中房网讯（记者 卢泳志）2014年1月1日，各大房企顺利完成跨年，关于千亿房企扩容的种种猜想终于尘埃落定，除万科、绿地、保利之外，万达、中海、碧桂园与恒大4家房企2013年销售额达到千亿，超大型企业竞争格局已经形成。

  通过CRIC研究中心最新发布的《2013年中国房地产企业销售TOP50榜》可以看出，率先达到千亿级别的保利地产被万达超越，位居第四。CRIC报告预计，2014年万科、绿地或将双双进入2000亿行列，而保利地产跨入2000亿队伍恐怕尚需时日。

  一、二线城市依然受宠

  自2012年以来，大型房企回归一二线城市趋势明显，万科、保利、龙湖、恒大等在一二线城市的拿地面积或金额比重均有所增加。

  CRIC研究中心分析表示，去年50强房企在一二线城市的拿地量高达1.31万平方米，同比增长36%。其中销售业绩排名前十的房企在一二线城市拿地建面同比增长53%，占50强房企一二线城市拿地量的62%。

  相关数据显示，2013年保利地产新增项目50多个，主要集中在一、二线城市。另外，保利地产销售业绩居前的大盘也基本位于一线城市，广州西海岸项目销售达34 .4亿元，北京春天里销售28.2亿元，上海叶之林销售近20亿元。与此同时，珠三角地区销售额接近300亿元，环渤海区域销售近200亿元，长三角销售近150亿元，而成渝和中部区域销售也已分别突破150亿元。

  取得这样的成绩，正是基于保利地产2013年初提出的“3 2战略”，即以北上广为核心，在环渤海、长三角、珠三角构建3个300亿级的城市群，在以成都、重庆为中心的成渝，武汉为中心的中部，构建两个200亿级的城市群，一线城市依然是保利地产未来发展的重点。

  立足于一二线城市，保利地产的新城开发开始深入三线城市，不过这些城市的开发风险已经显现。保利地产副总经理胡在新说，长远来看，新城开发模式并不是保利地产唯一发展方向，保利地产是双线发展，立足点还是一二线城市，京沪穗加上成都武汉，三四线城市的新城开发是增长点。

  业内人士表示，虽然三四线城市面临人口流出与产业基础薄弱的威胁，一二线城市由于经济基础及人口流入支撑，有着天然的优势，但一二线城市竞争非常激烈，只有像保利这样具有强大实力的发展商可以在此竞争，中小开发商的生存空间则比较有限。

  拿地速度快于销售速度

  回顾2013年，房企在土地市场的表现俨然成为关注热点。“地王”强势归来，从单价地王、区域地王到总价地王，“地王”二字频繁出现，众房企感慨：“拿地难，竞争太激烈。”

  据CRIC研究中心数据显示，2013年，全国前50强企业共耗资5875亿元拿地，同比2012年增长57%，拿地建筑面积高达1.87亿平方米，同比增长17%。其中，万科、绿地、保利等企业新增土地储备的规模排名靠前。

  1月8日，保利地产披露2013年度业绩快报显示，2013 年1-12 月，公司实现签约面积1064.37 万平方米，同比增长18.11%。按照其“等量拓展”的拿地原则，其每年新增土地建面不能低于总销售面积，拿地产出货量比销售量也会高一些。从去年的拿地情况来看，保利地产确实坚持了其一贯的拿地原则。

  对比50强企业拿地规模与销售面积来看，去年的拿地面积与销售面积比值为1.3，比2012年同期的1.1略有提升。而保利表现的尤为突出，据不完全统计，去年1-10月份，保利地产规划建筑面积约1660万平方米，为其前10月销售面积的1.88倍。

  对于今年的拿地策略，保利地产相关人员表示，为保持增长和维持公司在行业内的领先地位，预计2014年的一季度还会有土地补充，目前也在积极关注土地市场。

  关于获取土地的价格，上述人员表示，“保利拿地有自己的原则，所有一切都提前计算好，如果超过预期便会放弃。公司去年所拿地块大多数都是在底价范围内获取，很少有溢价率超过10%的土地。”

  毛利率下滑成常态

  如今房地产行业毛利率下滑已经成为常态，而降价促销对毛利率的影响更显得尤为直接。保利地产虽然顺利完成2013年销售目标，占据千亿房企一席之地，但其毛利率依然没有摆脱下滑的命运。

  2013年，预计保利地产全年毛利率为33%左右，同比下滑3.2个百分点。受毛利率下滑、财务费用大幅增长的影响，2013年保利地产利润总额增长19% ，低于营业收入4的增速。

