第一篇 市场背景篇

  一、政策法规

  (一)金融、财税政策

  1、济南试点公积金支持棚改

  (二)土地政策

  1、山东将减少农村住宅用地 农民自愿退宅基地将获补偿

  (三)其他政策

  1、政治局会议重提三要点，加大保障房供应成调控关键

  二、市政动态

  (一)内部交通

  1、南部贯穿东西主干道打通 济南二环南建绿色长廊

  2、二环南路东延明年3月开工 济南将实现高架环绕

  3、城轨R1线环评二次公示 4站设地下5站上高架

  (二)城市发展

  1、济南新东站核心区范围划定 规划面积约8.8平方公里

  2、济南报业大厦封顶 西城再添文化地标

  3、济南8宗土地底价成交 省博物馆东将现300米高楼

  4、华润万象城落户济南经十路 填补购物商圈空白

  5、济南火车站北广场建特色商业街 东方威尼斯明年开工

  (三)区域发展

  1、城际明年年底望开通 济南烟台4小时可达

  (四)市场资讯

  1、50强企业拿地盘点：积极补仓以备后续发展

  2、2014年调控大方向不变，分城市实行差别化控制

第二篇 市场分析篇

  第一章 土地篇

  一、本月公告土地分析

  (一)土地供应分析

  1、土地供应走势分析

  ■土地供应走势：

  12月份土地累计供应比11月份大幅度提升，环比上涨53%，供应土地43幅，供应面积约304.52万平方米，其中23幅为住宅用地，20幅为商业用地。

  2、土地供应结构分析

  ■土地供应结构：

  该月土地供应属性以住宅为主，占本月土地总供应面积的78%。本月区域性供应用地中，历城区供应面积最多，供应8幅地块，供应面积占总面积的35%。两个月来历城区一直是土地供应热点区域，该区目前土地储备充足，发展潜力较大。其次为槐荫区，供应占全市供应面积的31.43%。本月供应用地规模面积在5万㎡以下的地块较多。

  (二)土地成交分析

  1、土地成交走势分析

  ■土地成交走势：

  12月份土地成交面积较上月出现了小幅度下降，成交19幅，成交面积72.26万平方米，环比下跌59.01%其中，历城区和历下区成交土地最多，分别占到52%和22%，成交土地中，11幅为住宅用地，8幅为商业用地。

  2、土地成交结构分析

  ■土地成交结构分析：

  该月土地成交属性以住宅为主，占本月土地总成交面积的53%。本月成交土地中面积最大的为历城区田园新区，用地面积达8.44万平方米。历城区成交占全市面积成交的52%，共成交8幅土地，成交面积37.35万平方米，吸引了天鸿置业再次在片区地块拿地。本月成交用地规模面积主要集中在5-10万㎡的区间内。

  第二章 商品住宅市场

  一、市场综述

  2013年12月，济南商品住宅市场供应量为90.13万平方米，环比上月下跌18.56%；本月成交面积48.7万㎡，环比下跌22%，成交均价8760元/㎡，环比上涨7.67%。

  12月济南普通住宅市场新增供应量为89.19万平方米，环比上月下跌20.43%，成交量为47.23万平方米，环比下跌25%，成交均价8624元/平方米，环比上涨9.1%；公寓产品本月无供应，公寓成交面积2.42万平方米，环比上涨21.07%，成交均价10891元/平方米，环比上涨17.54%。成交主力集中在历下区，其次为高新区。别墅市场本月供应面积0.22万方平米，成交面积1.48万平方米，环比上涨97.3%，成交价格为19450元/㎡，环比下跌6.3%。

  二、商品住宅供应市场走势解析

  (一)商品住宅批准供应总量走势

  2013年12月，济南商品住宅市场供应量为90.13万平方米，环比上月下跌18.56%；本月成交面积48.7万㎡，环比下跌22%，成交均价8760元/㎡，环比上涨7.67%。

  ■普通住宅

  本月迎来年末供应高峰，2013年12月济南普通住宅市场新增供应量为89.91万平方米，环比上月下跌20.43%。本月有6个项目有新增供应，1个项目供应超过5万平方米。西城济水上苑，名筑一品，海亮•院里分别位于前三甲。

  ■公寓

  本月公寓供应量为零。

  ■别墅

  2013年12月济南别墅市场新增供应为0.22万平方米，本月仅有历下区供应，供应项目为舜奥华府项目。

  (二)商品住宅批准供应区域分布

  ■普通住宅

  12月份，从普通住宅批准预售的区域分布来看，本月历下区为主力供应区域，供应总量为30.21万平方米，占济南市供应总量的34%，该区域内三庆•城市主人，海尔绿城全运村，舜奥华府为主力供应项目；其次是槐荫区，供应总量为22.92万平方米，占济南市总供应量的25%。

