新浪乐居讯(编辑 李佩佩)近日，国家统计局公布1-7月全国70个大中城市房价数据。数据显示，除温州以外的城市房价同比均涨。而房屋销售面积和销售总额也有较大增幅。9月1日，在中国地产大河论坛第四届年会上，国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹对此分析称，市场需求主体、人口结构和城市发展对房地产市场产生很大影响，下半年房价涨幅一定低于上半年。

图为国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹

  自住需求是主体 限购限贷短期不会退出

  国家统计局日前公布的数据再次刺激各地政府的神经。数据显示，1-7月全国70个大中城市除温州以外房价同比均涨。“显然很多城市房价上涨的幅度，超过了年初各个政府制定的房价上涨目标，这些房价上涨城市又面临着政府的压力。”秦虹坦言。

  在秦虹看来，虽然城市房价仍然上涨，但市场需求主体相比国八条实施前已经发生改变，自住性需求成为主体。在秦虹提供的一份世联地产客户分析资料中显示，在世联地产售出的57万套房子中，投资性需求占14%。在国八条出台之前，世联地产所售房屋中此比例为46.7%，在2007年时曾达到51.6%。“目前80%的新增需求还是自住为主，或者是刚需第一次买房的，或者是改善性需求，反正买房子是为了满足居住，不是投机炒房。”秦虹说。

  她进一步分析称，新一届政府上台后，中央政府对抑制投机和投资性需求的调控方向不会改变，正在执行的限购限贷政策短期内不会退出。未来一段时间，自住需求仍然会是市场主体，对于开发商来说会有新的市场需求，需要把握好客户定位、项目定位和户型设计等。

  人口结构决定住房需求周期 两类人群影响楼市

  在国家统计局发布的数据中，楼市销售面积和销售额增幅也较引人关注。数据显示，1—7月份全国商品房销售面积增长达到25.8%，销售额增长同比增长37.8%。事实上，如秦虹所说，楼市限购后投资投机需求得到较大抑制。那么，成交面积和金额为何还能达到如此高的涨幅？“人口结构决定了住房需求的周期。”秦虹称，两类人群对房地产市场影响较大、贡献最大。

  第一类人群是劳动力中的年轻人群。秦虹表示，一般劳动力人口年龄在16至65岁之间，29至45岁年轻人创新能力最强，敢于冒险、拥有购房意愿，他们对住房市场贡献比较大。目前为止，中国20岁到49岁的年轻劳动力占到全国人口比重的一半以上，在一线城市 20至39岁的年轻人占到每年新增人口的55%。“这些人在城市里面工作、就业，总要谈恋爱、总要生孩子，对房子无论是买还是租都是有需求的，这个需求是比较强劲的。”秦虹称。

  世联地产资料显示，2007年25岁以下年轻人占购房群体的比重只有百分之二点几，到2013年这一比例提高了20%。秦虹进一步指出，除了年龄结构对房产市场产生影响之外，还有一类人对房地产市场影响比较大，即高储蓄人口。“2010年人口普查了之后，我国高储蓄人口35岁—54岁占到30%，这个比例我估计不会超过2020年。也就是这段时期，这几年我们都面临着这两个高峰：一个是年轻人占比的高峰和高储蓄人口占比的高峰。总之现在改善性需求、刚性需求目前来看是市场占比较大的。”秦虹称。

  城市不均衡发展决定楼市增长格局

  秦虹分析，目前中国房地产市场已经出现一种分化格局。不同城市呈现不同的市场变化状态，“在城市发展过程规律中，一方面我们说人口增加，城市化提高对房产市场有影响；但是在城市化发展的规律中，还有一条重要的规律对我们当前的房地产市场也有影响。”

