新浪乐居讯（编辑 李龙） 当旅游休闲地产不再是富人专属，几十万/套的海景房崭露头角，越来越多工薪阶层涌入购房。海南房地产市场，也正由海口、三亚、陵水的专属市场转而全岛开花。

    2013海南乐居年终特刊：海南梦  盘点2013海南楼市

  颠覆传统的破局

  儋州、临高、琼海、文昌全面开花

  海口、三亚。

  以这两点为轴，分割出海南房产市场的两条黄金线。向东，文昌、万宁、琼海、陵水依托早已开通的东线高铁，占据海南楼市的主导地位。向西，澄迈、临高、儋州、乐东凭借西线高铁和价格优势，俨然一副“后来者赶超”的姿态。

  一次“走遍海南”的探访中，一位来自吉林的林女士在中南西海岸案场，踌躇半天，最后下定。面对乐居编辑“为什么会选择在儋州买房时”，林女士表示，西线房价相对便宜很多，并且交通方便，空气挺好。

  “便宜”几乎成了三亚、陵水、海口以外所有地区项目在营销上的取胜利器。相比三亚、陵水，这里30万左右的海景房，让岛外购房者仿佛在这里找到了新大陆。因为低价走量，中南西海岸和碧桂园金沙滩两大西线项目，今年上半年分别以2100套和1200套完成“西线的逆袭”，占据海南成交套数排行榜冠亚位置。

  儋州资深房地产人士叶敏这样描述今年的变化：白马井一带楼市的暴增才让人有种“翻天覆地”的感觉。在叶敏对当地楼市调查中得知，今年前十月白马井一个片区的商品房销售额至少达到15亿以上，销售套数超过4000套。这一数据，足以让整个儋州跻身海南全年销量前7位。

  他惊讶于这种变迁：“拿去年和今年来比，白马井一带的销量至少增长了2-3倍。”

  在航天城面世之前，文昌楼市已经有了上涨的端倪。查阅省住房和城乡建设厅数据了解到，2011年和2012年的文昌楼市总成交分别定格在31万平方米和29万平方米。而据克而瑞提供的数据显示：2013年文昌前三季度的成交总量已经突破30万方，全年预将达到40万平方米。

  碧桂园的到来“颠覆”了临高楼市被忽略的“传统”。在全岛百万方体量的项目尚不足20 的背景下，一年之内，这里已经涌现了长岛蓝湾和碧桂园金沙滩两大百万体量项目。

  2012年年终的一次海南市场分享会上，资深地产人王路曾表示，琼海是2012海南楼市的“重灾区”。但时过境迁后。2013年在琼海厚厚的数字薄上，前十一月成交10752套，达到三年新高，以往寂静的博鳌也有了海南金湾的开盘热销。

  新湾区势力

  龙波湾、龙沐湾、海棠湾、香水湾成为新贵

  9月的一次西海岸论坛上，海口市房协会长戴开权用这样一组数据描述了湾区对海南楼市的重要性：“仅西海岸，每年占据海口2成左右销量”。

  三亚湾、清水湾、亚龙湾、石梅湾、海口西海岸，这些走在海南旅游地产开发的最前端的湾区，现在依然扮演海南楼市销量的主角。仅清水湾上盘踞的雅居乐和绿城两大房企，预计今年合计销售金额达到百亿规模。而从海南省统计局发布数据显示：今年前十一月，海南全岛完成住宅销售金额为882亿元。

  2013年的新湾区崛起要从月亮湾说起。

  11月，雅居乐在月亮湾上推出38万/套起的海景洋房，重新定义东线海景的价格底线。据雅居乐内部人士透露，一个月的认筹时间里雅居乐月亮湾成交超过600套。未来富力、合景、世茂、鲁能等6大房企将在月亮湾上相继推货，超千万体量的低价湾区房产合力冲击海南旅游地产市场。

  在一次长达一个小时的楼市对话中，海南中原地产总经理于菲面对乐居编辑反复将月亮湾作为案例。“这么多大房企云集一个湾区的现象并不多见。明年，月亮湾是绝对的热点。”

  包括月亮湾在内，龙波湾、龙沐湾、海棠湾、香水湾成为新贵。

  在克而瑞提供的2013年3季度海南成交结构分析数据显示：三亚陵水的200万以上高端项目成交比重在同比逐步下降。2013年3季度，三亚由59%降至36%，陵水则由82%下跌至60%。高端成交正逐渐由三亚、陵水两地向其它地区溢出。

