新浪乐居讯(编辑 徐佳)上市公司的三季报披露工作已近尾声，不少主流房企在今年加速推盘走量，赢得了靓丽的账面数据，且净利润增速明显。不过新浪乐居也发现，在各大房企销售屡创新高的同时，净利润率却出现同比下滑。

  一直被视为A股上市房企中的四大天王“万保招金”，在今年三季报中，营业收入均增长明显，但不少也难逃净利润率负增长的命运。在上述房企中，除招商地产净利润率微涨0.38个百分点外，龙头老大万科净利润率下跌了1.3个百分点，金地集团净利润率下跌3.89个百分点，保利净利润率下跌1.78个百分点。

  分析人士认为，受到地价、成本上涨等因素的影响，目前整个房地产行业的利润率正在降低，盈利能力减弱。市场份额在集中，对于那些管理成本比较高的企业就不得不被兼并。

一直被视为A股上市房企中的四大天王“万保招金”，在今年三季报中，营业收入均增长明显，但不少也难逃净利润率负增长的命运。

  龙头房企业绩普涨 但净利率下滑盈利能力减弱

  据Wind数据显示，截止10月30日，共有116家房企公布三季报，前三季度共实现营业收入3657.05亿元，同比增长38.44%。归属于母公司股东的净利润405.12亿元，同比增长30.06%。

  其中万科今年前三季度实现营收634.2亿元，同比增37.48%，净利润61.6亿元，同比增21.27%。招商地产前三季度实现营业收入234.71亿元，同比增长45.37%，净利润36.05亿元，同比增长49.06%。保利地产前三季度实现营业收入442.69亿元，同比增长41.4%。净利润46.11亿元，同比增长20.71%。金地集团前三季度实现营业收入180.95亿元，同比增长54.18%，归属于上市公司股东的净利润7.16亿元，同比下降22.2%。

  尽管上述四大房企业绩涨势喜人，但若用净利润和营业收入相除来计算各企业的盈利能力，四大房企中除招商地产微涨外，其他房企则出现不同程度下跌。据新浪乐居统计，万科集团今年前三季度净利润为9.71%，而比去年同期的11.01%，下降1.3个百分点。招商地产今年前三季度净利润15.36%，与去年同期的14.98%相比，微增0.38个百分点。金地集团今年前三季度净利润为3.96%，与去年同期的7.85%相比，下跌3.89个百分点。保利地产今年前三季度净利润率10.42%，与去年同期的12.2%相比，下降1.78个百分点。

  地价上涨毛利率下滑 进一步吞噬房企利润率

  有专家分析称，房地产行业利润率下滑的趋势未来难以扭转，主要原因在于土地成本增加，高负债率、高贷款率带来高利息费用吞噬大量利润率。

  万科方面对于净利润率下滑的解释是，对比其他上市房企，可以发现毛利率的下降是一个普遍的行业性现象。今年前三季度结算的项目大多是在2011年下半年到2012年上半年销售的，而拿地则发生在2009-2010年的高地价时期，因此这些项目的盈利能力较差。房产销售市场和土地拍卖市场的高波动，对万科这样的行业龙头公司同样造成了风险和挑战。

  从以上表述中，不难看出上市房企利润率的下滑与土地成本的上升密切相关。在刚刚过去的10月，上海经营性用地总成交金额达到了113.5亿元，这也是自今年4月起本市连续第7个月经营性用地出让金额突破百亿大关，但较9月下降了70.6%。不少房地产业内人士担心土地市场的持续火热，导致面粉贵过面包的事件不断发生，对房企未来的净利润率造成一定隐患。

  另外，由于土地成本的上升，也一定程度上影响了上市房企毛利率的下滑。

  “净利润增速与营业收入增速的不匹配，主要原因在于毛利率的下降。”有房企直言。

  事实上，从各大上市房企的三季报中，可以发现其中不少企业的毛利率普遍出现了下滑。如万科在今年前三季度报告中公布，公司1-3季度综合毛利率22.9%，较去年同期下降3.1个百分点，也低于去年全年的26.0%。

  金地在前三季度报告中公布，销售均价12800元/平米，较2012年全年11885元/平米水平上涨7.9%。尽管金地销售均价上涨，但毛利率却在下滑，三季度单季度金地综合毛利率仅为15.5%，低于上半年的20.4%以及2012年全年的22.9%。保利地产今年前三季度毛利率为32.7%，同比下滑5.7个百分点，较上半年回升0.1个百分点。

  兰德咨询总裁宋延庆也认为，销售毛利率的变化一般归因于项目的拿地成本和企业的资金成本的变动，而拿地成本升高是导致房企毛利率水平下跌的一个重要因素。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，今年前三季度房企销售业绩虽然大增，但是销售毛利率却不乐观。原因在于，在楼市持续调控的背景下，房企拿地成本、营销成本上升幅度较快，而销售的净收入增幅相对放缓，从而造成房企经营毛利下滑，并进一步导致销售毛利率下滑。