2013年09月，西北第一养老地产荣华亲和源首次亮相西安住博会，荣华地产营销副总舒总介绍说：对于老年人来说，这种生活方式将在三到五年内实现。2013年西安荣华集团携手中国养老第一品牌上海亲和源开启西北布局，首站则落定西安。

  近年来，荣华人一直在探寻适合西安的养老模式，足迹遍布大半个中国，最终，经过多方考察，最终敲定上海亲和源，打造西北地区首个智能养老社区。”

  在上海亲和源的已有的先进养老理念和模式下，西安亲和源将在继承的前提下，结合西安本土居住习惯，最大程度满住老人暗享晚年的生活需求。

  据舒总介绍，西安亲和源位于西安市户县境内，占地92亩，依山傍水，户县500亩涝河环绕，大秦岭万亩松涛阵阵，自成体系的生态环境可让老年人居住体验更加清新、健康、自然。

  在整个社区规划设计及内部设施、家居等设计方面，西安亲和源也都根据老年人的起居习惯进行了个性化设计。舒总介绍：社区内全部楼栋之间都设计了风雨连廊，从住所到花园，全院覆盖，老人无论阴晴都可享受室外自由；紧急呼救按钮、双排扶手、行走双通道、易老餐具、圆角家居等这些都是从老年人安全级需求考虑。

  对于老年人而言，医疗资源是可衡量的第一大考量要素，为保证老人安心养老、高枕无忧，西安亲和源规划有护理院、理疗机构，对接三级甲等医院；餐饮楼特提供适合老人的餐饮，专供便老人就餐；兴趣活动中心，书法绘画、弹琴刺绣、读书下棋。

  西安亲和源将采用会员制运营模式。购房者可为自己活着父母购买15、40年的会员资格，入住后再缴纳一定的管理费用便可入住。但当小编询问 具体价格时，舒总表示，西安亲和源意在打造老年人的休闲度假区，主要面向观念较为先进的高知人群，整体定位较为高端，价格肯定比一般的养老院要高，但具体价格尚未确定。

  全国老龄委办公室于2012年9月公布的数据显示，截至2011年底，中国60岁及以上老年人口已达1.85亿人，占总人口的13.7%。预计到2025年，老年人口总数将超过3亿。

  据统计，目前我国有90%的老年人选择居家养老，约7%的老年人在社区享受日间照料和托老服务，只有不到3%的老年人可入住养老机构。养老服务对于总量逼近2亿的中国老人来说，是一个非常大的市场。

  深圳世联地产顾问有限公司战略经理预估，2025—2040年期间，我国约有5000万老年人需要通过专门的养老机构来养老。按照目前每人每年5万元的养老费用计算，整个市场产值有2万多亿。

  记者查阅公开报道发现，利嘉实业、联想控股、路劲地产、香江国际等20余家房产企业都在试水养老地产，打出养老地产概念的楼盘更是数不胜数。

  深圳世联地产顾问有限公司战略经理杨文斌对《中国经济周刊》记者预估，2025—2040年期间，我国约有5000万老年人需要通过专门的养老机构来养老。按照目前每人每年5万元的养老费用计算，整个市场产值有2万多亿。

  除亲和源股份有限公司(下称亲和源)外，各大地产商近期也纷纷打出养老地产的旗号。

  “未来几年，我们将把重心放到养老地产上面。”绿城集团副总经理冯雨峰告诉《中国经济周刊》，绿城集团已经携手浙江雅达置业有限公司，在桐乡乌镇打造一块占地600亩的养老公寓。

  不少中小型地产企业也在窥伺这块蛋糕。记者查阅公开报道发现，利嘉实业、联想控股、路劲地产、香江国际等20余家房产企业都在试水养老地产，打出养老地产概念的楼盘更是数不胜数。

  “对于中小开发商来说，这是一次机会。”杨文斌表示，“在这个市场他们有做大做强的可能。”

  市场化养老的南“招”北“式”

  目前，亲和源和北京太阳城集团(下称太阳城)被公认为中产阶层市场化养老的两大先行者。

  “亲和源开辟出一个新的养老模式——会员制。”亲和源董事长奚志勇对《中国经济周刊》介绍说，“符合国家法定退休年龄的老人在购买了亲和源的会 员卡后即可入住。会员卡分A、B两种类型，A卡为终身卡，可继承或转让；B卡以15年为期，入住时间少于15年可退还相应款项，超过15年则免费。”

  “亲和源的入住率为70%，已实现收支平衡。”奚志勇告诉记者，“我们正考虑与央企和保险公司合作，希望能逐渐淡化地产概念，未来以输出服务为主。”

  相比之下，太阳城主要依托养老地产及配套设施来打造养老品牌。

  据太阳城董事局主席朱凤泊介绍，太阳城将70%的用地拿来建设老年住宅，另外的土地都用于建设配套设施。

  发展养老地产需跨三道门槛

  在业内专家看来，开发商们所面对的并不是一个可以放心“收割”的市场。

  韩世同在接受《中国经济周刊》采访时表示，目前“大部分开发商都没找到好的盈利模式”。地产大佬，万科集团新闻与传播中心工作人员对《中国经济周刊》坦言，对于养老住宅的运营模式，公司仍在探索阶段。

  记者在采访中发现，想要真正开发养老地产，企业还需要跨过三道门槛。

  首先是“土地关”。这也是制约企业进入养老地产领域的最大问题。

  记者在浙江省桐乡市国土资源局的使用权挂牌出让公告中看到，绿城养老公寓所在地块的用途被定义为“中低价位、中小套型普通商品住房用地”。

  冯雨峰说：“土地交易实行的是市场化竞争，我们在拿地时不会因为最终用途而得到便宜。”

  亲和源在土地问题上也面临着“尴尬”。据奚志勇介绍，亲和源的项目用地是2005年上海市康桥镇政府以工业用地性质出让的。

  在地产专家看来，由于各地政府在养老用地上不同的政策安排，不明晰的土地性质可能会让一些以养老名义低价圈地的开发商钻了空子。

  除土地政策之外，养老地产还需要破解“收费关”。

  养老地产既沾“养老”又靠“地产”，在盈利上始终面临着公益与利益的纠缠。韩世同表示，“亏本的生意没人做。国家要想真正做好养老地产，必须要保证开发商的合理利润。”

  养老地产面对的是需要提供养老服务的老年人，它的本业“服务关”始终是需要闯过的。

  正如奚志勇所说的那样，“养老离不开地产，但是养老更多的是照顾老年人的生活，说到底，服务才是最根本的！”

  对此，亲和源亮出两个“利器”：秘书团队和系统化管理软件。

  秘书团队是亲和源对服务人员的新称。传统模式的陪护方式不够灵活，老人在接受服务时没有主动权；而亲和源的秘书主要提供“被动式”服务。奚志勇说：“秘书不会在你不需要服务的时候，硬拉着你享受服务！”

  系统化管理软件可以对入住老人的服务情况给予监督。“什么做了，什么没做，都会在屏幕上显示出来。”奚志勇说。