自住型商品房再上市需受约束 避免变成投资品
1月13日，北京首个自住型商品房项目开始接受现场登记。当天，大约1800户保障房轮候家庭向恒 大·御景湾递交了材料。
自住商品房是北京去年推出的重要调控内容。以限售价、限套型为主要特征的自住商品房，也获得了众多买房人特别是刚需置业者、保障房轮候家庭的关注。去年底，恒 大·御景湾网上申购就有14.8万户报名申购。北京也在持续增加自住商品房供地。
自住商品房的推出受到很多买房人的欢迎，但目前自住商品房推出过程中，也开始暴露出一些问题。为使自住商品房政策更好地落实，发挥预想的作用，新京报邀请多位业内人士发表意见，期待自住商品房的建设和供应真正实现好事办好。
“一房难求”短期内或难改变
新京报：自住商品房现在优先面向北京保障房轮候家庭和京籍单身无房户，这降低了很多非优先家庭例如通常说的“夹心层”买上自住房的几率。日后是否会出现夹心层“自住房买不上，商品房买不起”的情况？
刘晓光：自住型商品房摇不上，商品房买不起的情况肯定会存在。为了解决自住型商品房的供需矛盾，可能就需要政府增加或者细化申请自住型商品房的限制条件。
陈云峰(微博 博客)：自住房和保障房的供应量与市场需求之间存在很大差距，所以仍然会出现一房难求的情况。从目前来看，“夹心层”自住型商品房买不上，商品房买不起的现象确实存在。尽管这种情况会随着保障房和自住房供应的增加有所缓解，但近期还无法根本性地解决需求问题。
张鹏(微博)：当下，根据北京限购令，外地人在京买房需要有5年的纳税证明或者社保缴纳证明。随着时间推移，市场新增的购房需求会越来越多。夹心层买不到自住房的现象肯定存在。限制购房资格并没有抓住问题的关键，应该加大供应量才能够根本性解决供需矛盾。
胡景晖(微博 博客)：对于夹心层买不上自住房，不需太多担心。因为目前自住型商品房的供应量很大，应该能够解决相当一部分夹心层的问题。只要政策坚持下去，供应就可以保障充足。
自住房对市场冲击有限
新京报：还有观点认为，自住房推高了商品房地价。你如何看待自住房对商品房房价的影响？不同类型商品房所受影响是否一样？
刘晓光：就单个项目，开发商在拿地的时候，除了竞地价之外还需要竞配建自住型商品房面积，为了平衡收益，开发商肯定会抬高纯商品房部分的价格，或者将纯商品房部分干脆做成高端项目。这样在单个地块内，会推高商品房价格。从整体看，目前自住型商品房主要集中在五环范围外，对于市区的商品房项目不会造成冲击，即使有影响，也只是对位于五环外的普通商品住宅而言。至于高端楼盘项目，因为其客群上存在根本差异，所以也不会受自住房的影响。
张鹏：自住房的出现导致普通商品房的供应量缩减，将会拉高商品房的价格。现阶段，自住商品房的出现肯定会影响客户的购买心理，造成一部分原本有购买商品房意向的群体，转而购买自住型商品房。但是自住商品房项目的数量有限，许多买房人还会回流到商品房市场，自住房短期之内对市场的冲击、价格抑制作用不会很大。
胡景晖：自住商品房的入市，会分流走很多原来要购买商品房的人，缓解商品房恐慌性情绪，避免了大量初入社会的年轻人集全家之力购房的情况出现。整体考虑，自住商品房对跟其价格接近的普通商品住宅的影响会较大，而高端楼盘不会受到什么影响。
要避免自住房异化成投资品
新京报：自住房要比周边商品房便宜30%甚至更多，未来即使要交差价的30%，可能依然有巨大的投资获益空间。您如何看待这一情况？自住房的退出是否适宜直接再入市？
刘晓光：因为政策硬性规定了价格上限，自住型商品房价格要比周边房价低30%左右，所以投资获益空间肯定存在。但这一类产品实际上应该是针对中产阶级推出的限价房，其退出仍然应该指向市场。
陈云峰：自住房的投资获益空间确实存在，这是制度设计时的缺陷。但是因为自住型商品房是购房者和政府共有产权的一种产品，所以自住房的退出，不适宜由政府进行回收之后再卖给符合条件的自住房购买人。但自住型商品房的增值部分，应该同政府分享。目前有关这方面的制度上还不完善，但应该未雨绸缪；如果控制不好，自住房也会沦为投资品，而违背了这项政策的初衷。
胡景晖：自住房带有一定的保障色彩。再上市年限要受约束，溢价部分要跟政府分成，个人认为投资获益90%以上都需要同政府进行分成。因此，应该不会出现大量投资性需求涌向自住房。
自住房出售应接受社会监督
新京报：为了避免自住房异化成投资品。自住房二次入市，如何规避现在二手房交易常见的阴阳合同问题？
陈云峰：因为有共同产权，对于自住房房产应该有明确的评估值，产权机构要有备案。阴阳合同的问题还是可以通过技术手段解决。现在更应关注一些无法通过技术手段加以规避的问题，比如如何避免权力寻租的问题。自住商品房应该是对全社会公开的。只要是对某个单位、系统或者区域定向出售的，都容易出现权力寻租。所以自住型商品房的出售，必须接受全社会的监督，且应加大监督力度。
张鹏：阴阳合同的问题肯定会存在，并且较难被监管，具体还要看政府机构是否会有所作为。
胡景晖：目前阴阳合同存在空间很小，因为政府近些年来对于最低过户价的调整力度很大，现在很多区域最低过户价和实际市场价格差异不大，因此阴阳合同也没有存在的意义。通过加强政府管控和舆论监督，自住房未来的二手交易应该也可以避免这类问题。
