、反碱等迹象，查看空调台位是否做防水处理等。

  4 

  闻

  卫生间

  渗水部位

  卫生间渗水的部位一般在排水管部位、地漏部位、窗户部位、淋浴房门槛部位、洗手盆排水管部位、坐便器部位、给水管部位以及墙体冷热水管部位。

  典型楼盘

  新世界曦岸7栋一套124平方米三房的业主曹女士从收楼的第一天起，发现卫生间、厨房等通水的屋子漏水的情况，严重时卫生间的水渗到隔壁房间，导致近渗水处的木地板严重发霉发黑。

  原因分析

  1.地漏下水口渗水。下水口标高与地面或卫生间设备标高不适应，形成倒泛水，卫生设备排水不畅通，水直接从套管渗漏到下层顶板。

  2 。防水高度不够。使卫生间墙体的另一面出现潮湿斑，甚至顺管线接口流到下一层。

  3 。大便器与排水管连接处漏水。由于排水管高度不够，大便器出口插入排水管的深度不够，连接处没有填抹严实。

  4 。穿楼板管道未做套管。凿洞后未处理好，堵洞混凝土与楼板连接处产生裂缝，造成防水层与找平层连结不平，形成进水口。水通过缺陷进入结构层，使顶板出现渗漏。

  5 。地面砖施工坡度不够导致地面积水。墙壁潮湿，造成下层顶板和墙壁也有潮湿和滴水现象。

  6 。卫生洁具安装不牢固。原因是施工时预埋木砖不正或未预埋，引起管道连接件损坏或漏水。

  7 . 卫生间墙面施工中未做好防水处理。未挂钢丝网加固以及墙面砖局部空鼓、立管处的下部地面有水，可能是上层漏水顺着管子流下来的，也可能是本户立管、包入的 接头、阀门、清扫口等发生问题。厨房、卫生间的找平层应有一定坡度(2%左右)；防水自找平层向墙面返高300毫米，淋浴间及隔壁有防水要求墙面返高 1800毫米。

  如何查看？

  查看卫生间是否渗水，不管是毛坯房还是装修房，简单方法是堵住地漏进行48个小时 的闭水实验，查看相邻的房屋墙体底部是否有渗水迹象，查看淋浴房门槛是否有渗水迹象，查看给水管接口是否有渗水迹象，查看排水管是否有渗水迹象，查看墙面 砖是否有水珠，查看窗户框是否有渗水迹象，查看卫生间窗户是否设置泄水孔，查看地漏是否畅通，查看天棚顶是否有水气、色差或水迹等。同时特别注意：闻一下 水管有没有异味。铝塑管还要看铝层厚度、均匀度；看看有没有卫生许可证，没有卫生许可证的水管，是不能用于饮用水管道的。

  5

  看

  顶楼

  渗水部位

  顶楼渗水是整个住宅渗水部位最多的一个大部位，包括整个外墙立面、楼道面防水层、楼顶面公共设施部位、楼顶面排水部位、楼顶面排水管部位。

  典型楼盘

  大亚湾西区美岸栖庭顶楼的住户刘女士很郁闷，只要外面下大雨，她家里就下小雨，室外楼梯间也有大片房顶墙灰脱落，多处地方发霉。

  原因分析

  楼 顶渗水的原因是多方面的，主要一是房屋顶楼的防水处理做得不过关，没有按照国家相关标准进行施工；二是楼顶人为地破损保护层；三是楼顶的防水材料不合格、 排水设施因施工原因和偷工减料导致房屋漏水；四是房屋楼顶年代久远没有做好保养和维护的措施，而房屋屋面层防水材料老化损坏，导致房屋漏水。

  如何查看？

  一 是查看室内天棚顶各个部位是否有渗水迹象、色差；二是查看室内外墙与内墙渗水迹象和色差及水珠；三是查看楼顶防水处理是否完好无损；四是查看楼顶的公共设 施的收口是否密封完好；五是查看楼顶的排水管是否畅通；六是查看楼顶的排水槽是否畅通完好密封，七是下暴雨一定要反复查看室内所有墙面和天棚顶及管道等部 位是否有渗水。

  6

  查

  阳台窗台

  渗水部位

  阳台地漏处、阳台推拉门部位、窗户框与墙体间部位、窗户下墙面部位等。

  典型楼盘

  购买了大亚湾中建彩虹城业主陈女士，其房子尚未入住，楼下住户便反映其阳台漏水，导致其天花板地板被泡烂，物业要求其赔偿损失。

  原因分析

  一 是阳台地漏的防水处理做得不到位或是未做防水处理；二是阳台的地面坡度没有设置好导致阳台地面积水容易往室内或是楼下渗水；三是地漏不畅通堵塞导致渗水； 四是窗户框没有进行严密的密封做防水密封胶；五是窗户框没有设置泄水孔导致每次下雨无法正常排水，雨水通过窗户对角渗水到墙体等。

