同致地产：地价推高南昌房价 一年涨幅近千元
1、楼市调控首尾呼应，年中处于真空
2月20日，国务院常务会议推出“国五条”，并在3月1日发布国五条细则，随后中央及各部委密集表态，坚决落实国五条调控精神。接着各大城市跟进落实，但大多数城市仅公布了本年度的房价控制目标，出台细则的城市力度不一，北京政策最为严厉。换届后，新政府对于楼市调控不再紧盯房价，而是着眼于长效机制，注重构建完善的住房体系，大力支持保障房建设，对于楼市调控基本不提，与上年多达上百次提及调控不动摇形成鲜明对比，调控可以说处于真空状态。期间楼市成交量快速攀升、房价较快上涨、地王不断诞生，9月底引来了国土部禁出地王的喊话，10月11日出台的“深八条”拉开了地方政府新一轮调控的序幕，包括北京、上海、南昌等多达17个城市加入这一行列，但是这些城市出发点还是达成房价控制目标，无助于楼市健康平稳发展。
2、土地市场大丰收，九龙湖大爆发
2013年南昌市共计推出土地218宗，成交184宗，相比去年分别增加100宗和82宗。今年的供应面积和成交面积达到19941.414亩和17092.027亩，比去年增加9790.429亩和8150.455亩，增幅达到96.45%和91.15%，也远超历史最高的2011年。全年土地市场吸金216.7亿元，比上年增加78.48亿元，历史首次突破200亿大关，获得大丰收。
九龙湖区域从5月份开始连续5个月大规模推地，共计成交3844.693亩，其中住宅类用地2689.035亩。九龙湖大爆发助推全市住宅类用地成交达到4907.561亩，相比去年增加969.871亩，增长了24.63%。今年成交的住宅类用地可规划建筑面积760.46万㎡，楼面地价1891.45元/㎡，同比分别增加196.88万㎡和136.27元/㎡。
3、销售持续升温，推盘量再创新高
去年下半年火热的销售形势延续至今年，国五条也未能阻挡，反而引发恐慌性购房，销售持续火爆。从3月份开始南昌楼市连续10个月销售率保持在7成以上，良好的销售更加刺激开发商们的推货速度，导致工程进度远跟不上销售进度，7、8月份供应量进入间歇期，也是蓄势的阶段，此后快速反弹。
2013年全市住宅新推65671套，推盘量达到657.01万㎡，相比上年增加94.75万㎡，增长16.85%，再创历史新高。整体销售率为73.94%，比上年提高12.63个百分点，距离历史最好水平的07年仅有4个百分点的差距。
4、地价推高房价，一年涨幅近千元
上半年南昌房价相对平稳，但是7、8月份地王不断爆出，朝阳新城、凤凰洲楼面地价7字打头，京东、九龙湖楼面地价直追5字头，地价过快上涨传导至住宅市场。第三季度全市推盘折后均价达8447.06元/㎡，环比上涨571.59元/㎡，涨幅7.26%。房价快速上涨倒逼昌六条的出台，加强了预售和网签的监管，使得第四季度房价回落到7791.64元/㎡。2013年全市推盘折后均价为7957.61元/㎡，比上年上涨902.28元/㎡，涨幅12.79%，高于城镇居民人均可支配收入的实际增幅，未能完成房价控制目标，这也是意料之中。
5、三大板块供应破百万，销售全线飘红
相比上年，仅有昌北和莲塘板块供应小幅回落，其他板块供应大幅上扬。京东、红谷滩和象湖三大板块供应量均超百万平米，创下历史新高，形成三强争霸的局面。其中红谷滩板块供应比上年增加33.95万㎡，增长43.19%，时隔三年再上百万台阶，九龙湖成为推手，二次开发效果显现。各板块销售全线飘红，十大板块中有九个板块销售率在六成以上，红谷滩板块以80.31%的销售率领衔，联发广场、世茂广场年内相继开业，使得板块进一步繁荣，连续多年成为消费者购房首选地。
6、高层主导供应，洋房取代多层
土地日益稀缺，开发强度大大提高，高层产品形成绝对主导地位。今年高层供应面积达到498.24万㎡，相比上年增加115.63万㎡，增幅30.22%，市场比例提升至75.83%。在土豪盛行、追求高大上的今天，多层被边缘化，市场刮起洋房风，电梯成为洋房的标配，花园洋房供应稳定增长，连续两年保持着30万㎡以上的体量。各类型产品销售良好，公寓和别墅销售率与普通住宅有一定差距。
7、改善型产品建成主流，大宅产品萎缩
相比去年，今年六房未有供应，户型供应格局也发生了改变。今年改善型需求大量进入市场，使得三房供应超越二房，三房供应历史上首次超过300万㎡，市场比例提高到46.05%，领先二房10.25个百分点。大宅产品销售不佳，四房以上产品销售率仅有55.52%，低于市场整体近20个百分点。大宅产品供应也呈现萎缩状态，其中别墅最为明显，今年供应量只有17.66万㎡，比上年减少了31.44%。