  ■公寓

  12月份，济南市公寓供应为零。

  ■别墅

  12月份，济南别墅供应为0.22万平方米主要供应项目为舜奥华府。

  (三)商品住宅批准供应形态分布

  本月普通住宅为主要供应、公寓只有及少量的供应，别墅暂无供应。

  (四)商品住宅批准供应项目分布

  从新增供应的项目数量上来看，本月共有24个项目有新增供应，面对年末供应量相比较，比上月供应量小幅度减少，除天桥区无供应外，各区都有相应供应。

  三、商品住宅成交市场走势解析

  (一)商品住宅成交总量走势

  12月济南普通住宅市场新增供应量为89.19万平方米，环比上月下跌20.43%，成交量为47.23万平方米，环比下跌25%，成交均价8624元/平方米，环比上涨9.1%；公寓产品本月无供应，公寓成交面积2.42万平方米，环比上涨21.07%，成交均价10891元/平方米，环比上涨17.54%。成交主力集中在历下区，其次为高新区。别墅市场本月供应面积0.22万方平米，成交面积1.48万平方米，环比上涨97.3%，成交价格为19450元/㎡，环比下跌6.3%。

■普通住宅

  2013年12月济南普通住宅成交量稍有下跌，本月成交面积47.23万㎡，环比下跌25%，成交均价8624元/平方米，环比上涨9.1%。成交项目前三甲为西城积水上苑，金科城，北大时代占到总成交面积的13%。

  ■公寓

  2013年12月济南公寓成交面积2.42万平方米，环比上涨21.07%，成交均价10891元/平方米，环比上涨17.54%。成交主力集中在历下区，其次为高新区。主要成交面积段为40-60㎡小户型。

  ■别墅

  2013年12月济南别墅成交面积1.48万平方米，环比上涨50.15%，成交价格为19450元/㎡，环比下跌62.2%。市中区，长清区，高新区，历下区均有成交。市中区成交量占总成交量的85.78%，其他几区成交量相当，相对较少。

  (二)商品住宅成交区域分布

  ■普通住宅

  2013年12月，济南市7个行政区域均有普通住宅产品成交。其中槐荫区、历下区，历城区的成交面积依次占据前三位。分别在总市场份额中占24.16%、12.02%和11.22%。

  ■公寓

  从本月区域成交结构来看，区域成交量受单体项目影响较大。受诚基中心、祥泰新河湾项目成交的影响，历下区区为本月公寓成交的主力区域，其次是高新区。

  ■别墅

  2013年12月，济南别墅市场成交分为市中区，长清区，高新区，历下区均有成交。

  (三)商品住宅成交面积结构解析

  ■普通住宅

  本月主要以80-100平方米两室和120-144平方米三室户型为主。随着市场回暖的发展趋势，济南市场的刚性需求得到持续释放，改善型需求也有明显的向好趋势，本月成交面积段成交贡献占比最大的仍为80-100平方米的刚需户型，成交面积占总成交面积的35%，其次为120-144平方米的成交面积段，面积占比约25.47%，共成交3923套。第三为100-120平方米，该面积段房源也逐渐受到市场欢迎。

  ■公寓

  12月济南公寓成交面积集中在40-60平方米面积段，占总成交面积的35.03%。受诚基中心、祥泰新河湾项目成交的影响，历下区区为本月公寓成交的主力区域，上述几个项目产品都具有面积小，总价较低的特点，赢得了有投资性需求的消费者，因此成交量较大。

  ■别墅

  本月济南别墅成交面积集中在300-400平方米的户型，成交量占成交总量62.51%。

  (四)商品住宅成交单价结构解析

  ■普通住宅

  本月6000-8000元/平方米单价段成交量最大，达19.81万平方米，占全市成交量的33.46%，该单价段主要涵盖了刚需产品，成交量较大，其次是8000-10000元/平方米价位段，占比为25.09%。

  ■公寓

  从公寓成交单价结构来看，本月济南市成交单价在10000元以上公寓的成交量位居第一，占总成交量的45.41%。其次是成交单价在6000-8000元之间和8000-10000元之间的公寓，其成交量相等，占总成交的38%，影响了总体的单价成交结构面积分布。

  ■别墅

  从成交单价来看，12月别墅均价在16000-20000元/平方米价位段的成交量最大，占比为38.58%，主要是主力成交项目中海国际社区对整体均价影响较大。其次为20000元/平方米以上价位段，该价位段主力成交项目为华润仰山和鲁能领秀城，两项目成交均价较高，也拉高了本月别墅的成交均价。

