新浪乐居讯(编辑 许骐)如果要用4个字来概括今年的园区楼市，“量价齐升”再合适不过。如果用1个字来概括，那就是“涨”。

  回首园区4大热门版块，湖东风头最劲，版块内4大热盘贡献了园区过半的成交量；青剑湖“虎头蛇尾”，上半年的火热与下半年的供应短缺对比明显；2宗高面粉价宅地的出让使得双湖版块世人瞩目；园区长子湖西版块则引得多位“远亲”投奔。

  【回顾2013全策划】

  1、高新区多盘互掐最高降92万  2、吴江楼市跨向“太湖时代”  3、9字头相城地价却飙涨5千 

  4、68万起置业吴中 矮穷挫也有春天  5、姑苏区“四子”房荒地少  6、园区房价一年涨1340

  2013年园区房价震荡上行 11个热盘最低涨500元/㎡

  据CRIC数据显示，2013年1-11月，苏州园区商品住宅的成交均价为13825元/㎡，比2012年的12485元/㎡高了1340元/㎡，涨幅达10.7%。

数据来源：CRIC

  对此，湖东某盘销售经理表示，“从数据上看，这个涨幅是比较合乎园区整体情况的，不过，个盘售价涨幅可能更多。”

  的确，据新浪乐居新闻中心统计，2013年1-11月，园区11个热盘全线飘红。其中，建屋海德公园涨幅最小，涨了500元/㎡；建屋中央景城涨幅最大，房价直线飙升3500元/㎡。

  尽管如此，购房者对于置业园区的热情依然很高。据CRIC数据显示，今年1-11月，园区商品住宅成交18468套，而去年一年的数字是19019套，预计基本持平。

数据来源：CRIC

  从单月成交来看，受新国五条的影响，今年“金三银四”成色十足；而“金九银十”之所以呈现出“银九金十”态势，多半是受到开发商9月底集中推盘和网签滞后性的影响。

  湖东三巨头笑傲园区 中锐拿地推动湖东住宅高端化

  中海8号公馆、雅戈尔太阳城、九龙仓时代上城，这是今年1-11月园区商品住宅成交面积排名前三的楼盘。其中，最有看头的莫过于中海8号公馆。该项目今年6月30日才首次亮相，历经3次开盘便一举摘得今年1-11月园区商品住宅成交面积、套数和金额三项桂冠。

中海8号公馆开盘现场人气

  “如果不是为了完成苏州中海100亿的目标，估计8号公馆不会急着跑量。”有业内人士分析称，“湖东楼市供不应求之下，更多的房企在追求利润率。”

  的确，湖东4大热盘，除了进入销售尾声的8号公馆，九龙仓时代上城、雅戈尔太阳城、路劲主场都有涨价的打算。

  据本站最新了解，明年九龙仓时代上城将先推3期高层，预计价格最低13000元/㎡，均价在14000元/㎡左右，这比目前3期在售的均价高了2000元/㎡；雅戈尔太阳城明年2季度推4期缘邑，预计要比3期12000元/㎡的均价高1000元/㎡；路劲主场置业顾问则表示，“5期并不在意去化速度，将更注重利润，此外，小户型房源的比重较低。”有知情人士表示，明年路劲5期的价格估计在12000-13000元/㎡，这也将进一步抬高远湖东的置业门槛。

  老盘一心想着提高利润率，新盘则生怕把价格开低了。延续精装路线的万科湖东项目——玲珑东区预计12月15日的入市价在17000元/㎡左右。千呼万唤始出来的七里香都即将于12月14日首次开盘，预计均价在12000-13000元/㎡之间。该项目打出的广告十分露骨：“湖东地王旁，抢到赚到，开盘后立涨500元/㎡”。

七里香都售楼处

  此广告中提到的“湖东地王”指的是今年11月28日园区土拍中，中锐14.77亿竞得的苏园土挂(2013)08号地块。虽说这块地的楼面价达到了8898元/㎡的高度，也刷新了湖东宅地的面粉价记录，但要“称王”还差了些。不过，这场土拍仍然推动了湖东版块“高端化”的进程。

