以房养老升为国家推动 70年产权或成障碍
来源：法制周末
“以房养老”未来需跨几道坎
9月13日，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》(以下简称《意见》)。其中提到“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。虽然只有短短一句话，但这种被不少人称为“以房养老”的养老方式，依然作为意见中的最大亮点，很快受到各界关注。
据悉，“以房养老”的具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台。这是我国政府部门首次明确提出“以房养老”模式的时间表。
“以房养老”可通俗理解为：年轻时通过银行贷款买房；等到年老了，再把房子抵押给银行或专业机构，每月从中领取一笔“养老金”安度晚年。
过去几年，一些城市对“以房养老”有所尝试，收效却并不理想。
当老龄化遭遇房子，两大热门话题融合在一起，一些问题也随之出现了。在过去的实践中，已经有若干问题暴露出来，有待决策部门在未来“对症下药”。
“以房养老”升级
所谓“老年人住房反向抵押养老保险”，即老人把已付清贷款的房子抵押给保险公司等金融机构，金融机构通过数据统计和精算，综合考虑房主的年龄、预期寿命、房产若干年后的价值等因素，定期发放给房主一定数额的养老金；房主去世后，房产出售用于归还贷款，其升值部分归金融机构所有。有人也将这种金融模式称为“倒按揭”。
有媒体称，《意见》首提发展“以房养老”试点，意味着国外已很成熟的“以房养老”模式，将有规划地在国内规范发展；“养老金”的筹集渠道有望拓宽，不再仅依靠“存款”和“退休金”。
中国房地产协会副会长孟晓苏[微博]认为，这种发源于美国上世纪80年代的养老模式，中国可以借鉴。
如今，我国正面临严峻的“老龄化”问题。今年年底或明年年初，我国60岁以上的老年人将突破两亿；2025年，这个数字会突破3亿。“如何养老”将成为每一个普通中国人都要思考和担心的问题。
民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付表示，以试点形式写进《意见》，对于老年人、保险公司都是利好消息；若试点成功，对于解决老年人的养老资金“短缺”问题、盘活已有房屋资源、扩大保险公司业务都有积极意义。
在我国，“以房养老”也不是新概念。多年前，北京、南京、上海等城市自发进行过尝试。《意见》的发布意味着，这一模式将从地方探索正式上升为国家推动。
“农村版”有待跟进
然而，在前几年的实际运行中，“以房养老”市场规模并不大，除少数金融机构开展外，大多机构仅仅在观望。即使已经开展这项业务的银行，也是申请者寥寥无几。
有媒体记者收集网上评论发现，相较于理解和支持，反对声音似乎更大。有网友担心，此政一出，考虑到未来以房养老，会刺激更多人买多套房，推高房价。
对于网友担心的问题，华南农业大学劳动与社会保障系副教授张开云的理解是：“以房养老是养老政策多层次、多支柱背景下的多选之一，是自愿选择而非强制性的。同时在顺序上，是存在了社会养老、家庭养老，国家帮扶、社区服务等养老选项后又增加了一个，而不是意味着，国家先收了你的房子，等你钱还不够时，再考虑其他帮扶。”
人民网[微博]转发评论称，“以房养老”主要是针对城镇老年人口的养老需求所做的政策设计，而中国大部分老年人口散居于农村，由于外出打工子女最终大部分将融入为城镇人口，农村空巢老人问题更为突出。因此，在可预见的未来，城镇“以房养老”政策还要有相应的“农村版”跟进。
亦有评论认为，“以房养老”在国际上虽已成熟，但并不被看好。原因之一是，这种养老方式削弱了政府对养老事业应承担的基本职责和义务。因此，以房养老在世界不少国家只是作为金融企业的一种“金融产品”，很少有作为国家养老政策使用。
那些“叫好不叫座”的方案
去年4月，南京出台《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》，其中提及“以房养老”。这是南京官方首次明确表态鼓励“以房养老”。
然而一年多来，南京的“以房养老”试点业务没有任何进展。南京市老龄办相关负责人透露，因法律制度缺陷，此模式仍停留在政策研讨阶段。这位负责人表示，自己期待国家的顶层设计。
早在2005年，南京汤山“温泉留园”老年公寓就曾在全国首创“以房养老南京模式”。
该园规定，拥有本市60平方米以上产权房、年龄60岁以上的孤残老人，可自愿将房产抵押给留园，经公证后入住留园，终身免交一切费用。老人去世后，房屋产权归养老院所有。
但留园的试水效果并不理想。当年公寓仅办理几笔业务，数量非常有限。后因股东间的经济纠纷而结束。
除南京外，近几年，上海、北京、长沙等城市都曾自发兴起尝试，但均因效果不理想而萎缩停滞。
在2007年至2011年间，北京、上海两地曾先后试行“以房养老”，但并未受到市民欢迎。尤其值得关注的是，2007年，上海公积金管理中心试推行“以房养老”模式，但真正符合条件的申请人很少，最终不得不停办该业务。
2007年10月，中大恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心在北京联合推出“养老房屋银行”业务。
该项目规定：60岁以上老人只要向养老机构提出养老需求，公司将原住房进行出租，老人入住养老服务中心，租金用于抵扣老人在养老中心的费用，房屋产权不变更。不过，由于老人对这种模式信任度较低，业务没有扩大。
经过实践，上述各种方案的实行都是“叫好不叫座”。
“我个人认为，这次国务院再次提出试点，三五年内效果也不会明显。”广州金融学院教授周建波预测。
他认为，“以房养老”在国外的确是非常成熟的模式，但在中国内开展，可能会存在社会条件不成熟、国人对代理机构信任度较低以及中国房地产市场未来走向太扑朔迷离三方面的困难。
中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员牛凤瑞表示，由于国家目前进行试点推行，比重不会很高。加之，中国传统观念强烈，受道德意识形态约束，家庭养老仍是中国养老的基本形式。因此，即使进行“以房养老”试点，对房价影响作用也是有限的。
房屋70年产权或成障碍
目前，我国社会养老保障水平不高；且独生子女家庭居多，一对年轻夫妇往往对应着家中4位老人。有人认为，养老若全靠子女，有些不切实际。
然而对一些老人而言，“以房养老”让他们心有顾虑，表示不敢轻易把房产抵押出去。
对银行、保险公司来说，“以房养老”这种“倒按揭”式的金融模式则存在一定风险。
有资料显示，从技术角度来说，“倒按揭”操作起来并不难，之所以在国内虽有尝试但未见推广，不仅涉及老年人是否接受这一新事物，还有业内普遍担心的一个最大“障碍”——“70年产权”。
“现有房屋产权70年，产权到期后如何处置依然存在政策盲点。银行开展这项业务也得考虑这方面的问题。”某股份制银行长春分行个贷中心一位负责人表示。
该人士还提到另外一个“顾虑”：房价走势给银行带来的风险。“银行面临借款人无法如约归还贷款的情况下，就需要处置房产用于偿还贷款。但如果房价出现下行，就有可能出现到时候变卖房产所得资金不能补上欠款这个‘缺口’的问题。”
可见，推动“以房养老”的重点与难点在于消除公众和金融机构的种种忧虑，完善制度的设计。而这就需完善相应的法律法规。
“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前条件下是个极大的挑战。
比如房地产评估。由于起步较晚，中国房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说，更难以得到及时、公正、合理的处理。
相关人士表示，在将来新修订的老年人权益保障法时，还应设立对老年人居住权的优先保护原则。
