以房养老要考虑老年人的年龄、预估寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况，对金融机构和老年人来说都非常复杂

  董冰清

  国务院日前发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出我国将开展老年人住房反向抵押养老保险试点。“以房养老”受到热议，尤其引起了人们对政府推卸养老责任的质疑。

  事实上，《意见》中明确写到，核心目标是建立多元化、多层次的养老服务体系。民政部有关负责人在近日也表示，“以房养老”只是试点性举措，意在扩大养老服务供给方式，政府不会推卸基本养老责任。

  可见，以房养老只是一个补充手段。据悉，具体试点方案按计划将在2014年一季度出台。那么，单就手段本身来说，以房养老是一种怎样的养老方式？它适合哪些人，又有哪些利弊？

  人还在，房子没了？

  以房养老的方式其实很多：持有一套以上房产的老年人出售或出租一套房子、出售大房换小房，都属于以房养老。

  国务院此次提出的住房反向抵押养老保险，则是一种由老年家庭将房产抵押给金融机构，机构逐年逐月向老人支付款项的养老方式。类似于国外的“住房反向抵押贷款”。

  使用这类反向抵押贷款的老年人在将自己拥有的房屋产权抵押给金融机构后，金融机构按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，得出一笔钱。而将这笔钱分摊到老年人的预期寿命年限中去，就是老年人每月或每年能拿到的现金。

  这其中，要考虑老年人的年龄、预估寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况，对金融机构和老年人来说都非常复杂。

  如何理解这种贷款？一位银行工作人员在接受第一财经日报《财商》采访时表示，虽然看起来确实是金融机构每年或每月给老年人钱，但别忘了这仍然是一款“贷款”。

  因此，这并不是金融机构定期还老年人钱，而是老年人——实际是借款人——将房子抵押给机构后，定期拿到自己的“借款”。而如果是贷款，借款人自然要支付利息，只不过这利息已经提前扣除了。
值得注意的是，在这类住房反向抵押贷款中，金融机构要一直付钱直到借款人去世。因此不会出现人们普遍担心的“人还在，房子没了”的情况。

  有“以房养老首倡人”之称的幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏[微博]在宣扬完这种保险“可以使老年居民在人生收入的低谷期开启‘房产金库’，将积蓄在房产上的财富分期支用，有效补偿老年生活”后也提出，“应当说明，一旦投保人与寿险公司订立了有效合同并开始执行，那么不管投保人的实际寿命为多长，保险公司一律要按月付款；同理，不管投保人的实际寿命为多短，一律应由保险公司收回房产，进行销售或拍卖。”

  之前曾有银行进行过试点，最终就因为抵押期限的问题而搁浅：“不管是10年还是20年，到期后，要么房产归银行所有，要么老人就把这些年贷的钱还上，‘赎回’房子。这就有可能出现贷款到期了，老人还在世，但房子给银行了的情况。”上述银行工作人员表示。

  据他介绍，多数银行认为这一业务“操作性不强”。除了年龄预测、房产估值复杂以外，一旦出现贷款到期、老人还在的情况，银行也很难办：“如果老人到时不愿意将房子给银行，那么银行要通过法院起诉才能处理，法院会不会让老人搬出自己的家？”

  如果试点方案在期限的问题上采用“金融机构一直付款直到借款人去世”的方式，则可以避免人们对人在屋没的担忧。

  100万的房子拿多少钱？

  以房养老成为热议话题后，有人提出了“一套100万的房子，如果你办10年期100万的按揭贷款，每个月月供11636元；但如果办一个10年期的以房养老，每月养老金只有3700元”的说法。以房养老果真如此坑人？

  孟晓苏表示，因房产价值不同、老人需要不同、抵押方式不同，这种保险产品的月收益也不同。这里仅根据国外标准的“抵押式以房养老”计算：如果老人以评估价值500万元的房屋参保，每月大约可得到2.6万元；如果老人以评估价值200万元的房屋参保，每月大约可得到1万元。

  且让我们撇开“收益”这个词。简单来看，100万的房产，抵押70%，做10年的以房养老，也就是120个月，那么不考虑利息，每个月有5833元。

  上述银行工作人员表示，利息可以由银行或其他金融机构与借款人灵活约定。与正向的住房贷款不同的是，正按揭，买房人每付一个月的月供，那么他的本金就减少一个月，将付的利息随之减少；而反向抵押贷款，即倒按揭，借款人每多拿一个月的贷款，本金就增加一个月，承担的利息随之增多。当然，两者的贷款本质是一样的，对买房人和老年人来说，都是利息越低越好。

  辨清利弊

  很显然，以房养老并不适用于所有人。持有一套以上房产的老年人，出租或出售一套，也可获得可靠的收入。持有一套房产，思想较为开放，不打算“把房子留给后代”或者膝下无子的老年人相对可以尝试。

  但不得不说的是，即便在被认为“以房养老已非常普遍”的国外，人们针对这项业务也指出了诸多弊端。

  比如，办理住房反向抵押贷款的老人抵押房产后，在居住期间无需偿还，贷款在其死亡或永久搬出住房时到期，用住房偿还贷款。那么，如果老年人搬进养老院怎么办？这时贷款已经到期了，房子也用于偿还贷款了，而老人还要支付养老院昂贵的费用。

  又比如，一旦老人因为缴纳不了房产税等原因，无法继续持有房产，那么他就会违约，而金融机构作为放款人可以轻易地取消老人对抵押房产的赎回权。此外，反向抵押贷款贷到的钱也是有额度的，如果你花完了或不够花怎么办？

  以房养老还意味着一旦出现意外情况，如罹患重大疾病时，老人将失去通过出售房产获得现金的方法。当然，你或许可以向金融机构要求提前支付款项，但这样就会导致利息增加，这就和提前还贷会减少利息是一个道理。

  以房养老只是一个补充手段，无论从政府还是个人的角度都是如此。

  相关

  2007年，上海曾酝酿过首例“以房养老”。据当时媒体报道，“以房自助养老”的初步方案是：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付给公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心交付。

  不过，上海公积金管理中心近日在接受第一财经日报《财商》采访时表示，中心已没有，也不会从事以房养老业务。