  (五)商品住宅成交总价结构解析

  ■普通住宅

  12月普通住宅成交总价集中在50(含)-80万元之间，该区间成交量占本月商品住宅成交量的28.1%，其次为总价在80-100万元和100-150万元之间房源，分别占本月商品住宅成交量的17.20和19.90%。

  ■公寓

  本月公寓成交总价在各个区间均有分布，成交总价主要集中在50-80万元30(含)-50万价位段，分别占34.74%和32.66%。

  ■别墅

  本月别墅成交总价都分布在500万元以上总价位段的，成交面积1.21万平方米，占本月别墅总成交量的的81.8%。

  四、成交均价分析

  (一)普通住宅市场

  ■12月成交均价较上月有所下跌

  ■历下区成交均价最高、市中区次之

  ■120-144平方米户型均价最低、大于180平方米户型成交均价最高

  (二)公寓市场

  ■成交均价较上月略有上涨

  ■历下区成交均价最高

  ■小于40平方米户型公寓成交均价最高

  (三)别墅市场

  ■别墅成交均价环比下跌6.3%

  ■本月市中区有成交

  ■200平方米以上面积段成交均价最高

  五、热点板块

  ■板块解析——济南市槐荫区

  槐荫区位于济南市区西部。东西横跨16.5千米，南北纵越14千米，地势南高北低，西高东低。槐荫区地处中纬度地带，属温暖带大陆性季风气候区。春季干燥少雨，多西南风；夏季炎热多雨；秋季天高气爽；冬季严寒干燥，多东北风。槐荫区有黄河和小清河两个水系，主要河流有黄河、小清河、玉符河。槐荫区济南高铁新站(西客站)建有三馆，加之十艺节开幕式又在槐荫区开幕，更加带动了区域的发展。槐荫区总面积151.48平方千米。总人口34.7万人，其中少数民族1.42万人。辖12个街道、2个镇，174个行政村。槐荫区不断招商引资，也不同程度上加速了区域经济的发展。目前，槐荫区在售项目有恒大雅苑，金科城，中建锦绣城，西城积水上苑，绿地国际花都等。

  ■重点项目推介——金科城

  济南金科城项目坐落于槐荫区经十路与齐鲁大道交界处，济南槐荫西客站片区，片区前景发展利好。项目总建设用地约27万㎡，总建面近150万㎡，规划分四期开发，面积区间为80-140平。同时项目为济南量身定制150万㎡集品质居住、精品商业、高端办公的全维综合体，成就济南新的居住中心。六大主题社区，40万㎡高端商业配套，为济南开启一座城市的繁华。项目所在西部新城中心区片区规划的2条轨道交通、10多条交通要道、12条公交线，1个高铁西客站，1个长途客运枢纽站，实现了高铁与其他交通工具立体交通网的无缝接轨。

  卖点：品牌，户型，地段

  12月槐荫区商品住宅成交情况

  本月槐荫区普通住宅成交1337套，成交面积在14.31万㎡，成交金额11.18亿元，成交均价7812元/㎡。公寓成交35套，成交面积为0.18万㎡，成交金额0.18亿元，成交均价10000元/㎡。别墅无成交。

  六、项目解析

  解析：

  从12月份成交金额排行前十的项目来看，TOP10项目成交面积和金额以槐荫区西客站片区较多。由此看出槐荫西客站片区仍是销售热点区域。排除掉北大时代项目集中网签的特殊情况，我们可以看到TOP10项目主要集中在槐荫区和历下区。

  第三章 办公市场

  本月济南办公市场供应面积为25.05万㎡，供应999套，供应量较上月上涨386.4%；成交面积为15.36万平方米，成交量环比上涨550.84%，成交套数为375套，本月办公物业成交均价11715元/平方米。

  一、市场供应量分析

  2013年12月济南办公市场供应25.05万㎡，供应999套。

  二、市场成交量分析

  本月济南市场办公市场成交套数为375套，成交面积为15.36万平方米，较上月成交面积下跌550.84%。

  三、成交均价分析

  本月办公物业成交均价为11715元/平方米，较上月上涨10.10%。

  第四章 商业市场

  2013年12月商业用房市场新增供应量为6.01万平方米，供应套数为280套；成交面积为3.03万平方米，成交268套，成交均价为25445元/平方米。

  一、供应量分析

  2013年12月商业用房供应量较上月有所上涨，本月新增商业用房供应量为6.01万平方米，供应套数为280套。主力供应项目为绿地中央广场，供应面积为1.42万平方米。

  二、成交量分析

  本月商业用房成交套数为268套，成交面积为3.03万平方米，较上月上涨90.56%。

  三、成交均价分析

  本月商业用房成交均价为25445元/平方米，环比下跌15.16%。

第三篇 区域数据篇

  一、历下区

  二、市中区

  三、槐荫区

  四、天桥区

  五、历城区

  六、高新区

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