澳门近日一口气公布了400多位官员的财产，其中最“刺眼”的要数海关关长徐礼恒———身居高位名下却无房产，惹得网友们大呼“最廉洁”。虽然“无房=廉洁”这样的结论是否科学还有待考究，但在惊叹之余，也让澳门楼市再一次走进公众的视野。

  近日，南都黄金楼市记者专程赶赴澳门，走访当地热门新盘，试图探寻海关关长的工资，在澳门楼市里能买到什么样的房子。走访的物业包括紧挨着拱北关口的临海行政公寓、澳门岛南端填海区可直眺横琴的潜力盘、观山看海的豪宅盘、城央园景新盘等多种类型。记者发现，随着澳门楼价近三年来的“三级跳”，如今大部分新楼盘每呎均价大多突破1万澳门币，相当于每平方米单价在人民币7万元。有机构预计随着未来几年落成量的减少，澳门房价有望继续上涨。

  值得一提的是，徐礼恒从2001年起任澳门海关关长一职至今已12年有余。澳门法律规定，海关关长一职享受澳门特首50 %的月薪外加相当于薪资20%的交际费。公开资料显示，目前澳门特首的月薪约为16万澳门币，由此推算海关关长月薪约为8万澳门币(约合人民币6万元)。这样的薪资在内地完全可以买到令人羡慕的豪宅。不过，在房价高企的澳门，如果想买套新房，即便是买到澳门最南部的填海区，一套835呎(约77 .6平方米)的一房单位也需要海关关长不吃不喝7年半。更别提市区的其他新楼，如果想买套三房的海景豪宅，不吃不喝也要将近30年。

  当然，需要指出的是，“不吃不喝”只是一个理论模型，澳门主流买房方式依然是按揭贷款。由于房贷利息比内地低了近一半，所以贷款的压力不算很大。

  澳门楼市起底

  可售全新盘几乎绝迹

  澳门到底有多少个新楼盘？南都记者先后咨询包括专门研究澳门住宅市场的仲量联行澳門住宅部主管黃智威在内的几位业内人士，但他们大多只能耸耸肩膀、摊开手掌如数家珍地说“有君荟啦、星河湾啦、金峰南岸啦……”具体数字却没有一人能回答出来。

  是楼盘太多统计不过来吗？非也。事实上，澳门的占地面积只相当于珠海横琴新区的三分之一，加上城镇化水平高，可开发建设的土地稀少，每年楼市的供应量相当有限。过去十年澳门每年的新楼落成量大约只有2000套，而从今年到2015年，每年的落成量预计会缩水至1600套，远不如内地一个大型楼盘的货量。

  既然如此，为何业内人普遍无法给出确切的新盘数据？最主要的原因是衡量标准无法统一：项目是不是卖楼花？如果是，有无预售许可证？如果有预售许可证，是不是捂盘惜售？这三个问题都影响到具体的结果。用黃智威的话来说，那就是“没有拿到预售准照的楼盘不能卖，拿到准照的又不太想卖。所以如果现在要找一个从没卖过的全新楼盘而且有很多单位可以选择的，市场上还真的没有。”

  而据南都记者初步统计，目前在澳门，市民能直接从发展商处购买房源的全新楼盘大约只有2-3个，其中还有楼盘处于尾货阶段，仅剩几套可选，这也就不难理解下文要介绍的临近拱北关口的现楼君悦湾六期为何会在澳门楼市炙手可热；而如果算上此前业主购买了楼花但还没交楼入住的新盘，数量则多一点，能达到10个左右，比如正对着横琴岛的金峰南岸、知名豪宅星河湾名门世家，这些“卖楼花”的楼盘虽然都未交楼，也算新楼，但目前只能从小业主处转手购入。

