国内精装修标准缺失 精装分离有隐忧

提要:伴随着10月楼市开局的火爆,高房价时代的一些老名词又卷土重来。为此,业内人士呼吁建设、工商部门尽早介入楼盘双面合同的监管,一方面将调控效果落到实处,另一方面避免出现日后可能出现的购房纠纷。

  来源:中国行业研究网

  伴随着10月楼市开局的火爆,高房价时代的一些老名词又卷土重来。这几天浮出水面的除了有“日光盘”、“阴阳合同”外,又出了个“捆绑精装”。

  为了拿到“预售证”

  在北京,前几期都以毛坯房签约的“首创新悦都”,下月开盘的新房源忽然摇身一变为“精装修”住宅,均价从前一期的每平方米1.8万元上涨到每平方米1.95万元,但上涨的这一部分是在“地下工作”,被作为“装修款”进行处理。“到时交房还是交毛坯房,这个‘装修款’就是为了拿到预售证。”销售人员并不回避通过“双面合同”涨价的事实。

  位于同一区域的某知名品牌学区房更是给出了高达100万元的精装修款,签了个双面合同,如果算上房款本身的30%首付,即便是首套房购房者,首付比例也接近200万元,而该项目在2011年开盘之初的首付款最低仅为30万元。

  开发商的这一新招,与北京楼市这一阶段呈现出供需两旺的火爆情况有关。据亚豪(微博)机构(博客)不完全统计,仅上周日一天,北京楼市开盘的5个项目的近千套房源就全部售罄,这5个项目分别是望京·金茂府、华润公元九里、润枫领尚、北京风景4个老项目后期以及旭辉E天地一个纯新盘项目,5个项目累计新增供应套数超过千套,环比增长284%。

  在供需两旺的背景下,拿到“预售证”就成了开发商的一块心病,定价太高,政府方面不给发预售证;定价太低,开发商自己也不甘心。怎么打“擦边球”,开发商又九曲回肠地打起了歪主意,开始玩起了“双面合同”的游戏,这就像一半是海水、一边是火焰一样,表面上看,新盘的房价没有上涨甚至有所回落,但实际上开发商已把另外一部分“利润”,放在了装修款里“解决”。

  精装分离有隐忧

  “如果仅仅是略高于普通精装修款的价格还尚在接受范围,但现在几乎发展到一个300万元左右的楼盘、装修款搭配要到70万元的离谱地步,甚至有上百万元的附加合同。”北京义正律师事务所律师安优林表示,这样的情况,实际上就是“阴阳合同”。

  一位专门研究合同法的价格专家表示,这种做法的隐患很大,因为装修款的签订,既没看到材料,也没看到厨卫用品等实物,一旦总合同出现了问题。怎么才能把根本不存在的“装修款”折算出来,有一定困难,一旦有纠纷,那部分装修款因为没在格式合同里,是无法得到法律保护的。

  中国房地产研究会有关人士表示,除了合同的法律地位有可能得不到保护外,关键是我国还没出台精装修标准,每平方米的精装修值多少钱全由开发商一口价而定,而现在流行的精装修合同又附加了提价的诉求,即合同本身的价值远远超出装修标准。对于购房者而言,一方面存在未来房源再上市原值遭低估的问题;另一方面,一旦精装修出现问题,很可能出现大量的买卖纠纷和消费者投诉。

  更有危害的是,这样真戏假做的双面合同让真正的精装修无法推广,从而影响了国家提倡精装修目标的实现。据了解,我国2012年住宅竣工面积22.61亿平方米。按照中国建筑装饰协会统计数据,去年的住宅精装修产值为4500亿元。就是这样的水平,仍与国外差距较大。如果出现纠纷,真正的精装修就会被误伤,从而影响这项工作的推进。

  业内人士认为,由于限价令的出现,开发商为拿到“预售证”只能采取精装分离这一策略,向政府提交毛坯房的价格,而在销售时按精装房出售,从而增加利润。在这样的情况下,主管部门的监管不能缺位,应该对这样的虚假情况进行积极应对。

  而对于统计部门来说,由于精装修合同并不纳入网签,因而大幅地拉低了房价平均数,也不利于调控效果的真实反应,对后期政策设计和执行都有影响。为此,业内人士呼吁建设、工商部门尽早介入楼盘双面合同的监管,一方面将调控效果落到实处,另一方面避免出现日后可能出现的购房纠纷。

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