楼市政策不温不火调控目标基本实现

  中国的房地产市场，说到底是一个“政策市”，任何一个调控政策的出台，都会打破当前市场发展态势，改变买方和卖方的力量对比。

  纵观2013年中国楼市调控政策，从全国来看，不可谓不严厉。2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。2013年3月1日，国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，首次明确二手房交易个人所得税严格按照个人所得的20%征收。随后的一个月里，北京、上海、广州等地先后出台地方细则。

  从青岛房地产市场来看，2013年基本走出了调控“加码”的阴影，更多是延续往年调控政策。面对“新国五条”，2013年3月31日晚，青岛市公布2013年度新建商品住房价格控制目标。根据要求，2013年青岛市将“按照保持房价基本稳定的原则，进一步增加普通商品住房供应，加大住房保障力度，坚决抑制投机投资性购房需求，确保本年度新建商品住房价格增幅明显低于城市居民人均可支配收入实际增幅。”

  除此之外，青岛再没有出台相关收紧楼市的调控政策。反而自2月1日起，青岛住房公积金贷款最高限额进行上调，新建商品房公积金贷款最高限额统一调整为60万元，二手房公积金贷款最高限额统一调整为35万元；6月8日青岛取消公积金还款限制，借款人只需每月的还款额不低于最低还款额度，就可以随意确定月还款数额。公积金这一政策的出台，业内人士认为是刺激楼市发展的一大利好消息。

  在温柔的楼市调控政策和强劲的市场消费需求相互制约下，2013年，岛城楼市调控目标基本实现。青岛锐理数据公司总经理马光明告诉记者，整体来看，2013年年度新建商品住房价格增幅为9.04%，而根据以往的经验，2013年城市居民人均可支配收入实际增幅应该在10%左右，因此2013年，青岛提出的楼市整体调控目标基本实现了。

  虽然2013年青岛楼市调控目标基本完成了，但面对年初定下的调控目标，很多城市却如鲠在喉。截止到2013年11月底，除北上广深四个一线城市外，包括郑州、武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙、南京、福州、杭州等众多二线城市，在2013年年底之前，密集出台楼市调控政策。对此，业内人士称这一轮城市密集出台楼市调控政策，多多少少有些为了应付住建部的年度考核而“临时站队”的色彩。所谓年度考核，是指2013年2月，国务院出台关于楼市调控的“国五条”，要求全国省会城市除拉萨外要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。 本报记者鞠培霞

  土地市场西进北上本土外来分庭抗礼

  2013年住宅销售一路火爆，土地市场也是“硝烟弥漫，捷报频传”。据了解，开发商凭借资金优势，在土地市场出手大方，一些城市热点地块一度遭到拼抢，“地王”记录不断被刷新。

  地王频出，部分地块甚至是“面粉”贵过“面包”，为此，中国房地产界业内专家顾云昌称，地王的出现和房价的增长有很大关系。开发商资金充裕，楼市刚性购房需求依然旺盛，因此，开发商更积极地在热点城市储备土地以待后期开发。开发商火热的拿地局面下，2013年土地出让金上涨明显，以一线城市为例，据中原地产统计数据显示，4个一线城市土地出让金均创历史记录，合计土地出让金超过5000亿元。其中，上海更是创造了2000亿元的土地出让金记录，北京全年土地出让金超过1800亿元。同国内一线城市不同，2013年的青岛土地市场却相对较为平淡，据银海世邦市场研究中心提供的数字表明，2013年岛城共计成交土地1140宗，土地面积3523.05万平方米，规划建筑面积4796.85万平方米，较2012年小幅下降2.3%。其中房地产开发用地成交492宗，土地面积1530.66万平方米，规划建筑面积2944.35万平方米，较2012年下降3.6%。

  从全市的成交情况来看，青岛市主城区的成交数量在不断下降，而城阳、黄岛、即墨等近郊区域土地成交面积却在不断扩大，这也与近年来主城区周边楼市繁荣有着非常直接的关系。总体看来，2013年住宅、商业地块中，市南区的成交面积为零，市北、李沧、崂山三区的成交总量也不过44.5万平方米，而城阳、即墨等近郊和远郊区域，土地出让总量高达1061.76万平方米，其中，2013年黄岛区推地总量就为572.71万平方米，成为全市之首。而随着青岛逐渐成为外来房地产公司的必争之地，近年来，外来地产大鳄的身影也开始在青岛土地市场活跃。2013年，外来地产公司开始在青岛土地市场长袖善舞，同本土企业共同撑起岛城土地市场的天空。

  据青岛锐理数据统计，2013年外来地产公司在青岛土地成交市场中面积占比由2012年的26%上升至38%，土地成交宗数上同2012年相差无几，大约在四分之一左右。但是，在2013年青岛土地成交总价前十名排行中，外来地产公司占了6个，本土企业只有四个；而在土地成交单价排名前十中，外来企业则仅有2个，其余均为本土企业。对此，业内人士认为，与去年相比，今年外来企业在土地市场中的占比上升明显，大有与本土企业分庭抗礼之势。

  另外，尽管从出让以及成交量等方面，2013年青岛土地市场趋于平淡，但是，开发商对优质地块争夺的激烈程度，同2012年相比，有过之而无不及。2013年4月24日，在经过长达30分钟、87轮竞价后，虎山路41号79号地块被蓝光和骏置业有限公司以楼面地价3990元/平方米的高价竞得，土地成交总价接近3.5亿元。2013年8月29日，位于重庆南路以东、宁乡路以西、规划路以南、长沙路以北围合区域的地块，最后经过121轮竞价后被福州市榕荣地产公司以楼面地价6027元/平方米成功竞得，总价接近9亿，该地块也成为今年岛城土地市场中单价、总价“双料地王”。 本报记者鞠培霞