杨红旭：7月前后楼市或现拐点 限购难全面退出
据经济之声《央广财经评论》报道，各种关于楼市调控政策将会放松的消息在上一周不断发酵。今天的《第一财经日报》引用业内人士的观点说，不能把双向调控简单地用一线城市和二三线城市来划分，这不符合楼市的实际和分类调控的要求。至少，除了北上广深四个一线城市以外，像厦门、南京等涨幅仍比较快的城市目前要谈限购松绑为时尚早。经济之声特约评论员、上海易居(博客)房地产研究院副院长杨红旭(微博 博客)[微博]就此做独家点评。
经济之声：按照国家统计局日前发布的4月份70个大中城市的楼市数据，新建商品住宅中厦门和南京的涨幅最高，环比上涨0.4%。其中，厦门已经是今年以来连续第4个月领跑全国。厦门4月房价达19495元/平方米，仍高于广州。厦门供应偏紧也是个不争的事实，正是基于这些理由，很多业内人士表示，一些二线城市谈限购松绑为时过早，这样的城市至少10个，对于这样的分析，你是否赞同？
杨红旭：我基本上是赞同的，因为分类调控主要还是看各地楼市的温度、房价的涨幅，包括库存量的高低。一线城市当然是比较强势的，此外像厦门、南京、合肥、武汉等少数几个二线城市也较为强势，所以限购的放松与否，确实不是一线、二线划分的分水岭，还是要看市场的表现。
我认为这些政策都是暂时的，因为市场在动态变化。按照我的预期，今年一线、二线的市场也会降温，目前这几个房价涨幅排名靠前的城市，其实也在降温，随着时间的推移，城市降温之后，也不排除到了下半年和明年，二线城市甚至一线城市也可能会在某些局部环节放松。市场在动态变化，我们看待限购和调控，也应该是一个与时俱进的动态变化过程。
经济之声：尽管很多城市谈取消限购为时尚早，但由于“分类调控”的主基调，这一个月以来，也的确有很多城市，比如南宁、无锡等地纷纷通过松绑限购、下调购房入户标准等方式救市，也难怪像“住建部多位人士确认，除北、上、广、深之外，其他城市的限购政策可自行调节”这样的传闻会传得满天飞。其中最引人注意的莫过于杭州推出的降价备案制度：如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，那么将通过技术手段限制网签，这被理解为“变相限制降价”。您怎么看杭州的楼市，政府这样的救市行为是不是有点反应过度？
杨红旭：杭州官方其实是想控制降价的幅度，因为下浮超过15%的话不给立案，也就意味着开发商要进行大力度的促销，然后跑货。如果政府不给你备案，就说明这个交易是没法执行的。不管怎么样，政府这样直接去干预企业，干预降价，我认为不是很妥当。因为干预企业的微观定价，等于说直接插手了企业的经营权，我认为这不是很合适。
经济之声：无论是限购松绑还是“限制降价”，能扭转这些地方楼市的低迷吗？
杨红旭：暂时难以扭转，因为市场调整的大势已经形成了，靠局部的力量难以逆转下行大势的，而地方政府这种局部的救市就属于局部的小动作。
市场要想逆转的话，需要两个方面发生变化，或者是外部的环境发生大的变化，比如说2012年有两次降息，货币政策明显宽松，房贷可以打85折，这就属于外部力量。而我们现在没有大力度的支撑力，也没有大力度拯救楼市，我们的货币面也没有非常宽松，外部暂时没指望。
行业内部的话，就是一个去库存，库存去的差不多，市场就会达到一个供求平衡的状态，然后楼市才可能复苏回暖。目前仅靠地方政府这种零星的救市措施，包括放松限购，是难以扭转大局的。但随着下半年救市的城市数量进一步增长，救市的力度进一步增加，慢慢的也会形成一种合力。不过从目前来看，这个合力还比较弱，难以改变市场下行的大势。
经济之声：过去几年楼市的高温让一些城市的居民感受到了巨大的压力，应该说，当初的调控政策就是为了让楼市不要一路疯涨，从客观规律上看，一段时间的疯涨之后，必然会有一定的回调，我们该怎么去理性看待这种回调？目前来看，楼市正经历怎样的转折？
杨红旭：从长期来看，我们已经告别了“黄金十年”，正在步入“白银十年”，这就意味着过去的高增长慢慢的会为目前包括未来的一个低增长所代替，但实际上它还是在增，因为中国楼市的很多指标还没有见底，像全国的房屋成交量、新房的开工量、建设量等这些关键指标都还没有见底，总体还是在往上走。我们的楼市还是往上走的，只不过往上爬坡的坡度在进一步减缓，房价总体涨幅趋缓，企业的利润、开发项目的利润率也在降低。
经济之声： 在这样的情况下，如果大多数城市立刻取消限购，时机是不是已经成熟呢？ 我们说春夏秋冬轮回，去年的楼市是夏天，现在是秋天，接下去还要进入冬天，这是一个轮回，现在已经开始降温了，而且降温的话，全国有一个大势的驱同性。看降温要看两个指标，第一是看成交量。目前楼市成交量持续低迷，包括北京的一手房和二手房，这几个月的成交量萎缩的非常厉害。第二是看价格。全国七个城市的房屋价格指数，4月份的环比增幅已经只有0.1%了，非常窄，预计未来两三个月，七月份或者前后将会出现房价拐点，即房价由环比正增长转为不增长，转为下跌，这是行业入冬的标志。从量和价上来看，目前楼市都呈降温的趋势。
杨红旭：限购很复杂，因为我们国家还在强调投资性住房需求，这不仅是短期的，还是中长期的一个国策。限购确实抑制了部分城市的购房需求，在其他措施没有出来之前，比如房产税，限购很难一刀切的全面退出，全面取消。限购毕竟有一定的合理性，但大部分的城市库存量比较大，房价已经不热的城市可以适度放松，但不宜一刀切全部取消。放松限购是一个过程，一年之内难以全面退出。