  如何查看？

  阳台重点查看地漏是否畅通；阳台地面坡度是否排水畅通不积水；阳台推拉门框处的防水是否到位；窗户框四周是否密封、有无防水密封胶；窗户是否设置泄水孔、排水是否畅通等。

  7

  瞄

  客厅卧室

  渗水部位

  卧室、客厅、书房的渗水部位主要集中在每个房间的门窗墙面、靠卫生间墙面和天棚顶局部部位。

  典型楼盘

  魏小姐于2013年购买了惠阳淡水花样年·别样城小区的房子，装修过程中遭遇台风暴雨过后，魏小姐前往新房，发现入户花园地板存在积水，主卧室一面墙壁墙根渗水，衣柜底部也被水浸湿，电线被水泡坏。

  原因分析

  一是每个部件减少工序、工期；二是使用材料破损或偷工减料；三是防水处理不到位、空鼓或是裂缝造成、结构问题等原因。

  如何查看？

  查看方法，主要看推拉门框四周是否有渗水迹象或是水印和水珠；查看窗户框四周墙体是否有水印和水珠，查看房间靠卫生间墙面的底部是否有发黄、渗水、水印、水珠、色差等。

  8

  察

  地下车库

  渗水部位

  车库天棚顶、四面墙身、车库电梯、车库安全出口楼梯、车库地面积水、车库顶面公共绿化带等部位。

  典型楼盘

  5月16日，惠州突降暴雨，位于惠州市汽车客总运站广场东南侧的金叶大厦地下车库被大量雨水疯狂涌入，停在里面的10多辆车全部淹没，酒店管理方用抽水机整整抽了一天才把车库里面的水抽走。

  原因分析

  车 库天棚顶开裂导致伸缩缝渗水、车库四周墙身没做防水层导致渗水、车库地下水没抽到合理水位导致反复积水、车库排水渠排水能力不足导致积水等。而车库最难根 治的渗水包括顶板裂缝渗漏，侧墙裂缝或点漏，后浇带渗漏，沉降缝、变形缝渗漏，施工缝渗漏，混凝土浇注、钢筋拉片点漏，各种预埋管道周围渗漏，降水基坑、 消防池渗漏，局部砖混结构渗漏情况。部分渗漏可以通过高压注入环氧树脂的方式来修补，但严重者则需要挖开上层绿化土方重做水泥板及防水层。

  如何查看？

  查看车库天棚顶、墙面是否有水印、水迹、色差，查看车库电梯有无滴水、车库排水是否畅通、地面是否积水、车库安全出口是否积水等。

  9

  访

  公共部分

  渗水部位

  住宅一楼大堂墙面、地面，楼道墙面、地面，水井房，电表房，电梯走廊，小区其他设施。

  典型楼盘

  惠 城区麦地南山庄小区院内一面斜坡出现多处小裂缝，不断有水渗漏出来而且日夜不停，水流时大时小，将紧挨斜坡的绿化池里的植物都淹了。5月中旬，暴雨轰鸣过 后，麦地南山庄甚至发生了小塌方，所幸无人伤亡。家住江北T CL雅园11楼的古先生很烦恼，每逢下雨，家门口的电梯走廊上方就不断漏水下来，雨水导致地 面湿滑，他好几次回家都险些滑倒，但物业却一直没把这个漏洞修复。

  原因分析

  施工的工序、施工的工期压缩、地基的处理不规范、忽视了公共部位的严格质量把关、材料偷工减料、不按时检查和维修及更换等原因导致。

  如何查看？

  查看方法同墙面、地面等方法一样，以及是否存在安全隐患等。

  10

  探

  小区道路

  查验部位

  道路的方向、道路的坡度、道路两侧的植被、道路两侧的公共设施、道路的地基基础工程、道路的排水系统部位等。

  原因分析

  一 是小区道路施工赶工期，地基没有处理好导致下沉；二是小区道路坡度没有设置好，导致积水容易往下流淌或是渗漏至地下车库；三是排水系统没有按照标准设置或 是不合格产品导致堵塞；四是小区绿化植被破损或是土壤下沉导致积水不能正常排水，物业公司没有按时检查或是维修小区公共设施导致堵塞等原因。

  如何查看？

  主要查看小区道路的方向设置是否排水合理；查看道路的坡度是否积水；查看小区的绿化植被是否完好；查看公共设施是否合理，是否影响使用及排水；查看小区所有地面是否积水；查看小区地面或是地基是否有下沉迹象；查看小区的排水设施和管道是否畅通和完好。