  新房呎价普遍破万

  自从2009年经济危机后，澳门的房价开始大幅反弹。据官方统计，近3年来，澳门房价涨了将近3倍，今年5月楼市均价更是达到98187元/平方米。

  此次南都记者走访的5个新盘，除了位于填海区的金峰南岸呎价为8500元以外，其他楼盘呎价都远超1万。

  为了应对过热的楼市，澳门政府也采取了楼市调控政策。在增加供应方面，由政府主导修建保障性住房，用以出租和出售，近期还通过了新的土地法和规划法，企图盘活更多土地；而在抑制需求方面则与内地差别较大，比如官方推行特别印花税，规定购入物业一年内卖出，需缴纳总房款20%的税费，如果是两年内卖出，则需缴纳10%。此外，外地人买房时还需缴纳总价10%买家印花税——— 这一点让不少外地人望而却步。

  在房贷方面，澳门采取房价阶梯式的做法———物业总价330万元澳门币以下，澳门居民最多贷款九成；总价330万-600万澳门币，澳门居民最多可以贷款八成；总价在600万- 800万澳门币之间，最多可以贷款九成；800万澳门币以上，最多可以贷款五成。这也意味着，总价越贵的楼银行可借出的资金越少。

  临海行政公寓

  君荟 24小时管家服务 帮忙订票打车

  位置：澳门友谊桥大马路U U 1地段(临近拱北关口)

  推荐户型：3 0楼G户型，940呎(约87 .3平方米)

  总价：944.5万-986.5万元澳门币(约合人民币721万-753万元)

  单价：8.26-8 .63万元/m2

  推荐理由：步行到关口 24小时管家服务 港珠澳大桥就在家门口

  说起澳门君悦湾，相信去过拱北的人都有点印象。它与珠海隔海相望，是岛上目前离关口最近的新盘。而君荟，正是君悦湾的第六期。对于经常在内地和澳门两地往返的海关关长而言，地段和景观当然是这个楼盘最有吸引力的地方。除此之外，该项目主打临海行政公寓概念，目标客户群也已经锁定行政高管和精英阶层。

  楼间距太窄不细看根本发现不了

  本周一，南都记者前往踩盘时正好赶上风和日丽，站在君荟的小区，能近距离看到修建中的港珠澳大桥落脚点和沙滩上的海鸥。

  楼盘的外立面是深黑色的钢化玻璃，远远看去感觉和内地不少CBD的写字楼差不多。7栋大约45层高的新楼像7根牙签一样连在一起，面朝大海围成弧形，楼与楼之间只留出细小的缝，不细看的话根本发现不了。之前见惯了珠海楼盘宽敞的楼间距，一下子遇到连片的超高层，记者随身带的小相机由于条件有限，试了多次都无法一次性收录全景，惹得陪同看楼的代理商也忍不住笑了起来。

  940呎千万级豪宅只有一房

  安世地产的销售员小曾祖籍江门，在澳门工作已有两三年。他告诉南都记者，君悦湾1-5期在2010年已经卖完，如今在售的第六期每层有A -G共7种户型，不过发展商并不打算一次性推出，而是选择“挤牙膏”的方式售卖———7种户型里，C、D单位上周全卖完了。A、B、E、F单位单价较高今年暂不开卖，预计要等到明年。在售的便只有G户型，面积87.3平方米，只有厨房勉强可以看海。这种说法在澳门利嘉阁地产的销售员小陈处也得到印证。

  南都记者发现，该楼盘户型做得相当夸张———在房价居高不下的澳门，80多平方米居然只做一房，其目的也很明显，就是让业主最奢侈地享受空间。在内地，如果花将近一千万元的重金只买了套一房一厅的公寓，试想一下有多少有钱人会觉得天方夜谭。但在澳门，这一切似乎都在情理之中。

  澳门人小蔡刚入地产这一行，他告诉记者，虽然这一带在澳门人传统观念中依然属于中低收入者聚集地，但随着海景楼盘的陆续扎堆进驻，豪宅区的概念也在逐渐成形。而且据他了解，住在君荟可以享受24小时酒店式管家服务，要订机票打车什么的一个电话就通通有人帮你搞定。