  “其实11月28日的园区土拍只是一个导火索，一个催化剂。今年以来，园区的房价上涨速度，大家是有目共睹的。而在园区土地资源已经非常稀缺的情况下，对于明年的房价走势，大家也有了一个比较明确的预期。”对于这场园区土拍，九龙仓时代上城的置业主管孙廷一认为，“这标志着园区，特别是湖东版块进入了一个崭新的时期。”

  青剑湖版块“虎头蛇尾” 卖一套少一套后继乏力

  如果说湖东版块是在自身发展过程中一步步走向“高端化”，那么青剑湖版块原先的规划就偏高端。然而，招商雍景湾、中信森林湖、天筑、美庐等主推大平层或别墅的项目并未给该版块带来太多的市场关注。去年下半年到今年上半年，因为阿卡迪亚、朗诗未来街区、东方维罗纳等项目低总价房源的大量去化却为青剑湖迎来了“新生机”，被视为“下一个湖东”。

朗诗未来街区开盘现场

  从CRIC提供的数据也可以看到，阿卡迪亚、雍景湾、朗诗未来街区的成交面积分列园区的4、6、7位。

  不过从今年下半年开始，青剑湖版块的刚需房源存量逐步见底，呈现出“蛇尾”的态势。

  目前，中信森林湖尚有部分小面积段的高层房源待售，朗诗未来街区仅剩最后一栋楼，景悦星湖最后一批小高层在售，后期将推洋房，东方维罗纳、青剑湖公馆、中新翠湖、华园星城等老盘均处于清盘状态。

  “可以说，整个青剑湖版块的房子是卖一套少一套，后继乏力已是不争的事实。”朗诗未来街区的置业顾问表示，“据我所知，在我们项目北边还有几块地，不知道什么时候才会出让。不过那几块地更靠铁路，未来生活质量肯定会受到影响。”

  湖西版块起价25000元/㎡ 高端大气上档次引“远亲投奔”

  后继乏力的不止是青剑湖版块，从今年开始，业已发展成熟的湖西版块对于园区整体成交量的贡献越来越小。

  万科御玲珑、晋合水巷邻里、东方之门、馨湖园……这些楼盘无一不是购房者的理想家园。坐拥园区最好的资源，绝对称得上高端大气上档次。然而，动辄25000元/㎡以上的房价让许多购房者望而却步。

  在此背景下，新湖西、大湖西等概念应运而生，好像与湖西“攀上亲戚”也能“高大上”一样。如中新悦湖打出的广告是“湖西唯一精装现房”；万业湖墅金典则宣称自己是“湖西准现房”；常发香堤澜湾更是提出了“大湖西”的概念。

  其实行政区域上来讲，只有地处娄葑街道的悦湖勉强能与湖西搭边，而万业湖墅金典属于独墅湖西、常发香堤澜湾则属于阳澄湖西。由于缺乏湖西版块丰厚的资源，无论是新湖西还是大湖西，都只能被视为开发商自我炒作的“噱头”。

  地王频出豪宅林立 世茂47.25亿入驻双湖版块延续传统

  相比湖西版块，双湖版块更是贵不可言。北靠金鸡湖、南拥独墅湖，得天独厚的自然资源孕育了豪宅林立的双湖版块。由金鸡湖大道一路向东，绿城桃花源、湖滨四季、九龙仓国宾一号、绿城御园，个个都是苏州城里的顶级豪宅。

  苏州的高富帅也不少。据CRIC数据显示，今年1-11月，湖滨四季、九龙仓国宾一号、绿城御园分别成交了41套、248套、71套，对于千万级的豪宅来说，成绩颇为不俗。而今年8月刚刚发售的绿城桃花源4个月内就已经去化20套，其中11月卖了12套。

9月5日土拍世茂47.25亿入驻园区双湖版块

  对于双湖版块而言，还有一件大事不得不提。2013年9月5日，世茂豪掷47.25亿连下两城，将苏园土挂(2013)06、07号地块收入囊中，楼面价均超15000元/㎡。苏州新浪乐居副总李求实认为，“按照这两宗地块的建设限制要求，合计下来楼面价其实也要过2万了。未来，世茂的双湖项目或将引领着双湖版块新一轮的增值。”>>>>7.25亿世茂入驻园区双湖版块 楼面价超15000元/平