8、政府团购房冲击市场
政府团购房年年都有，但是从未像今年这样对市场形成巨大冲击，其中万达城和绿地悦城两个项目是典型。万达城自9月6日取得预售，连续3个月雄霸住宅成交TOP10榜首，也让万达收获了今年南昌住宅市场销售面积和销售金额双料冠军。绿地悦城在年底最后三天突击取得89栋高层预售，预售面积达到68.73万㎡，使得新建住宅库存量升至293.6万㎡，创下历史新高，极大缓解供求平衡。
9、楼市兴起微信营销
信息飞速更新的时代，快节奏的生活已成为当前的主流生活方式，互联网已经进入新媒体传播2.0时代。有人说，未来的营销，不需要太多的渠道，只要让你的产品进入消费者的手机，就是最好的营销。2013微信成为一大利器，一夜之间气象万千，甚至超越了微博。微信，它重新定义了品牌与用户之间的交流方式。摇一摇、扫描二维码、漂流瓶等功能形成了更多的互动，语音功能、实时对话可以为用户提供更加有丰富的服务。开发商们开始玩转微信营销，万科金色名郡的“扫我有惊喜”、凤凰印象的“摇一摇抽奖”。
二、2014年南昌房地产市场发展预测
2.1 2014年南昌市房地产发展主要推动力
宏观层面
1、经济保持平稳健康
今年一、二季度我国经济增速出现下滑，依靠政府主导大规模投资来拉动经济已成为过去时，用放松货币进行短期刺激似乎也不在决策者的考虑之列。但是李克强总理提出了“经济运行合理区间”，虽然没有具体指标，但是GDP增速7.5%成为共识。十二五规划纲要也要求GDP增速要达到7%，可以说我们经济仍将长期保持平稳健康发展。
2、城镇化发展需要房地产
12月13日闭幕的中央经济工作会议套开城镇化会议，这是首次就城镇化发展举行全国性会议，上升到国家战略层面。此前召开的三中全会要求推进农业转移人口市民化，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。人口城镇化需要房地产，也为房地产发展带来举得空间。2014年国家将出台实施国家新型城镇化规划。全会还提出要建立城乡统一的建设用地市场，农用地流转将会加快，极大的提高农民收入，有利于人口城镇化快速发展，尤其是城市近郊农村将更为明显。
3、小产权房定性利于房地产
10月底开始市场流传着小产权房可能转正的消息，引发极大争议。11月22日国土部、住建部联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》，这是官方又一次明确强调小产权房不存在“转正”的可能性。两天后的联合会议上再次表示对在建、在售的坚决叫停，并依法查处。小产权房定性将有利于商品房市场的发展。
南昌层面
1、龙头昂起，首位度加强
省委十三届七次全会上提出，要集中力量加快推进昌九一体化，将其作为实现“龙头昂起”的重中之重。“昌九一体化”战略的提出顺应了长江中游城市群发展的趋势，为拉动南昌乃至全省的经济社会发展找到一个全新的引擎和平台。南昌的经济实力、辐射能力将得到加强，首位度进一步提高。南昌明年发展预期目标确定为GDP增长10.5%左右；全社会固定资产投资增长21%；城镇居民人均可支配收入增长10.5%。
2、空港经济区助力南昌
日前南昌首次明确2018年基本形成一小时经济圈，率先启动昌九一体化，其中南昌临空经济区成为战略支点。《南昌临空经济区发展规划》已经国家发改委邀请的专家组评审通过，正报请江西省发改委转报省政府批复。空港经济区核心区10平方公里，将成为南昌发展的新引擎，对昌九一体化和全省开放型经济作用明显。
3、重大工程拉动增强
此前常务副市长张鸿星介绍明年将开工建设3号线，2015年开建4号线，2016年开建5号线，并从2015年起每年竣工一条地铁。地铁离我们越来越近，地铁效应逐步增强。红谷隧道开工进入倒计时阶段。此外，南昌将迎来规模巨大的旧城改造。根据计划，南昌将在2013年至2017年5年内改造288个地块，涉及居民约9.6万户。2013年至2015年将优先改造连片规模大的约194个地块，每年完成不少于300万㎡改造任务，用三年时间对老城区改造约1000万㎡。
4、史上最大户改作用突出
2014年1月8日南昌市召开《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》新闻发布会。南昌将取消全市建成区范围内农业户口和非农业户口的区别，统一实行“南昌市居民户口”登记，并在此基础上，全面推进南昌市中心城区规划范围内户口“一元化”登记工作。力争到2018年实现我市中心城区350万常住人口的发展目标，城镇化率提升至72%。户改将释放巨大人口红利，助推房地产市场稳步发展。
