小产权房“转正”背后的思考
张宏伟
同策咨询研究部总监
日前，作为中国官方高层智囊机构的国务院发展研究中心，首次公开了其为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告，该方案提出“在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让金，妥善解决历史遗留问题。”该表述引发业内的强烈关注，小产权房有望“转正”的预期渐长。
就当前来讲，其实，当前关于小产权房有两个问题还没有解决：一个是新建小产权房之后业主之间私下签订合同进行民间交易，跨过交易中心，不进行备案；另一个问题就是存量的小产权房如何处理？
说得明白一些，也就是一个核心问题，就是试点处理“小产权房”，如何将问题如何“小产权房”转正成为商品房，同时，又不损害多方面利益，多方又可以受益的问题。
之前，国土部针对土地市场的监控力度上升至空前。早在在2012年2月21日，国土部在“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布会上表示，2012年起将限期处理土地闲置等违法违规类案件，包括试点处理“小产权房”问题。
同策咨询研究部总监张宏伟(博客)认为，试点处理“小产权房”大致有两个办法：
第一、购房者通过支付“转化费用”将“小产权房”转正，从而使“小产权房”拥有合法的商品住房身份和地位。这样对于政府来讲，政府还有可能从“小产权”房转化合法的商品住房过程中获得部分“转化费用”收益。
第二、地方政府购买大量“小产权房”，通过内部流程转换使“小产权房”合法化，最终冲抵保障性住房的建设任务。但由于购买商品需求资金量比较大，有可能进一步为当前地方政府的债务雪上加霜，导致政府更加依赖土地财政解决当前地方债务的问题。
据悉，日前深圳和北京两个城市已经为解决小产权房的问题进行了试点，这两座城市把小产权房纳入到保障房、公租房、经济适用房系列，此外，还通过交一部分税来加以规范。
但总的来看，无论是以购房者缴纳“小产权房”合法化的 “转化费用”这种方式，还是政府购买大量“小产权房”冲抵保障性住房指标，均突显了当前由于常态化的楼市调控导致的土地财政的尴尬。
因此，政府试点处理“小产权房”，还是要把握好一个原则，那就是既要能够带来一定的财政收入，又可以借“小产权房”做一些民生工程。但是，同策咨询研究部总监张宏伟认为，试点处理“小产权房”还有些问题值得我们关注和思考：
首先，从以上试点处理“小产权房”的方法来看，地方政府购买大量“小产权房”抵保障房任务，从完成2013年800万套保障房任务来说可以节省保障性住房的开发时间周期，作为政治任务和保障民生住房的一种手段，有可能短期内会为保障性住房带来更多的市场供应量，但是这是一种“急功近利”的做法。
从购房者通过支付“转化费用”将“小产权房”转正这种方法来说，说的明白一点，如果交钱就可以将“小产权房”合法化，也就意味着这些“转化费用”就是违法成本，如果违法成本不是很高，那么，有可能会导致在执行层面更多的集体土地上建设“小产权房”。因此，要防止“小产权房”现象的发生，还需要制度上和执行上根治这种现象的发生，比如，要集体建设用地审批标准更加规范、杜绝审批过程中腐败现象等。
