张宏伟：浅析“限价令”四大负面作用
张宏伟
同策咨询研究部总监
在新“国五条”细则刚刚落地的市场背景下，作为配套性的执行层面的政策，“限价”又重出江湖。尤其是对于房价上涨预期比较强的一线城市及部分二线城市，为了控制房价上涨的预期，官方或正式发文重申限价政策，或从审批层面以延发高端楼盘预售许可证、控制备案时间来调节价格的走势。
“限价”政策并不是一个新的政策，2011年以来在不少地区都在执行，以至于在一定时期还出现的限购与限价之争，出现以“限价”代替“限购”的行为。
从经验来看，在过去个别地方政府相关部门以“限价”代替“限购”的行为，归根结底这都是为了在满足政府“限购”规定的框架下，保证市场的基本成交量。对于政府财税收入、市场或房企而言，“保量”也是重头戏，这已成为当前各市场主体在限购大背景下的共识。
同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，“限价”政策对于遏制楼市房价过快上涨起到一定的积极作用，但是“限价”政策也有其负面的市场作用：
第一、“限价令”变为“促涨令”，导致楼市短期内反弹。“限价令”导致楼盘定价或备案价格尽量接近价格最高控制点，如此这样，有可能导致楼盘价格整体在限价令范围内整体上调，这样尽管控制了整体市场的成交最高价，但是由于中低端楼盘普遍提价，“限价令”变为“促涨令”，整体市场均价并不会因为限价令而降低，反而会促使楼市短期内量价反弹。
第二、“限价令”导致部分城市开发企业开始放弃精装修，改为毛坯房入市。楼盘一旦做出精装修，精装修后的楼盘售价或高于当地的“限价令”，为了规避限价令的价格限制，部分开发企业已放弃精装修的做法。这样，相关部门对于楼盘精装修比例的规定也就难有执行力，未来精装修楼盘也会越来越少。
第三、“限价令”导致部分开发企业在产品建造上适当降级，在限价令范围内入市。由于配套高端、建材或建造工艺的复杂性，有可能导致部分楼盘定价更加契合高端人群的需求，但是限价令有可能使这些楼盘的定价陷入困境。为了规避限价令，部分开发企业有可能对楼盘配置、建材、或建造工艺进行适度降级，在成本上进一步控制，以迎合“限价令”政策的相关规定。
第四、“限价令”导致市场上出现各种措施规避限价进行销售。 如限价之后，精装修与毛坯分开销售。广州不少精装修楼盘这么操作，尤其是增城，开发商要求购房者分开签约：签一份毛坯房的合同，在限价范围以内，再签一份装修合同，另外收钱，以这种方式规避限价令。