2.2 2014年南昌市房地产发展趋势
宏观政策
1、楼市调控倾向市场化，长效机制待发
十八届三中全会于11月12日闭幕，审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。公报指出，经济体制改革是全面深化改革的重点，核心是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中发挥决定性作用和更好发挥政府作用。李克强经济学出发点也是不出台刺激性政策，市场归市场的，政府归政府，不再头痛医头脚痛医脚。楼市调控将倾向于市场化，包括土地改革、房企融资等长效机制将很快推出。
2、地方政府自主微调，避免一刀切的调控
年底举行的全国住房城乡建设工作会议明确继续抓好房地产市场调控和监管工作，可以预见以限为主的行政化调控手段短期内不可能退出。但是也传递出更加注重分类指导和强化市场监管的信号，地方政府调控自主性增强。实际上，从10月11日深八条开始，地方政府已经掀起了新一轮调控。这与发改委官员发出调控不能全国服药的观点不谋而合，一二线城市偏热、三四线偏冷，不应该是一刀切的调控。
3、深化财税体制改革，房产税扩围在即
三中全会指出通过深化财税体制改革，发挥中央和地方两个积极性，房产税成为重要的一环，不动产登记将为推进房产税铺路。国务院已经决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，确定由国土部责指导监督实施。2014年6月底将出台不动产登记条例，具备了开征房产税技术条件，房产税也是长效机制的重头戏。
4、构建住房保障体系，满足多层次需求
包含棚户区改造在内的保障性住房是新一任政府核心关注点之一，多次强调和研究。10月30日，中央政治局集体学习和研究加快推进住房保障体系和供应体系建设。会议强调构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。经适房自2005年出现问题后，江西、郑州、广州等地进行积极探索，推出三房并轨合一的举措，受到中央的肯定，将进行更大范围的推广。
市场预判
住宅供应高位稳定
去年南昌市区住宅类用地3937.69亩，可规划建筑面积563.58万㎡。2013年住宅类用地已经成交4907.561亩(规划面积760.46万㎡)，已经超出全年计划约284亩。按照一般转化速度，明年预计商品房供应面积约640万㎡。
今年1～11月商品房新开工面积776万㎡，同比增长38.65%；其中住宅面积504.78万㎡，同比增长32.84%。新开工量的增长对明年上半年商品房供应将起到积极作用。
综合以上信息，大致推算出明年南昌市区商品房新增供应750万㎡左右，其中住宅约520万㎡，与今年524.6万㎡住宅预售相当。按照近三年平均0.85的供求比计算，明年住宅销售面积425万㎡。
房价上涨10%左右
面对过快上涨的房价，全国重点一二线城市相继出台调控措施。这些调控大多是重复和强调原有政策，但是释放出地方政府调控的决心，能够影响人们的心理，会起到稳定市场预期的作用。酝酿中的长效机制强调市场化配置，行政手段逐步弱化，不在通过打压市场来实现，增加供应成为共识，这更将有利于房地产市场健康平稳发展，所以明年的房价将会温和上涨，房价涨幅控制在10%左右。
九龙湖崛起，湾里渐成热点
今年6月到9月九龙湖连续4个月集中大规模推地，合计成交3724.513亩， 万科、万达和绿地三大巨头先后进驻。加上此前待开发土地，九龙湖区域将超过5000亩，明年开始会有一个爆发，挑战原有市场秩序。前几年湾里发展缓慢，随着大规模旧城改造，城区焕然一新，也吸引大量开发商。2014年预计将有13个新盘入市，其中多数均是百亩以上的项目。之前热炒的京东和朝阳洲板块将依然有良好表现。
商业地产反弹，凤凰洲兴起
相比住宅市场的火热，今年的商业地产相对平淡，明年可能会迎来大的反弹。红谷滩中心区金融商务区项目集中爆发，朝阳新城滨江经济带步入快速通道，昌东大道总部经济带如火如荼，凤凰洲将在2014年兴起。根据规划，凤凰洲将被打造成南昌的外滩，形成具有标志性的天际线，目前确定的项目有凤凰印象、环球商业中心、凤舞九州等。
三、附件
1、2013年市区商品住宅供求
2、2013年南昌县商品住宅供求
