销售整体活跃 三四线城市堪忧
2013上半年，30个主要城市新房销售量经历了一个先热后稳的过程。一季度，30城市累计成交面积同比上升71.5%，延续了去年年底活跃的市场走势。转折点则出现在3月初，“新国五条”的出台未能改变市场预期，为赶上月底地方细则出台前的“末班车”，3月一二手住宅成交量达到上半年的最高点。由于部分需求提前透支，4月成交量出现回落。同时，地方政府对市场加强调控和监管，使成交量维持平稳状态。4-6月，30城市成交面积变异系数[1]仅为4.3%，去年下半年则为9.3%，离散程度相当小。
今年上半年，无论是30个主要城市亦或全国范围，新建住宅成交面积均属2009年以来上半年度的高位。其中，一线、二线城市成交量均较去年月均水平上浮1成左右，而三、四线城市表现令人堪忧，不及去年月均水平，降幅为5.1%。
由于2012年新房市场走势前低后高，因此，把2013上半年与去年下半年对比，更能准确反映市场变化。同时，由于三四线城市作为整体，占全国市场7成左右，因此，我们扩充三四线城市样本范围至25个城市。
从图中不难发现，各线城市均较去年下半年有所回落，但幅度不一。其中，一线、二线城市均在1成以内，而三、四线城市下降最多，达15.2%。而从今年上半年的成交走势来看，三四线城市月成交量维持下行趋势。因此，虽然上半年主要城市总成交量处于历史同期高位，但占据全国成交主力的三四线城市略显颓势，后期需要密切关注。
在广大三四线城之中，也并非全部表现低迷，城市间的差异较为明显。如扬州、泸州、泉州等城市依然有平均40%的半年环比增长；而徐州、包头、哈尔滨等城市则下跌幅度将近50%。
n 标杆房企表现平稳 行业集中度攀升
在全国市场维持活跃的大环境下，标杆房企上半年销售同样不俗，行业集中度进一步提升。
今年1-6月，十家标杆房企总销售面积约3403万平方米，同比去年上半年增21%，与去年下半年持平，小幅微降4%。销售金额方面，上半年十家标杆房企总销售额约3883亿，同比去年上半年增27%，环比去年下半年增6%，其中万科以837亿稳居第一。
2013年上半年，十家标杆房企销售额占全国商品房销售额的比率为11.6%，增速较2012年继续提高，标杆房企抢占市场份额速度加快，行业集中度进一步提升。其中，万科以2.51%稳居第一位，保利1.91%的市场占有率同样表现不俗。
上半年十家标杆房企销售均价同比涨6%，环比涨11%，其中恒 大环比涨幅最高为14%，这主要是因为恒 大今年的销售结构有所调整，一二线城市占比上升。标杆房企的销售均价环比除招商外全线企稳回升。雅居乐也以14%的涨幅并列第一，由于高端户型成交改善，拉高了其成交均价。
销售计划完成方面，从9家公布销售计划的标杆房企来看，今年1-6月份平均销售计划完成率达到53%。其中中海完成年度计划72%，位列第一，这主要是因为中海今年的销售目标较为保守，比去年全年销售额低12%。而华润以59%的完成率位列第二。此外，富力、恒 大、金地、雅居乐完成率尚未达到一半。
热销楼盘刚需主导 一线城市改善需求激增
据中原统计，在四大一线城市上半年度的120个[1]热销楼盘中，中心区平均成交占比仅为10%，热销楼盘主要集中在次中心区及郊区。
从各地市场整体来看，北京偏爱2室、3室户型，成交占全市场的30-40%；广州、深圳成交多集中于3房，占比大致为50%；而上海则集中于70-120平米，同样占全市总成交量的50%左右。可见一线发达城市成交以改善型为主导、刚需为辅。反观一些二线城市，如厦门购房者偏爱61-90平米小户型，占比超过30%；而重庆集中于2房，占比超过40%，市场目前仍以刚需为主。
从标杆房企热销的项目表现来看，同样反映出上述特点。
据中原监测，2013年上半年13[2]个城市热销楼盘的前30位中，属于十家标杆房企的共70个，占比达到18%，其中保利、万科分别以23、22个项目位居前列。这70个项目中，有20个项目当前均价比开盘时下跌，其余价格均上涨。价格下跌的楼盘大多是由于成交结构变化引起。在价格上涨的50个楼盘中，有27个项目的价格上涨幅度超过1成。户型方面，绝大多数热销项目户型在套均80-130平方米。由于样本范围内二三线城市居多，反映出标杆房企的这些热销项目以刚需为主，搭配一定比例的改善户型，符合当前市场需求主流。