  新房漏水，多半是施工不当惹的祸

  墙外渗水墙内补是治标不治本

  验房师

  王青宏

  著名验房专家、深度验房公司首席验房专家

  住 宅渗水是多方面原因造成的，包括房屋设计选材、外墙材料不合格、施工过程中未规范操作等。外墙是建筑物的围护结构，长期与外界的湿气、热气相接触，受干湿 交替作用及温差应力的影响，若不能保证施工质量，易引起外墙材料出现裂缝，从而形成渗水通道，造成外墙面渗水。

  还有工地未按规定对入场外墙砖进行抽样检验，外墙砖的吸水率及耐急冷急热性等不符质量要求，使用部分次、废品外墙砖于工程，或在镶贴时有缺棱掉角及破损的砖也照用不误。而在施工的各个环节，都可能为渗漏留下隐患。

  比 如在相同的温度条件下，外墙砖与砖砌体的变形值不同而影响其相互间的粘接能力，如果没有严格按照操作规程施工，基层及墙砖均没有认真浸水湿润，粘贴料的配 合比也不符合设计要求，粘贴时为保证外墙砖的平整度，只用灰刀轻拍墙砖而没有使砂浆挤满整个砖的背面，这样就会导致只在面砖的中间分布有砂浆，四周并无砂 浆，更易受温度线膨胀系数不同的影响，出现裂缝和空腔，形成雨水渗漏的通道。

  当雨水击打在外墙面砖上时，雨水便顺外墙面砖之间的裂 缝、瞎缝部位向里渗透，雨水在渗透的过程中，受到基层水泥砂浆找平层的阻挡，雨水便顺基层找平层与外墙面砖结合部位之间的缝隙向下渗透，到达有脚手架眼的 部位时，由于脚手架眼封填不实，与水泥砂浆找平层及砖墙之间存有缝隙，雨水就顺势向里渗透。由于粘土砖有较强的吸水性，因此雨水很容易向里面渗透，污染内 墙面。

  根据房屋质量保修的相关规定，墙面防水保修期是5年，现在发现渗水处理办法通常是将室内墙面铲开重新批荡粉刷，但如果找不到 外部的渗漏点，就算常补常修也只是治标不治本，而让发展商从外部维修，则需要业主自己证明外墙存在问题。作为非专业人士的购房者和业主，建议在收楼前或是 居住期间房屋出现渗水等质量问题，请第三方验房公司的专业注册验房师全面查验房屋，出具验房报告，有理有据地提前维护自己的权益。

  质保期内漏水，开发商要担责

  律师

  邹朝贵

  广东尚典律师事务所副主任律师

  广东尚典律师事务所邹朝贵律师表示，房屋渗漏不仅极大缩短了建筑物的使用寿命，也为业主的日常生活带来不便。但由于引起房屋渗漏的因素较为复杂，因此，当发生房屋渗漏纠纷时，应第一时间对渗漏原因进行排查，确定房屋渗漏责任人，根据责任人来处理问题。

  邹朝贵分析，每套房子都有一个国家规定的“质保期”。如果在质保期内，房屋由于本身存在的质量问题漏水，业主应当及时向开发商反映，由建设方(开发商)承担修护责任。若房屋年限已超过质保期，首先需具体区分渗漏原因，找出相关责任方。

  如 果是人为损坏，比如因楼上(其他)业主装修或其他不当行为，造成房屋渗水并对业主造成损失的，楼上(其他)住户必须承担损失赔偿责任；如果房屋因自然损耗 漏水，维修费用可以从住宅专项维修基金中支付。当房屋维修基金不够支付渗漏损失时，由渗漏所涉及区域的相关业主共同承担剩余的维修费用。

  至于物业公司在此过程中是否要承担责任，邹律师认为，实践中物业管理公司一般仅需依法履行管理义务，对发生渗漏纠纷的双方进行上下沟通与协调。

  网友吐槽

  今年我在惠阳淡水街道太东高地买了一套房子，很不幸直到装修完后遇到雨季，才发现房屋质量大有问题，不仅我家漏水，楼下邻居也漏，找开发商处理他们根本没诚意解决问题，真后悔当初没挑雨天验房。

  ——— 找孩子的妈妈

  惠阳××花园，未入住先漏水、发霉、开裂、空鼓、掉瓷砖，1500元/平方米“精装”变“烂装”，房子找不到完好的一面墙，比豆腐渣工程还要豆腐渣。

  ——— 糀芯媤

  大雨天，发现正在装修的新房四面漏水，出现了许多问题，刚刚刷好的墙面要大面积返工。与老婆两个人好着急，早知道，当初不该那么早收楼。

  ——— 忧伤的小白

  下午跟爸妈兴致冲冲跑去看新房，谁知半路大雨倾盆。来到新房一瞧，我的娘呀，雨在下，房子在漏水，看在眼里急在我们心上，看来验房也要长点心眼，雨天要不怕麻烦多跑几趟。

  ———N ora_chan