  秦虹称，就是当一个国家和地区城市化率在50%以下时，国家的人口流动以农民进城为主；当一个国家城市人口多、农村人口少、城市化率超过50%时，这个时候整个国家人口的流动是以中小城市人口向大城市流动为主。而中国从整体上正处于这样一个发展阶段，一方面农民在进城，相对而言对中小城市、周边县级城市影响比较明显，但对大城市房价影响有限。另一方面，中小城市人口向大城市流动，这个对大城市房价影响特别大。

  “为什么中小城市人口向大城市流？因为大城市有更多的就业机会、有更好的公共服务。年轻人在现在信息化极为发达和交通便利的情况下，大量的中小人口为了追求自己更高的发展目标、实现自己的愿望、找到更好的就业岗位、享受更好的公共服务往大城市流动，这样就造成了拉城市人口速度加快，一部分中小城市人口甚至是负增长，人口向外流。”秦虹称。

  也正是人口流动导致了大中城市房地产市场格局出现不同，市场分化格局由此出现。秦虹同时强调称，一线城市和二线城市楼市不能代表全国房地产市场。

  下半年房价上涨幅度趋缓 一定低于上半年

  对于下半年的房价走势，秦虹认为上涨幅度一定低于上半年，主要缘于两方面原因。一方面，去年上半年房价上涨基数较低。去年楼市呈现前低后高格局，价格上涨、市场回暖出现在去年下半年之后，因此，今年上半年房价上涨红利较高。“而到了今年下半年，去年下半年基数已经上来了，今年下半年同比我认为涨幅一定会低于今年上半年。这是第一和原因。”秦虹称。

  秦虹认为库存总量大是第二点原因。今年库存情况并不乐观，全国下半年楼市供应还将增加，在基数增高、供应量又增加的情况下，她认为下半年房价上涨幅度会趋缓。

  同时，秦虹预测政府楼市调控决心未变，甚至会为了完成年初制定的房价控制目标，而进一步采取措施，控制房价涨幅，“我认为未来的房地产调控政策是在政策层面上，它更多的还会有坚持对投机和投资性需求进行抑制，至少是不支持。为什么呢？因为我们和过去相比当前住房市场的主要矛盾已经发生了变化，过去十年我们市场发展的主要矛盾是什么？主要的是绝对短缺。而今天我认为我们住房的绝对短缺时代已经过去了，主要是一个不平等的问题。”秦虹表示。

  她预测，下一步政府会继续坚持抑制投资和投机性需求，防止这种不平衡继续扩大，同时支持和保护刚性需求。下一步首次置业和保障性住房政策力度会加强，抑制投资性需求政策不会放松，这是大的政策需求。

  未来房地产投资注重四个方面

  对于未来房地产投资，秦虹建议注重四个方面。第一，要关注城市群，但是不仅仅要看城市群的规划。第二，城市分化但不仅仅是一二线城市。第三，投资空间大，但不仅仅是住宅市场。第四点，资本为王，但不仅仅是间接融资。

  秦虹进一步分析道，未来投资一定要跟着需求走，首先要看城市群。城市群是经济最繁荣、产业最积聚、经济最发达的地方，人口集聚能力是最强的。我们国家关于城市发展政策从改革开放到今天有过很多政策，包括限制发展大城市、积极发展小城镇，从十一五开始的城市发展政策，体现了政策和市场选择的一致性，就是要形成以城市群为主题的城市发展空间格局，城市群将会带动区域经济的发展。而城市密度大的城市群，未来的增长空间、吸引产业、带动人口增加的能力会更强。

  “我认为有两类中小城市值得关注，一类中小城市是大城市周边的，大城市辐射最近的那些城市。第二个就是要看我们未来整个城市的网，交通连接起来的城市网，有交通网络焦点的这些城市是有机会的。”秦虹称。

  对于房地产市场的投资空间，秦虹较为客观，但她认为不仅仅局限在住宅市场。在她看来，商业、旅游、养老、物流等非住宅的房地产市场投资空间较大，值得业界关注。最后，秦虹指出，下一步房地产企业直接融资面临的发展机会要高度关注，即投资人的机会、政策机会和市场机会。