  分析人士认为，保利地产毛利率下降主要由于2011-2012年降价促销项目进入结算周期所致，外加个别高价土地也进入结算周期。2011年至2013年，保利地产销售签约总计3002亿元，而这三年的结算规模仅为2082亿元。

  CRIC研究中心表示，去年上半年，保利地产毛利率为30.9%，同比下降6.6个百分点，主要原因是上半年结算的房地产项目中，逾四成属于首次结算，一般结算成本较高，拉低了整体毛利率。

  为此，自去年下半年起，保利地产开始对部分产品结构调整，希望均价有所提升。保利地产11月份销售均价为13817元，环比上升12.05%，而之前10月份的销售均价则环比上升了9.74%。

  不过，最新数据显示，保利地产去年12月份的销售均价13641元比11月略有下降的，公司在销售均价出现环比下跌的情况下销售金额仍创纪录，因其中有部分1月因观望态度而暂缓购房以及因信贷审批延后因素而滞后的销售收入。

  “保利未来几年的毛利率将保持持平，将在34%左右。”相关机构指出，受2013年房价上涨影响，预计2014年保利的毛利率可能略有回升，但由于地价跟随房价上涨，毛利率改善空间有限。

  逐鹿商业地产

  商业地产近年来一度成为房企争夺的焦点。2013年，万达后者居上超越保利地产，其商业地产功不可没；年末万科推出的首家商业地产——金隅万科广场也初战告捷。由此看出，开发商正在纷纷提升商业地产业务比重。

  自2012年开始加码商业地产布局，并将新成立的保利地产商业地产投资管理有限公司升级为集团的一级子公司，与各个地区公司同级后，去年保利地产北京全年商业地产收入占比狂飙至45%的高位，而2012年全年，其商业地产的营收占比仅为13%。

  目前，保利地产在广州、北京、上海、天津、成都、武汉等中心城市已建商业地产项目总建面积超过 250 万平方米，形成了涵盖商业写字楼、高端休闲地产、星际酒店、商贸会展、购物中心、城市综合体等多元化优质商用物业的规模化经营格局。

  保利地产透露，随着持有商业项目数量增多，保利将更加主动发展商业物业。未来3-5年，保利地产管理的购物中心和酒店数量将分别达到14个和27个，分布于全国21个城市，总面积近300万平方米。

  业内专家指出，与住宅的开发模式迥异，商业物业的资源投入和现金回报都需要经历一个较长的周期。早在2005开始，保利地产就开始探索通过商业物业支持住宅开发的方式涉足这一领域。

  事实证明，作为擅长住宅开发的地产商，通过这种方式涉足商业地产是稳健务实的。目前保利地产的商业物业以各地区的项目公司为主体，更多是为了配合住宅开发，而未来商业地产公司也会物色和投资地块，更加精确地开发运营商业物业。

  打造“三位一体”养老模式

  商业地产之外，保利地产开始发力养老产业。2013年12月，保利地产发布养老战略，保利地产将以全产业链进入养老产业，打造由机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式。

  在发布会上，保利地产对外发布了“以居家为基础，统一服务标准，以社区为依托，统一配套标准，以机构为支撑，统一专业标准，关注传统文化、心理、生理需求”的“三位一体”养老模式，满足老年人的全方位需求。

  按照保利地产董事长宋广菊的说法，在坚持住宅主业同时，将在多元化产业方面积极布局。未来10年会建设50个专业养老机构，保利地产进入的每个城市都有专门机构提供高端养老服务，这样更能反哺住宅，让后者产品增值、销售提速快。

  目前，保利地产集团已在社区养老、管理服务、医疗服务、养老保险链条整合等方面实现了全国布局。2013年，保利地产在北京、上海、广州、成都、三亚等地已有六个养老产业项目在建。未来，保利地产将以展览为平台，项目为带动，打造横向和纵向的全产业链模式，构筑养老生态系统。

  2013年初，保利地产养老产业首个试点项目——北京西山林语和熹会专业养老机构开始运营，虽入住情况、项目档次在北京同类产品中均名列前茅，但目前仍处于亏损状态。

  胡在新透露，保利地产养老产业盈利模式为微利模式，在投入阶段主要集中在适老住宅销售、适老产品研发设计，以及适老设备改造。中长期计划用三到五年时间，使养老产业的运营进入稳健经营阶段。基本实现盈亏平衡，从长期来看，计划八到十年时间，达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs上市。