  另外在1-9月成交排行榜上，去年还是三亚项目大包大揽，而今年位于陵水香水湾上的富力湾、临高龙波湾上的碧桂园金沙滩开始抢镜。碧桂园今年在龙波湾上陆续拿地7块，未来版图将由最开始的388亩扩张至超过1.2万亩；2008年开盘的富力湾，走过5年的不温不火后，今年一鸣惊人：前十月完成10.21亿元销量。

  今年本已平淡的海南土地市场上，乐东成为少数亮点。在龙沐湾上，江苏国信注资300亿元打造总体规划面积34.16平方公里、体量3400万方的国信龙沐湾，巨无霸体量超雅居乐清水湾3倍。

  三亚仅剩湾区中，海棠湾和崖州湾被贴上令人期待的标签。海棠湾，尽管“亚龙湾复制品”的诟病一直在延续。但国家海岸的名义、上千亿的投资规模，让人感觉来势凶猛。而崖州湾，从方兴地产去年收购兰海集团获得一级开发权后，被列入海南业内重点关注的湾区板块。毕竟，三亚只有这一个富有历史文化魅力的海湾。

  大佬的“替补”们

  20强房企“轮换阵容” 至少一个“继承者”

                      部分房企海南项目“轮换阵容”

                           (以上为部分房企项目不完全统计)

    从2009年那一波疯狂的旅游地产潮流算起，6年后，大多数房企在完成海南的首批项目，纷纷来到“轮换时间”。

  万科在完成海口浪琴湾，三亚湖畔森林公园、度假森林公园热销后，今年收购的香水君澜坐在了万科海南的替补席上。

  相比6年3个项目的万科，绿地在“先发”和“替补”的轮换表上，显然快速许多。在借壳绿地海长流和荣域两大项目撬动海南市场后。火速部署明年百万体量的计划：海口绿地城、绿地五源河这两大项目出场让2014年的海南市场多了些云波诡谲。

  按照恒大有关人士透露的推盘计划：2014年恒大在海南或将推出5个以上楼盘。从2011年—2013年间推出金碧天下、恒大名都、御景湾三大项目，试水海南市场后，现在恒大海口湾、恒大文化城等项目已经在“场边等候”。

  过去三年，绿城除在清水湾低调开发外，并未传出在海南的其它动作。但在今年11月，有业内传出，绿城在三亚南山附近一个的占地超千亩项目在积极寻求入市时机。

  12月25日，中铁在三亚市月川片区收地17111.39平方米(合25.6亩)，这是中铁在三亚打造子悦台的再次出手。另外，去年五月5月23日，与中弘联手以30亿元的价格拿下了海口市如意岛项目，尽管目前该项目依然“穿着西装”作壁上观。

  碧桂园今年8月传出与澄迈项目欧洲城邦联手，预计明年推出新货。而中南除了在儋州、文昌不惧之外，早有打算在昌江乐东等地寻找候补者。乐居初略统计，在海南开发的20强房企的“轮换阵容”里，至少站着一个“继承者”。

    老项目的尴尬境地

  新晋者掀降价入市潮

2013年年末—2014年年初新入市项目统计（克而瑞）

  已是新一轮旅游地产开发的节奏。旧盘未清，新盘凶猛。库存，如鲠在喉。

  新浪乐居统计，目前海南正式入市的项目超过600个。但真正消化完毕的并不太多，按照海南省住建厅长王志宏今年1月份的介绍，截至2013年1月10日，海南省商品房库存近千万方。

  假以海南最好时期每年去化800万方的速度，尚需1年半左右的时间去消化库存。

  据克而瑞统计显示，2013年年底到2014年1月，全岛预计开盘项目达65个。如此大规模的开盘自2010年后，尚属首次。海南克而瑞在对这一大规模的开盘描述上这样写道：“各项目加快开发进度，争取在旺季窗口期入市，加入一年一度的抢客大战。”

  “三亚迎宾路上，明年至少扎堆出来10家左右项目。”三亚资深地产人段恋介绍：“他们的价格可能会在1万/平方米左右，目前以三亚小院为代表的有些项目已经开始进入认筹阶段。”

  低价姿态几乎成为新项目入市的普遍心态。对于老牌项目而言，高居不下的定价系统将他们推上尴尬的境地。它们的主要对手并非同一片区的老对手，新人的出现更加难以揣测。至少，在态度上，新晋者显得谦和温顺。

  位于临高的长岛蓝湾，在2013年年底开始认筹，2014年正式开盘。尽管价格体系依然没有定制。但据该项目有关人士透露，价格会参照碧桂园金沙滩，最终大抵在6000-7000元/平方米的范围内。