  全岛最热的新盘，没有之一

  自从今年6月份楼花法生效之后，严格的预售制度导致澳门一手楼几乎面临断供的状态，全岛在售的新楼盘一只手可以数得过来，其中部分还是尾货阶段。因此，本地较有实力的代理公司(如排名前五的中原、美联、利嘉阁、安世地产等)都会把君荟作为最重点的推介项目。因此，君荟绝对称得上是澳门目前最热的新盘，没有之一。在任意一家地铺表示想买新楼，绝大多数代理商都会优先推荐该项目。楼盘发展商三友发展有限公司实力比较雄厚，之前开发过曼克顿以及雍景湾这两个比较知名的项目。

  公园景观物业

  濠珀 周边康体设施充足，随时可下楼锻炼

  位置：澳门氹仔基马拉斯大马路

  推荐户型：第二栋A户型1936呎三房(约179平方米)

  总价：预计约1936万澳门币(约合人民币1478万元)

  单价：8 .26万元/平方米

  推荐理由：市政公园 昼夜会所

  濠珀外墙的绿网上贴着“中国建筑”的字样，目前还能看到一小部分海景，但如果等到对面的楼建起来之后，应该就被挡住了。

  紧靠澳门最大的公园

  该楼盘和小潭山豪宅项目一样，也是由3栋超高层组成。由于正对着澳门氹仔中央公园，所以发展商也将其作为最主要的卖点。翻开楼书，封面上写着醒目的“园景生活，愿景生活”。该公园占地面积约2 .8万平方米，是澳门迄今为止面积最大的公园之一。南都者走访发现，除了有较好的绿化和各类康体设施以外，公园里还修建了小型的足球场，如果海关关长喜欢运动和环保，相信这会是不错的选择。据介绍，该公园还将配套露天游泳池和图书馆。“这一带20多年的旧房子每呎都要6000元以上，楼龄6-7年的每呎也要8000元左右。”安世地产售楼员表示。项目本身还有一个鲜明的卖点———24小时昼夜会所，这一点在澳门楼市也属于首创。

  只剩100多个单位可选

  据周边另一家地产中介的工作人员透露，濠珀的1栋和3栋已经卖得差不多，只有2栋还有100多个单位可以选择，不过可选的户型大多只剩下一房和三房，面积556-1936呎不等。

  另外，由于发展商捂盘惜售，所以预计要到明年才卖。“澳门人自己已经买了很多了，现在剩下的单位不多，也不知道什么时候开，会不会再开。”

  城央观景豪宅

  小谭山豪宅项目、星河湾名门世家 大户豪宅衬托地位身份

  位置：澳门氹仔

  推荐户型：2300呎3  1房(约213 .6平方米)

  总价：预计276 0万澳门币(约合人民币2107万元)

  单价：9 .85万元/m2

  位置：澳门氹仔

  推荐户型：第8、9、10座1906呎3房(约177平方米)

  总价：约19 0 6澳门币(约合人民币1455万元)

  单价：8 .2万元/平方米

  推荐理由：观山看海豪宅临近澳门海关总署

  每天早上可以多睡十分钟而且上班还不迟到是多少人梦寐以求的事情，相信海关关长也不例外。与澳门最北端的君荟以及最南端的金峰南岸不同的是，星河湾名门世家和小谭山豪宅项目这两个楼盘都位于澳门的中心位置，距离澳门海关总署只有一桥之隔，不塞车的话几分钟就到了。而且作为地道的澳门人，相信徐礼恒对老城区也会有很深厚的感情。

  这两个项目挨得很近，除了一个位于山北一个位于山南以外，高层单位的景观都差不多，观山看海俯视澳门不成问题。如果要更形象地理解的话，和珠海凤凰谷和仁恒滨海中心等豪宅倒是有点相似，其关键词都是城市中心、观山看海和豪宅。

