世茂系进军千亿俱乐部待考
已经近三年在资本市场没有大动作的世茂股份（600823.SH），近期启动了一项58亿元的大规模融资计划。而就在上个月，世茂股份则不惜89亿元在土地市场大手笔拿地。
一向较为保守的世茂股份，在土地和资本两个市场双重发力，而其控股公司世茂房地产，今年在土地和资本市场扩张的幅度也同样不小。世茂系如此大的变化，原因在于其三年欲实现千亿元的目标。
为达成进军千亿元俱乐部，目前世茂系最主要的掌舵人许世坛在人员结构、开发模式等方面均进行了调整。自2011年引入蔡雪梅的营销及开发团队后，今年许世坛又从开发模式作为切入口，转为高周转的快节奏开发。
58亿元融资方案
世茂股份近日表示，公司拟发行为期5年，总规模约58亿元的债券。这是9月6日斥资89亿元圈得苏杭两市的土地后，世茂股份在资本市场又一则令人关注的举动。“这是自2010年以来，世茂股份规模最大的一次融资行为。而除了针对项目发行信托外，世茂股份此前只向资本市场进行过几次规模未超过10亿元的融资。”一位不愿具名的分析师表示。
“世茂股份以前的发展速度较慢。无论在拿地还是融资方面，以前都很保守。”世茂股份一位前高管向记者表示。
“拿地、投资项目，需要资金，世茂融资，是出于扩张的需要。”克而瑞研究副总经理林波在接受记者采访时表示。
就在9月6日斥89亿元夺得苏杭土地的三周前，世茂股份刚刚在8月16日以20.2亿元的价格，一口气拿下了福建省石狮市的8幅地块。8月12日，该公司以7.28亿元的价格在常熟竞得一幅12万平方米的土地。继3月在宁波以3.4亿元竞得宁波江北区地块后，5月10日，世茂股份又以12.38亿元竞得宁波江北大道另一幅地块。
世茂股份今年在土地市场的悄然扩张中，用于拿地的金额已近133亿元。而世茂股份披露的信息显示，公司2012年营业收入为67.8亿元；即今年用于拿地的金额是去年营收的约两倍。
记者在采访中了解到，世茂股份动作频繁，是在世茂系向千亿元目标进军背景下进行的。
“我们的确定下了三年内实现千亿元的愿景，主要也是用于激励内部员工。”世茂房地产相关人士向记者表示。
许世坛在世茂房地产今年的半年报会上透露，今年仅上半年世茂房地产用于拿地的金额已超过140亿元，远远超过去年全年购地水平。
世茂房地产副总裁蔡雪梅告诉记者，公司计划用今年约一半的销售额用于拿地。“按今年550亿的销售目标，世茂用于拿地的金额在200亿-300亿元左右。”蔡雪梅表示。
而为支持土地市场的扩张，世茂系在资本市场也储备了规模不小的“弹药粮草”。记者了解到，世茂股份今年年初时设想的融资规模为70亿元。“除了在资本市场发公司债，还可能在海外融资，也不排除与基金公司合作。70亿是设想，可能融得多一些，也可能少一些；要看资本市场和公司投资的情况而定。”世茂股份一位高层表示。
世茂房地产同样储备了足够多的资金。6月14日世房获得了两笔总计约35亿元的海外融资协议。据了解，目前世茂房地产已募得了总计约84亿元的资金。
不易实现的千亿目标
在外界看来，世茂房地产今年年初定下的全年预期销售业绩只有550亿元，三年内冲刺千亿似乎并不容易，但在投行人士看来，世茂已具备向千亿俱乐部冲刺的家底。
摩根士丹利此前的报告指出，世茂房地产今年上半年新购入440万平方米土地后，2014年的可售货量将增加20%-30%，可销售新盘市值约1200亿-1300亿元。按此规模，世茂系明年即有望达到千亿元的销售目标。
记者了解到，为挺进千亿元俱乐部，世茂股份、世茂房地产正在进行内部的大调整。而世茂系最为重大的调整，是世茂系开发模式向高周转的大转变。
“除了在土地和资本市场攻城掠地，世茂系正在改变过去慢开发囤地的慢开发节奏，进入高周转、加快去库存速度的新开发模式。”林波告诉记者。
世茂房地产所开发的上海世茂佘山里项目，是世茂系目前尝试的高周转开发模式的典型案例之一。佘山里今年2月份刚刚动工，10月份即达到预售标准。“以前这类联排别墅类项目，开发一年半才能进入预售状态。而现在不仅开发周期缩减了近一半，而且预售节点也提前了。”世茂房地产相关人士说。
“此前世茂房地产开发的平均周期在12-15个月，现在缩减至9-12个月。”一位不愿具名的分析师说。
蔡雪梅向记者指出，延续慢开发模式固然可以获得较高的利润率，但受投资周期拉长的影响，却降低了资金使用整体的效率。“如缩短拿地、开发、销售的周期，单个项目的利润虽然略低，但通过不断滚动资金，整体的收益和利润却要比慢开发的模式要好，这也是为什么我们会选择快节奏开发的重要原因。”蔡雪梅表示。
林波指出，缩短开发节奏现在是许多开发商选择的一种模式。“包括一直坚持做高档房的中海也会在一些项目试点快开发，除了可提高资金使用效率，快周转开发模式可以在很大程度上避免因市场波动对销售带来的风险，世茂实现千亿元的目标，快周转模式是比较适合的战略选择。”林波说。