  地段优越吊起来卖

  说到小潭山豪宅项目，其实并非它的真名，只是因为发展商目前还没取名，当地业界习惯性这么叫。南都记者走访时发现，项目由三栋超高层组成，楼体全都身披绿网，周边环境比较安静，确实比较适合富人居住。发展商一位负责人告诉南都记者，由于总货量不多而且老板人脉比较广，这些房子虽然总价很高，但根本不愁卖。该楼盘最快有望明年入市，预计明年第三季度入伙。而在楼盘对面有不少二手楼，看起来略显陈旧，该负责人表示，千万不要小看这些二手楼，它们曾经也都是豪宅。

  至于星河湾名门世家，整个小区共10栋，去年5月份已经开卖过第一期，当时均价约为每呎8500元(约相当于每平方米6.98万人民币)，8、9、10栋都已经售罄。有代理商告诉记者，如今在售的是第二期，不过发展商在卖出一部分房源之后选择捂盘惜售，很有可能正在酝酿涨价。南都记者踩盘发现，星河湾名门世家周边比较繁华，对面便是澳门赛马会。第一期的部分楼栋已经褪去绿网，可以看得出欧式古典建筑的风格，二期则仍围着绿网，门前的道路则在施工，销售中心也门窗紧闭。

  户型偏大典型豪宅

  这两个楼盘之所以称得上豪宅，除了地段和景观以外，产品本身也有明显的亮点。比如小潭山豪宅项目是一梯三户，102户中有99户的面积都是2300呎(约213.6平方米)，每一户都带有工人房，而且工人房里面还带厕所。而以打造豪宅闻名的星河湾自然不用多介绍，比如名门世家第5座的超高层，开发商将其打造为澳门罕见的一梯两户的超大户型，最大面积达到4399呎(403平方米)，不过或许由于澳门楼市规划的严格和特殊性，户型图上边角不少，看起来并不如记者预期中那么方正。

  填海区投资潜力盘

  金峰南岸 价格便宜，还有样板房可看

  位置：路环石排湾马路联生填海区(澳门最南端，正对横琴)

  推荐户型：第11栋24楼C单位835呎(约77 .6平方米)

  总价：709 .8万澳门币(约合人民币542万元)

  单价：6 .98万元/平方米

  推荐理由：横琴 澳门机场 高尔夫

  作为国家级新区，横琴的爆发力自然不可小觑，未来还将实现24小时通关澳门，人流和物流都会明显增大。可以预见，海关关长以后自然也要投入更多精力到这片热土。

  金峰南岸正好位于澳门最南部的填海区，隔海可以清楚地看到横琴岛，未来还将有海底隧道直通澳门大学横琴校区。此外，该楼盘周边就是高尔夫球场、金光大道娱乐总汇和澳门妈祖文化村，另外还规划有两条轻轨线。走远一点的话，5分钟可到澳门国际机场，相信对于公务繁忙的海关关长来说，这也是一个值得考虑的选择。

  唯一全开放的新盘

  多年以来，澳门人买新楼的习惯都是买楼花。往往是一块地被围起来不久，发展商就开始卖图纸，市民到楼盘现场看不到美轮美奂的样板房和精雕细琢的园林绿化。金峰南岸却在澳门中心的商场租了几层楼，用来展示沙盘和样板房。销售员说，目前澳门能参观样板房的新盘大概有三个，只有金峰南岸是完全对外开放的，不需要验资。

  样板房共有三套，分别为一房、两房和三房，格局和内地楼盘差不多，每套房的客厅和窗台都带了大飘窗，只有三房单位带观景大阳台———不要觉得不可思议，在澳门能买到带阳台的新楼，那一般都是豪宅了。

  押注未来升值潜力

  把样板房单独脱离开来并搬到城市中心展示，这种情况在内地并不少见。一般而言，这样做的最常见原因是楼盘的地理位置比较偏僻，需要到市中心吸引人流。站在澳门人的角度来看，金峰南岸几乎位于整个澳门岛的最南面，所以也算是很郊区的地方，如果购买这里，更多是押注未来的升值潜力。

  采写、摄影：

  南都见习记者 陈育

  南都制图：陈芳